深圳樓市投資風(fēng)口轉(zhuǎn)向 去年甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量同比增加127.88%

CFP圖

隨著“房住不炒”、“租售并舉”的出臺(tái)與落實(shí)，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)迎來(lái)密集調(diào)控期，而另一邊商業(yè)地產(chǎn)“去庫(kù)存”依然是主旋律。

因?yàn)閲?guó)內(nèi)投資渠道有限，商辦物業(yè)成為良好資產(chǎn)配置。數(shù)據(jù)顯示，兩者的博弈開(kāi)始向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。

深圳官方數(shù)據(jù)顯示，2017年，深圳全市一手住宅供應(yīng)326.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31.1%，成交259.3萬(wàn)平安米，環(huán)比下降38.0%;從供應(yīng)套數(shù)來(lái)看，一手住宅批售33707套，環(huán)比下降30.4%，一手住宅成交25820套，環(huán)比下降36.2%。

不管是面積還是套數(shù)，2017年，深圳新房供應(yīng)及成交均為10年來(lái)最低。而同期，深圳成交均價(jià)54445元/平，環(huán)比上升1.9%，量跌價(jià)微漲。

相反，2017年深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的供給量和吸納量呈現(xiàn)創(chuàng)新高的狀態(tài)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)為850392平方米，同比增加30.83%。同期，吸納量為767471平方米，同比增加127.88%——這個(gè)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品住宅市場(chǎng)一二手的成交增幅。

至于商業(yè)市場(chǎng)(包括商務(wù)公寓)，深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳一手商業(yè)成交86萬(wàn)平方米，同比上升27%。全年均價(jià)為60365元/平方米，同比上升12%;二手方面成交量回落19%至44萬(wàn)平方米，但商鋪均價(jià)約89752元/平方米，同比上升5.2%。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值將被重新審視。

“傳統(tǒng)的調(diào)控手段就是增加供應(yīng)、壓抑需求，但這會(huì)造成三四線城市產(chǎn)能過(guò)剩，需要去庫(kù)存。如今調(diào)控的新思路是’房租不炒’、’租售并舉’。壓抑房產(chǎn)的投資屬性，放大房產(chǎn)的居住屬性。”

鄭叔倫表示，調(diào)控新政影響樓市投資策略，“我接觸的很多投資客戶正在改變思路。從短線投機(jī)、等待房?jī)r(jià)攀升轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期投資，收取穩(wěn)定的租金收入。”

“目前深圳的住宅租金回報(bào)率在1.5%左右，但商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率有4%。我認(rèn)為，以前投資看價(jià)格，現(xiàn)在看價(jià)值(租金回報(bào)等)。商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值不一定會(huì)體現(xiàn)在馬上的價(jià)格上，但是租金收入會(huì)更穩(wěn)定。”

各種力量雜糅下，市場(chǎng)正在表現(xiàn)出新的局面，商辦大宗交易開(kāi)始呈現(xiàn)常態(tài)化。

深圳中原給出的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳大宗物業(yè)交易成交約122宗，所涉金額約306億;2016年成交約154宗，金額約428億;2017年成交約183宗，金額約514億。

2017年，深圳全市工業(yè)類(lèi)的大宗交易“量跌價(jià)升”，反而是寫(xiě)字樓和公寓成為成交量的主要產(chǎn)品類(lèi)型。

深圳中原投資部總經(jīng)理?xiàng)顒?chuàng)慧指出，“表示在住房市場(chǎng)繼續(xù)受控、深圳企業(yè)環(huán)境不斷向好等多因素影響下，大宗交易將持續(xù)活躍，特別是商辦市場(chǎng)，作為資產(chǎn)配置深受市場(chǎng)青睞。”

其中，深圳商業(yè)商鋪仍是大宗交易最為活躍的版塊，主要買(mǎi)家為投資公司;而寫(xiě)字樓和公寓的成交量明顯增加，主要買(mǎi)家為自用實(shí)業(yè)公司及基金。

楊創(chuàng)慧預(yù)測(cè)，深圳寫(xiě)字樓和公寓將是市場(chǎng)成交主角，量?jī)r(jià)齊升。不過(guò)，商業(yè)價(jià)格上升壓力較大，成交將有所放緩。

（來(lái)源：一財(cái)網(wǎng) 記者：陳淑貞）