花樣年轉(zhuǎn)型失意欲奮起 但潘軍的3年千億目標(biāo)并不易

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每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 梁秋月

2017年的這份年報(bào)，是花樣年提出二次轉(zhuǎn)型后交出的第一份全年度成績(jī)單。2017年，花樣年超額完成2017年年初定下的銷售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額達(dá)201.64億元。

雖然規(guī)模比起同行已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，但在中小型房企紛紛提出千億目標(biāo)之時(shí)，花樣年同樣“不能免俗”。在2018年3月20日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，花樣年集團(tuán)主席兼首席執(zhí)行官潘軍表示，花樣年2020年要做到1000億，確保成為行業(yè)內(nèi)的主流地產(chǎn)商。

潘軍粗略勾勒了實(shí)現(xiàn)規(guī)模突破的草圖，他預(yù)計(jì)2018年花樣年將增加1000億的貨值，此外也將加大城市更新項(xiàng)目的開發(fā)力度，并對(duì)團(tuán)隊(duì)實(shí)行兩年跟投制。五年的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已經(jīng)讓花樣年錯(cuò)過(guò)了房地產(chǎn)的黃金周期，在行業(yè)整合潮起的大背景下，要讓花樣年成為主流的地產(chǎn)商，潘軍的前路實(shí)屬不易。

發(fā)力城市更新

如果從土地儲(chǔ)備的角度來(lái)看，與其他沖刺千億的同行相比，花樣年積極擴(kuò)張的欲望并非十分強(qiáng)烈。年報(bào)顯示，截至2017年年底，花樣年規(guī)劃土地儲(chǔ)備建筑面積約1560.9萬(wàn)平方米，其中已簽署框架協(xié)定的物業(yè)規(guī)劃建筑面積為662.7萬(wàn)平方米；而2016年，花樣年規(guī)劃土地儲(chǔ)備建筑面積約為1498萬(wàn)平方米，其中已簽署框架協(xié)議的物業(yè)建筑面積為798萬(wàn)平方米。

潘軍把城市更新視作是花樣年做大規(guī)模的利器。在業(yè)績(jī)會(huì)上他表示，2018年花樣年將組建城市更新集團(tuán)整合原來(lái)比較分散的業(yè)務(wù)，以確保在粵港澳大灣區(qū)處于相對(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)?；幽暌苍_指出，未來(lái)將積極參與城市更新項(xiàng)目，工改工（指將現(xiàn)有土地性質(zhì)為普通工業(yè)用地（M1）改變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地（M0），將舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級(jí)改造為新型產(chǎn)業(yè)園——編者注）以及股權(quán)合作等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理公開的信息獲悉，花樣年過(guò)去一年中鮮少?gòu)墓_市場(chǎng)拿地，更多參與到城市更新、股權(quán)合作等方面。例如，2017年11月花樣年通過(guò)收購(gòu)青島怡和萬(wàn)勝置業(yè)有限公司、青島金港藍(lán)灣商業(yè)發(fā)展有限公司、青島美域星海置業(yè)有限公司各65%股權(quán)，獲得29宗商住用地，可開發(fā)體量約255萬(wàn)平方米。

潘軍在業(yè)績(jī)會(huì)上還指出，花樣年在粵港澳大灣區(qū)有接近40個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，未來(lái)這部分規(guī)模還會(huì)繼續(xù)加大。需要指出的是，這一部分的土地儲(chǔ)備在財(cái)務(wù)報(bào)表上暫未有體現(xiàn)。年度報(bào)表顯示，截至2017年12月31日，花樣年在珠江三角洲擁有三個(gè)在建項(xiàng)目或項(xiàng)目分期，合計(jì)規(guī)劃總建筑面積約79.2萬(wàn)平方米，擁有五個(gè)代建項(xiàng)目或項(xiàng)目分期，合計(jì)規(guī)劃總建筑面積為120.7萬(wàn)平方米。

值得提醒的是，目前業(yè)界對(duì)于城市更新項(xiàng)目的看法是，回收周期相對(duì)較長(zhǎng)且不確定性較大，多名曾經(jīng)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的舊改項(xiàng)目部人士、舊改投資機(jī)構(gòu)的人士指出，舊改涉及部門業(yè)務(wù)鏈很長(zhǎng)，土地來(lái)源的路徑也有多種，且開發(fā)的周期長(zhǎng)，拆遷難度大。

潘軍同樣意識(shí)到上述的問(wèn)題，他提出了要加大已經(jīng)簽約項(xiàng)目的開發(fā)力度，也同時(shí)表示了信心：“花樣年有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，深耕深圳20年，具有一批城市更新的人才沉淀，也有涉及養(yǎng)老、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的較為成熟的發(fā)展模式。”

產(chǎn)業(yè)鏈再思考

在過(guò)去很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，花樣年受到關(guān)注的原因并非是它的地產(chǎn)開發(fā)能力有多強(qiáng)，而是其在房企轉(zhuǎn)型浪潮中，是一個(gè)典型的代表。2012年，花樣年旗下的物業(yè)管理服務(wù)公司彩生活登陸中國(guó)香港聯(lián)交所，打開了資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)的關(guān)注，此后多家物管服務(wù)公司相繼上市。

不論主業(yè)的成敗得失，花樣年旗下的多元化業(yè)務(wù)發(fā)展仍算得上可圈可點(diǎn)。已經(jīng)獨(dú)立上市的彩生活，公司2017年收益同比增長(zhǎng)21.3%至16.29億元人民幣，股東應(yīng)占溢利同比增長(zhǎng)70.8%至3.207億元。

此前大力發(fā)展的社區(qū)金融服務(wù)也有所進(jìn)步?；幽晟鐓^(qū)金融集團(tuán)旗下的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)全年完成投資額達(dá)81.35億元，2017年12月6日，平臺(tái)累計(jì)投資額破百億，正式躋身百億俱樂(lè)部。同年資產(chǎn)端規(guī)模新增至65億元，累計(jì)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)110億，2017年個(gè)人資產(chǎn)增幅高達(dá)1.5倍。

不可否認(rèn)的是，地產(chǎn)開發(fā)仍是花樣年?duì)I收中貢獻(xiàn)最多的部分，且在很大程度上決定了花樣年的營(yíng)業(yè)收入表現(xiàn)水平。公告顯示，截至2017年12月31日，花樣年的總收入達(dá)到約人民幣97.8億元，較2016年的109.2億元下降10.4%，其中2017年物業(yè)開發(fā)的收入約人民幣66億元，較2016年人民幣83.7億元下降21.1%，公司稱“主要由于本年集團(tuán)新增結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)收入的樓盤較去年減少”。

也正因此，在談到未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)時(shí)，花樣年重申應(yīng)該“輕重并舉”。在業(yè)績(jī)報(bào)告中，潘軍稱，2018年公司將在構(gòu)建、調(diào)整和完善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和層次的同時(shí)，以戰(zhàn)略合作及兼并、收購(gòu)等途徑，實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)步快速增長(zhǎng)和集團(tuán)業(yè)務(wù)體系及商業(yè)模式的有效整合及協(xié)同化，建設(shè)多資本平臺(tái)、多品牌服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)“資金、資產(chǎn)、資本“的有效循環(huán)和壯大，使花樣年集團(tuán)成為專注于生活空間及體驗(yàn)的基于社區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)金融集團(tuán)。