北京去年出臺樓市調(diào)控措施超30次 密集調(diào)控樓市降溫

“回過頭來看，這個最嚴厲調(diào)控針對的是最寬松樓市。”復(fù)盤2017年3月17日以來的北京樓市，有十多年從業(yè)經(jīng)驗的房產(chǎn)經(jīng)紀人李山（化名）3月22日對中國證券報記者說。

2017年3月17日，北京市住建委、中國人民銀行北京營管部和北京銀監(jiān)局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（簡稱“3·17調(diào)控”），被業(yè)內(nèi)人士稱為“史上最嚴厲樓市調(diào)控措施”。過去一年，北京出臺相關(guān)調(diào)控措施超過30次。在此背景下，無論是二手房還是新房，無論是普通住宅還是商業(yè)用房，無論是城六區(qū)還是遠郊區(qū)，成交量和價格均出現(xiàn)不同程度下跌。

密集調(diào)控樓市降溫

3月22日上午，在方莊某大型房屋中介機構(gòu)門店里，一些經(jīng)紀人通過電話了解房源情況。該店經(jīng)紀人小李對記者表示，現(xiàn)有近一半店員是2017年下半年入職或從其他門店整合而來。“3·17調(diào)控”是經(jīng)紀人生意的拐點，以此為分水嶺，新掛房源少了很多，很多人的“帶看量”縮減得厲害，成交量自然慘淡，一些人兩三個月也成交不了一套房。

而在去年3月17日前，這種情況簡直難以想象。“去年3月利率松，一天一漲房價沖。帶看就需下狠手，定金雖交也撲空。不管戶型與新舊，管它南北和西東。房東不愁沒買主，中介賺得滿缽紅。”回憶調(diào)控前的情形，李山以一首打油詩來形容。某長期分析房地產(chǎn)行業(yè)的人士在去年春節(jié)前后換房，在2017年3月16日的個人公眾號里，他感嘆，“沒過戶的時候都在提心吊膽，拿到房本才徹底放心。”

2017年3月17日，隨著重磅調(diào)控政策的出臺，北京樓市連續(xù)上漲的趨勢戛然而止。“3·17調(diào)控”政策明確，居民家庭名下在北京無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在北京已擁有1套住房，以及在北京無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

在“3·17調(diào)控”后的一年內(nèi)，北京陸續(xù)出臺多項調(diào)控措施，內(nèi)容涉及商業(yè)用房的限購限售、規(guī)范中介機構(gòu)行為、加大土地供應(yīng)力度、推行共有產(chǎn)權(quán)房等方面。

相較于一年前的“恐慌性追漲”，“3·17調(diào)控”后，市場成交量迅速走低。國家統(tǒng)計局相關(guān)月度統(tǒng)計顯示，“3·17調(diào)控”結(jié)束了北京房價連續(xù)17個月上漲的勢頭，隨后漲幅連續(xù)9個月下跌。該統(tǒng)計還顯示，2月全國一線城市新房房價同比下降0.1%，二手房漲幅連續(xù)17個月回落。

“3·17調(diào)控”不僅深刻影響北京樓市，也掀起全國多個城市邁入“精準調(diào)控”的大潮。以緊鄰京畿的河北省為例，2017年3月1日，涿州率先限購。隨后，石家莊、保定、廊坊、滄州、承德、秦皇島、唐山、邢臺、張家口等設(shè)區(qū)市相繼出臺樓市新政。截至當年7月，除邯鄲、衡水外，河北省基本全部限購。經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，2017年全國共有超過100個城市出臺樓市調(diào)控政策，2018年以來各地樓市調(diào)控總體形勢仍然未變。

利率上行信貸收緊

“‘3·17調(diào)控’以前，房價漲速快，現(xiàn)在是利率漲速快。”近日買下海淀區(qū)緊鄰復(fù)興路某小區(qū)的小蘇說。他的房子在2018年2月得到承貸銀行放款。1月審貸時，銀行承諾，如能在該銀行做一定量的理財，就能享受基準利率上浮5%。春節(jié)過后，中介告訴小蘇夫婦，承貸銀行的房貸利率已上浮10%。

