大西洋365畝土地被閑置 曾系大股東高價(jià)注入

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

3月30日下午，大西洋（600558）將召開(kāi)股東大會(huì)審議簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收儲(chǔ)合同》的議案。

證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，2013年和2015年期間，大西洋曾連續(xù)兩次從控股股東大西洋集團(tuán)手里獲取共933畝的土地，并用于旗下“焊接產(chǎn)業(yè)園”建設(shè)。這兩塊土地均是大西洋集團(tuán)拿地不久后便轉(zhuǎn)手上市公司，而大西洋兩次購(gòu)地價(jià)格均較大西洋集團(tuán)拍地價(jià)大幅溢價(jià)70%以上。

隨著時(shí)光的推移，大西洋“焊接產(chǎn)業(yè)園”已建成主體廠房等，現(xiàn)在卻多出365畝淪為閑置的土地。目前，大西洋已與當(dāng)?shù)卣炗喪諆?chǔ)合同，但該議案還需通過(guò)股東大會(huì)審議。

土地高溢價(jià)注入

回溯到2013年2月，大西洋宣布向大西洋集團(tuán)等以8.79元/股的價(jià)格發(fā)行不超過(guò)7700萬(wàn)股股票，募集資金總額不超過(guò)6.77億，用于新增5萬(wàn)噸實(shí)心焊絲生產(chǎn)線項(xiàng)目、2.5萬(wàn)噸核電及軍工焊接材料生產(chǎn)線項(xiàng)目和5000噸有色金屬焊絲生產(chǎn)線項(xiàng)目。

其中，大西洋集團(tuán)以其擁有的土地資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)此次定增的部分股份，土地是位于自貢市自流井區(qū)舒坪鎮(zhèn)丹陽(yáng)街一宗土地使用權(quán)。據(jù)公告披露，該土地經(jīng)評(píng)估備案的價(jià)值為1.56億元，而此次三大募投項(xiàng)目也都將建于這塊土地之上。

上述土地面積為45.85萬(wàn)平方米（約687.76畝），土地賬面價(jià)值為1.56億元，單價(jià)約為339.8元/平方米，并于2014年3月過(guò)戶至大西洋名下。

根據(jù)自貢市國(guó)土資源管理局官網(wǎng)披露，2012年10月23日，自貢市自流井區(qū)舒坪鎮(zhèn)丹陽(yáng)街工業(yè)用地出讓，面積為45.85萬(wàn)平方米，成交價(jià)格為8940.93萬(wàn)元，單價(jià)約195元/平方米，土地使用年限為50年，這塊土地的買方正是大西洋集團(tuán)。

既然兩宗土地位置一樣，且土地面積也一樣，且所有者都是同一家公司，那么是同一塊土地嗎？另?yè)?jù)定增公告顯示，大西洋集團(tuán)持有的這宗土地的剩余使用年限為49.97年，兩者時(shí)間點(diǎn)如此的臨近，足以說(shuō)明大西洋集團(tuán)參與增發(fā)的正是上述土地。

大西洋集團(tuán)將同一宗土地在短短三個(gè)月內(nèi)，便以升值6641萬(wàn)元、增值74%的水平參與定增認(rèn)購(gòu)股份。若按評(píng)估時(shí)間來(lái)計(jì)算，該地塊的評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年10月31日，距大西洋集團(tuán)拿下該地塊僅8天時(shí)間，估值就從8900余萬(wàn)元增至1.56億元。

再度高價(jià)買地

兩年后，大西洋繼續(xù)高溢價(jià)購(gòu)入大西洋集團(tuán)才取得不久的土地。

2015年3月，大西洋發(fā)布公告，為滿足整個(gè)“焊接產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目建設(shè)用地的需要，公司擬受讓大西洋集團(tuán)位于自貢市自流井區(qū)舒坪工業(yè)集中區(qū)的一宗工業(yè)土地使用權(quán)。該宗地坐落于舒坪鎮(zhèn)丹陽(yáng)街以西、內(nèi)昆鐵路以東、S305以南，其轉(zhuǎn)讓總面積為16.36萬(wàn)平方米（約245.39畝），用途為工業(yè)用地。大西洋集團(tuán)明確指出，該宗土地于2014年10月15日以出讓方式獲得該宗地的使用權(quán)，使用期限為50年。

根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》，以2014年12月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，上述土地使用權(quán)賬面價(jià)值為5545.36萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值為5551萬(wàn)元。最終，大西洋集團(tuán)與上市公司以此評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)，確定該宗土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為5551萬(wàn)元。

但據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)官網(wǎng)披露，2014年10月15日，大西洋集團(tuán)曾以3190萬(wàn)元的價(jià)格，取得舒坪鎮(zhèn)丹陽(yáng)街以西、內(nèi)昆鐵路以東、S305以南地塊，該宗工業(yè)用地面積正好是16.36萬(wàn)平方米，土地使用期限為50年。由此，從地塊位置、購(gòu)地時(shí)間等可以推斷出，此次大西洋集團(tuán)轉(zhuǎn)賣給上市公司的地塊，正是其數(shù)月前購(gòu)入之地；兩個(gè)月時(shí)間，該宗土地便增值74%。

