1月北京二手房交易量略升 持續(xù)調控下今年或將繼續(xù)低迷

“調控不大可能放松，房子買下后孩子上學也用得著。”2月5日，家住大興瀛海的陳小軍夫婦（化名）經過幾天的“貨比三家”后，在某大型房地產中介機構簽下了購房合同。

中國證券報記者近日走訪北京多家房產中介了解到，今年以來，類似陳小軍夫婦這樣的情況不在少數(shù)。相關數(shù)據顯示，北京二手房交易量1月份有所上升。據中原地產研究中心統(tǒng)計，截至1月30日，北京二手房住宅簽約9844套。“預計1月份二手房住宅簽約突破1萬套。”中原地產首席分析師張大偉表示。

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價格下降

“三年沉，三年浮，見怪不怪了。”從業(yè)10年的經紀人老齊2017年8月以來就沒有成交業(yè)績。但作為門店里的老人，老齊的心態(tài)較為平靜。

2017年6月-11月，北京二手房成交量月均一直在8000套左右搖擺，2018年1月似乎從“躺地板”的狀態(tài)開始有所跳脫。中原地產研究中心數(shù)據顯示，截至1月30日，北京二手房住宅簽約9844套。鏈家研究員鐘濤對中國證券報記者表示，按照鏈家市場占有率推算，北京全市當月的實際成交量應該在一萬三千套左右。

老齊和他的徒弟小侯也感到今年1月份的情況要好些。“最近來問換房的特別多。從我們這個區(qū)域（亦莊）看，不少人想賣房往城里換。”老齊向記者展示了某大型房產中介機構的房源后臺。“不少房源雖然‘滿五唯一’，但貸款沒有還完，也著急掛了出來。想趁能換的時候趕緊換了。”

以陳小軍夫婦購買的萬壽路某國企宿舍來說，某大型房企中介機構的公開數(shù)據顯示，2017年3月前的半年時間中，53平方米的小兩居成交總價在500萬元上下。最高成交價在2016年12月底，同戶型同面積的房子賣出了575萬元的價格。此番陳小軍夫婦成交總價在460萬元。“價格相對降了下來。”

陳小軍表示，在銀行工作的親戚建議1月出手。“此時銀行個貸額度比較充裕。在執(zhí)行現(xiàn)有政策的情況下，利率有浮動空間。”據記者了解，部分銀行的房貸已回歸到基準利率不上浮。相關中介則表示，“我們合作的一家銀行，如果往理財賬戶上存一筆錢，能夠執(zhí)行基準利率。”

能換的前提是賣的價格足夠高，購買時壓力不大。記者以買房名義造訪多家中介門店時發(fā)現(xiàn)，較2017年“3·17”調控之前的價格，不少區(qū)域二手房價格出現(xiàn)不同程度下降。

某資深中介人士對中國證券報記者表示，四環(huán)區(qū)域的豐臺區(qū)北大地、五環(huán)區(qū)域的大興區(qū)黃村等地的房源，價格均有不同程度跌幅。“較去年3·17之前的高點，每平方米少的降幾千元，多的降了近萬元。”

心態(tài)趨穩(wěn)

“二手房交易是樓市重要組成部分，有需求，總有交易。”記者采訪多位二手房買方、賣方等相關方了解到，大家對二手房交易的政策環(huán)境和議價籌碼認知越來越清晰。

家住北大地某小區(qū)的李小姐，最近張羅著將自己所住的52平方米的小一居換成位于二環(huán)邊的同戶型小兩居。“老公上班遠，而且今年打算要孩子。”李小姐1月份接待了不少于10撥看房者，自己則看了位于西城區(qū)達官營區(qū)域的幾套目標房源。“看的那幾套比2016年底時的價格降了一些。但那個區(qū)域小學校較好，房主不太愿意降價。”李小姐表示，目標房源不降價，自己這套房降價空間也就不會太大。對接李小姐的中介則表示，現(xiàn)在二手房交易價格相對平穩(wěn)，買賣雙方有充足的考慮時間。

有一些中介仍會催促交易雙方。買房客老林看了李小姐的房子，中介催促他趕緊下手。“4月份，就得用新版的二手房合同，估計到時候稅費可能增加。”但老林咨詢了一些地產界的朋友了解到“合同改版沒多大影響”，還是決定“多看房源，精挑細選”。“老婆和孩子在河南老家，就我自己在北京。買房要多考慮保值升值，多看看沒壞處。”老林說。

自去年“3·17”北京出臺樓市調控一系列措施以來，調控政策涉及首付比例、貸款年限、納稅年限細化和二套房認定等方面。“北京的樓市調控政策效果明顯，而且應該會長期堅持。”某房企資深專家對中國證券報記者表示。

調控持續(xù)

“單月破萬套，并不能簡單地說（二手房交易）回暖了。”張大偉表示。

張大偉指出，從近些年數(shù)據看，2017年全年北京二手房住宅成交13.6萬套，相比2016年的27萬套下跌50%。“2017年的成交量成為2015年以來最低值。從2017年3月底開始調控后的全年數(shù)據看，成交量實際上低于2014年。”張大偉表示，在調控持續(xù)的情況下，2018年北京二手房市場成交量將繼續(xù)低迷。

鐘濤認為，2018年1月二手房成交量增長是季節(jié)因素和政策因素疊加的結果。“年末一般屬于剛需集中入市期，且房價連續(xù)下跌9個月，不少剛需的購買力開始跟上，因此低總價的房源消化速度相對較快；政策因素方面，擔心合同改版會增加稅費的預期，導致客戶加快了入市節(jié)奏。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則表示，目前北京二手房市場探底回升，與前期市場成交量較弱有關。“市場整體仍較弱，但北京這樣的一線城市需求較大，不排除部分月份交易量突破預期的可能。”他認為，春節(jié)前后，不少二手房房主希望回籠資金，促成交易回暖。

北京市在共有產權房、政策租賃房方面加大供給，預計將持續(xù)影響二手房市場成交量價。張大偉表示，今后五年北京將完成25萬套共有產權住房供地，通過加快房源供應，提升建設品質以及合理分配，將進一步穩(wěn)定社會預期，抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性。

（來源：中國證券報 記者 江鈺鈴 董添）