小蘇算了一筆賬：相較春節(jié)前利率上浮5%，以貸款總額280萬元計算，上浮至10%后其月供多出近400元。中國證券報記者了解多家銀行的首套房貸利率發(fā)現(xiàn)，春節(jié)后工農(nóng)中建等大型銀行依然維持春節(jié)前的基準利率上浮5%。而一些中小型銀行已將房貸利率由基準上浮5%調(diào)升為基準上浮10%。部分中小銀行2018年初將房貸利率調(diào)至基準上浮15%甚至20%。

在一些房地產(chǎn)分析人士看來，“3·17調(diào)控”以來，嚴格的差別化信貸和不斷上漲的房貸利率，是導(dǎo)致北京樓市全面降溫的重要因素。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，“3·17調(diào)控”實施的是“認房又認貸”，可以通俗地理解為，如果你有過買房或者房屋按揭貸款經(jīng)歷，那么現(xiàn)在在北京買房都會被認定為二套購房行為。與此同時，差別化信貸政策更加嚴厲，即普通住房方面會采取六成的首付比例要求，而非普通住房則采取八成的首付比例要求，此舉不斷降低按揭貸款背后的杠桿屬性，對于自有資金不足的購房者來說，影響是顯而易見的。

對于2015年10月以來一直保持在4.9%的基準利率而言，經(jīng)歷了2015年下半年到2017年3月的一輪上漲。李山直言，“‘3·17調(diào)控’前的房貸利率普遍是九折，有的甚至是八折?，F(xiàn)在看，調(diào)控是用最嚴厲措施對陣最寬松信貸。”

此外，嚴防各路資金違規(guī)進入樓市成為2018年樓市調(diào)控政策的重要工作。北京、上海、河北等省市監(jiān)管部門近期相繼表示，要嚴防各路資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。“降低房地產(chǎn)資金杠桿將成信貸政策未來的重要著力點。”某分析人士對記者說。

樓市新局“租”“共”擔綱

住建部負責(zé)人近日表示，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機制建設(shè)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在各地實行房地產(chǎn)精準調(diào)控的背景下，發(fā)展住房租賃市場、探索共有產(chǎn)權(quán)房制度建設(shè)以及擴大租賃、共有產(chǎn)權(quán)房用地成為樓市調(diào)控新舉措。

以北京為例，2017年北京市加大土地供應(yīng)，限價商品房、共有產(chǎn)權(quán)房等多種性質(zhì)土地也有所增加。北京市國土資源部門相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京限價商品房用地成交44宗，自住型商品房用地成交16宗，共有產(chǎn)權(quán)房用地成交數(shù)量為12宗。2018年以來，北京共成交3宗共有產(chǎn)權(quán)住宅土地，合計規(guī)劃建筑面積29.96萬平方米。按照平均80平方米/套計算，約3700套。2018年以來，合計成交的土地可以建設(shè)61.97萬平方米的共有產(chǎn)權(quán)住宅，大約7800套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，今后五年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進一步穩(wěn)定社會預(yù)期，堅決抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性，有效推動北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。他預(yù)計，2018年3月下半月開始，北京將有大量限價商品房與共有產(chǎn)權(quán)房上市，有望使得北京樓市在2018年繼續(xù)降溫。

從全國范圍看，2018年以來，成都、福州等多地也加快共有產(chǎn)權(quán)房制度或建設(shè)方面的步伐。住建部負責(zé)人表示，預(yù)計到2020年，我國提供給租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的用地將占增量的30%。

住房租賃市場方面，隨著萬科、碧桂園、龍湖等龍頭房企相繼試水長租公寓，發(fā)行租賃房相關(guān)債券、信托產(chǎn)品等，租賃市場成為樓市少有的火爆板塊。

中國國際經(jīng)濟交流中心副總經(jīng)濟師徐洪才對記者表示，在租售并舉、鼓勵住房租賃市場發(fā)展、多主體參與等政策提出后，房地產(chǎn)市場發(fā)展迎來新模式，既打破了房地產(chǎn)開發(fā)商對于房源的壟斷，讓一些非房企能夠參與對房源的整合。與此同時，存量房能夠有效參與到租賃市場中。而且通過發(fā)展長租房等租賃住房模式，可以形成穩(wěn)定長效并且市場化的產(chǎn)品，通過長期培育，逐步影響租房消費人群的消費觀念，擴大租房人群。

嚴躍進認為，對于住房租賃市場來說，金融方面的支持力度明顯加大，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成規(guī)模效應(yīng)，進而在未來兩三年后形成較大的租賃房源供給市場。

（來源：中國證券報 記者：江鈺鈴）