針對(duì)兩宗土地溢價(jià)問(wèn)題，證券時(shí)報(bào)·e公司記者致電大西洋，公司董秘唐敏表示，相關(guān)購(gòu)地事項(xiàng)不存在溢價(jià)問(wèn)題，公司已在可行性報(bào)告中予以披露。他進(jìn)一步表示，評(píng)估報(bào)告中提到的有所增值，是因?yàn)榭毓晒蓶|對(duì)地塊進(jìn)行了平整等處理，大西洋集團(tuán)是以底價(jià)將土地轉(zhuǎn)賣給上市公司。

不過(guò)，唐敏并未透露兩宗土地具體平整費(fèi)用。

閑置365畝

根據(jù)大西洋“焊接產(chǎn)業(yè)園”建設(shè)規(guī)劃，該項(xiàng)目分兩期建設(shè)，項(xiàng)目用地933畝，政府分兩次完成土地征收、交付工作。

計(jì)劃趕不上變化。為促進(jìn)自貢市加快融入國(guó)家“一帶一路”建設(shè)，2017年11月自貢市自流井區(qū)政府與大西洋簽署了《收儲(chǔ)建設(shè)用地框架協(xié)議》，并與自貢市自流井區(qū)土地儲(chǔ)備中心簽訂了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收儲(chǔ)合同》（簡(jiǎn)稱《土地收儲(chǔ)合同》）。

公告顯示，自井區(qū)土儲(chǔ)中心擬以9858.98萬(wàn)元的價(jià)格，收儲(chǔ)大西洋位于自貢市自流井區(qū)工業(yè)園區(qū)內(nèi)的“焊接產(chǎn)業(yè)園”，擬收儲(chǔ)工業(yè)土地面積約365畝。面對(duì)此次收儲(chǔ)，大西洋卻轉(zhuǎn)而表示，此次擬收儲(chǔ)地塊目前處于閑置狀態(tài)，與上市公司目前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)關(guān)系不大，僅有38畝為其原計(jì)劃預(yù)留自建辦公樓及其他用途用地。同時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，無(wú)繼續(xù)使用該地塊的規(guī)劃。

問(wèn)題來(lái)了，既然大西洋相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)科學(xué)規(guī)劃，連續(xù)從控股股東購(gòu)得的高價(jià)土地，卻為何淪為閑置狀態(tài)？

大西洋表示，根據(jù)2014年定增的三個(gè)新建募投項(xiàng)目的可研報(bào)告，三個(gè)新建項(xiàng)目的總用地面積為約282.24畝，不到大西洋集團(tuán)用于認(rèn)購(gòu)其定增股票土地的一半面積。鑒于，大西洋“焊接產(chǎn)業(yè)園”已開(kāi)發(fā)建設(shè)的518.36畝土地已建成主體廠房、公用附屬工程、室內(nèi)外綜合管網(wǎng)等，其中建筑物約22.8萬(wàn)平方米，已完全能夠滿足園區(qū)目前建設(shè)項(xiàng)目的需要。

唐敏對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，既然現(xiàn)有土地已經(jīng)能夠滿足“焊接產(chǎn)業(yè)園”用地需要，那么多余的360多畝地就不再需要開(kāi)發(fā)。另外，工業(yè)用地沒(méi)有多大的增值空間，閑置時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，政府會(huì)進(jìn)行回收處理，大西洋決定配合政府收儲(chǔ)。

但僅過(guò)去4個(gè)月后，2018年3月9日，大西洋又發(fā)布公告披露，鑒于上述地塊收儲(chǔ)后，上市公司便沒(méi)有合適的區(qū)域自建辦公樓。為確保在該土地收儲(chǔ)并經(jīng)第三方開(kāi)發(fā)建設(shè)后，大西洋能夠購(gòu)買到其中的部分樓層用于辦公，公司與自井區(qū)政府簽署了購(gòu)買辦公樓房的《協(xié)議書(shū)》。

據(jù)悉，大西洋購(gòu)買樓房面積原則上不超過(guò)5000平方米，且不低于4000平方米。此次，雙方約定購(gòu)房單價(jià)為2400元/平方米，即大西洋將動(dòng)用購(gòu)房資金960萬(wàn)元-1200萬(wàn)元。

證券時(shí)報(bào)·e公司記者也注意到，作為對(duì)價(jià)承諾，大西洋需全力配合自井區(qū)政府的整體規(guī)劃和建設(shè)，并按照約定將365畝土地交由自井區(qū)政府收儲(chǔ)。

目前上述《收儲(chǔ)合同》還未生效，尚需獲得自貢市土地管理委員會(huì)的審議通過(guò)，或其他有權(quán)政府部門(mén)的批準(zhǔn)，并且還需大西洋股東大會(huì)審議通過(guò)后生效。