負(fù)債壓力加大 開發(fā)商盤算“快銷走量”

“預(yù)計(jì)到2020年，前50強(qiáng)房企會(huì)拿走80%的開發(fā)貸款，50強(qiáng)之后的房企開發(fā)貸款將越來越緊。如果不能拿到更多的錢，我們就不能加快發(fā)展，就不能夠獲得市場(chǎng)地位。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷22日在“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”上向記者表示，他預(yù)計(jì)今年M2增速可能回落，在新格局下房企融資的新門檻必然提高且向優(yōu)勢(shì)企業(yè)傾斜。為此，今年很多開發(fā)商都在盤算“快銷走量”。

事實(shí)的確如此。記者注意到，在經(jīng)歷2017年嚴(yán)厲的調(diào)控之后，房地產(chǎn)業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的趨勢(shì)更加明顯。2018年，房企們?nèi)绨亵礌?zhēng)流，大都想更上一層樓。

政策預(yù)期空前一致

令記者略感驚訝的是，今年房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外，對(duì)調(diào)控政策關(guān)注度明顯降低。究其原因，連續(xù)穩(wěn)定的調(diào)控政策，已使得政策預(yù)期空前一致。

“從‘房子是用來住的，不是用來炒的’這個(gè)定位開始，差不多一年半以前的調(diào)控到現(xiàn)在，大的政策背景越來越清晰，而且調(diào)控的基調(diào)一直沒有改變、一直在持續(xù)，跟以前的調(diào)控有一些不太一樣，這輪調(diào)控有長(zhǎng)期的準(zhǔn)備。”中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)莫天全說。在他看來，房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定連續(xù)性是未來中國(guó)房企們必須面對(duì)的。

記者當(dāng)日采訪了包括金科地產(chǎn)、藍(lán)城房產(chǎn)、綠城地產(chǎn)、福晟地產(chǎn)等多家地產(chǎn)公司相關(guān)人士，大家對(duì)政策預(yù)期空前一致。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉向記者表示，在過去的一年當(dāng)中，我國(guó)確立了住房制度改革或者說房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新方向（除了基本制度以外還有長(zhǎng)效機(jī)制在制定之中），房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控保持著政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。這是主基調(diào)，也給了整個(gè)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的預(yù)期。

市場(chǎng)預(yù)期謹(jǐn)慎樂觀

既然2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)也自然將是波瀾不驚。多位開發(fā)商向記者表示，歷經(jīng)了2017年房地產(chǎn)嚴(yán)厲的調(diào)控之后，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)“不會(huì)太好，也不會(huì)太壞”。

“我們預(yù)計(jì)今年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積會(huì)有所下降，大概下降10%以內(nèi)，銷售額會(huì)小幅增長(zhǎng)，因?yàn)槿€城市房?jī)r(jià)還在上漲。”歐陽(yáng)捷說。

對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院曾發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，2018年房地產(chǎn)仍在調(diào)整期，商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)全年降幅將達(dá)到9.3%至11.3%。在供應(yīng)方面，報(bào)告預(yù)計(jì)，2018年全國(guó)新開工將呈現(xiàn)中低速增長(zhǎng)，全年增幅在4.5%至6.5%之間。

對(duì)于房?jī)r(jià)，開發(fā)商的判斷更為謹(jǐn)慎，普遍認(rèn)為不同城市間的“分化”仍會(huì)繼續(xù)。其中，對(duì)于一線城市的房?jī)r(jià)，有開發(fā)商認(rèn)為，在去年已經(jīng)大幅調(diào)整之后，今年繼續(xù)下調(diào)的空間有限。

“目前不是不想賣，也不是沒人買，而是相關(guān)證件批不下來賣不了。”幾位房企內(nèi)部人士均向記者表示，目前一線城市改善性購(gòu)房需求依然強(qiáng)勁，但無法得到釋放。

而且，“一線城市對(duì)房企的利潤(rùn)貢獻(xiàn)率最高，開發(fā)商還都想賣個(gè)好價(jià)錢，因此目前來看，降價(jià)銷售的可能性并不大。”中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟說。作為房地產(chǎn)業(yè)資深專家，他在去年初預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)相當(dāng)嚴(yán)厲，一線城市房?jī)r(jià)會(huì)下調(diào)10%左右。

開發(fā)商盤算“快銷走量”

需要關(guān)注的是，在“去杠桿”的大背景下，房企們“負(fù)債壓力加大”和“嚴(yán)控內(nèi)生風(fēng)險(xiǎn)”成為必須面對(duì)的問題，而“快銷走量”既是破解短期之策，也將是開發(fā)商們放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的不二選擇。

當(dāng)日中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2017年百?gòu)?qiáng)企業(yè)負(fù)債壓力加大，資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.9%，較2016年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，有效負(fù)債率為50.8%，與2016年相比小幅提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，雖整體可控，但風(fēng)險(xiǎn)仍不可小視。而且，房企的短期償債壓力明顯加大，流動(dòng)比率均值為2.11，較去年上升0.02；速動(dòng)比率為0.51，較去年下降0.04。

未來，“房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)一方面需要警惕規(guī)模化擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)下的布局風(fēng)險(xiǎn)，包括盲目跟風(fēng)布局、集中購(gòu)置熱點(diǎn)城市高價(jià)地塊帶來的庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)等；另一方面，在資金環(huán)境嚴(yán)峻、杠桿率提高、債務(wù)兌付壓力加大的背景下，需要重視現(xiàn)金安全，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。”劉洪玉說。

另一位業(yè)內(nèi)專家向上證報(bào)記者表示，考慮到2018年部分房企債務(wù)利息兌付壓力增大等因素，“我們認(rèn)為，房企的資金面或面臨惡化可能。而且，類似惡化會(huì)對(duì)部分房企形成較大的影響。特別是對(duì)于一些過去冒進(jìn)式發(fā)展的企業(yè)而言，尤其要警惕類似風(fēng)險(xiǎn)。”

記者從同策研究院獲悉，該機(jī)構(gòu)1月份監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)637.12億元，環(huán)比2017年12月的697.23億元減少8.62%。自2017年10月融資谷底以來，11月、12月融資小幅回溫后，今年1月份又開始回落。

歐陽(yáng)捷甚至預(yù)計(jì)，今年接下來的時(shí)間，金融部門會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施定向關(guān)閘，即會(huì)將住房按揭貸款和開發(fā)貸控制在零增長(zhǎng)的區(qū)間內(nèi)。為此，“快銷走量”仍將是開發(fā)商們的應(yīng)對(duì)之策。因?yàn)椋?ldquo;只有企業(yè)排名靠前，才能從銀行拿到錢繼續(xù)開發(fā)。”

國(guó)研中心企業(yè)研究所副所長(zhǎng)袁東明也持相似看法。

“在過去高速增長(zhǎng)階段，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)逆淘汰現(xiàn)象，好的企業(yè)被差一點(diǎn)的企業(yè)淘汰了。但是，到了高質(zhì)量發(fā)展階段，行業(yè)集中度會(huì)逐步提升，一定是好的企業(yè)才會(huì)有更好的未來。”袁東明說。

記者注意到，當(dāng)日發(fā)布的《2018中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2017百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)集中度加速提升。“這一數(shù)據(jù)在2016年，提升速度是5.6個(gè)百分點(diǎn)，大象起舞，越大的企業(yè)跑得越快，這個(gè)趨勢(shì)顯而易見。”歐陽(yáng)捷向記者笑道。

（來源：上海證券報(bào) 記者：于祥明）