冰雪經(jīng)濟(jì)靠賣(mài)滑雪票難盈利 知名地產(chǎn)商入局也要賣(mài)房“補(bǔ)血”

每經(jīng)編輯 舒曼曼 李少婷    

長(zhǎng)白山的冰雪資源正在成為東北地區(qū)的一大旅游品牌，吸引來(lái)自全國(guó)各地的游客紛至沓來(lái)。家住白山市的張先生（化名）是一名滑雪愛(ài)好者，每年雪季他都會(huì)在萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山滑雪場(chǎng)呆半月左右。

同樣是滑雪發(fā)燒友的林先生（化名）為了更好的享受度假樂(lè)趣選擇在萬(wàn)科松花湖度假區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套別墅，每年全家會(huì)來(lái)到滑雪場(chǎng)體驗(yàn)滑雪。一排排開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)和別墅群錯(cuò)落有致地依山而建，形成滑雪場(chǎng)周邊特有的風(fēng)情。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在多個(gè)度假區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，商業(yè)配套和樓盤(pán)開(kāi)發(fā)銷售似乎已經(jīng)成了滑雪度假區(qū)的標(biāo)配。而在東北市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、中弘等品牌房企都在試圖掘金冰雪經(jīng)濟(jì)。在該區(qū)域的多家滑雪場(chǎng)規(guī)模大小不同，經(jīng)營(yíng)模式有著明顯的差異化，但都面臨同一個(gè)問(wèn)題，即投資回報(bào)周期長(zhǎng)，前期投入大盈利難。那么，這些房企是怎樣應(yīng)對(duì)的？

滑雪場(chǎng)盈利模式待考

完善的商業(yè)配套、各類中高低端酒店群、主打娛樂(lè)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)建設(shè)公寓和別墅等，這幾乎是一座冰雪小鎮(zhèn)項(xiàng)目的標(biāo)配。在巨額的投資下，實(shí)現(xiàn)盈利成為擺在運(yùn)營(yíng)者面前的首要問(wèn)題。

作為較早布局滑雪度假業(yè)務(wù)的企業(yè)之一，萬(wàn)達(dá)選擇了長(zhǎng)白山。據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)官網(wǎng)顯示，萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)領(lǐng)銜投資230億元打造，度假區(qū)內(nèi)建設(shè)有滑雪場(chǎng)、六星級(jí)酒店群、度假小鎮(zhèn)、雪域溫泉等多種度假業(yè)態(tài)。隨著2017年6月萬(wàn)達(dá)退出長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)股權(quán)，業(yè)界對(duì)萬(wàn)達(dá)的退出和長(zhǎng)白山度假區(qū)盈利能力猜測(cè)不斷。

2018年伊始，記者來(lái)到位于吉林省長(zhǎng)白山腳下的長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)，即便萬(wàn)達(dá)已經(jīng)退出股權(quán)，但目前依然被冠以“萬(wàn)達(dá)”的名頭，運(yùn)營(yíng)仍然為萬(wàn)達(dá)團(tuán)隊(duì)。

同在吉林省的萬(wàn)科松花湖度假區(qū)，其作為萬(wàn)科首個(gè)滑雪度假項(xiàng)目總投資達(dá)到400億元。而與萬(wàn)達(dá)模式類似的是，記者在萬(wàn)科松花湖度假區(qū)和黑龍江亞布力旅游度假區(qū)看到均有相關(guān)配套，包含別墅群、商業(yè)項(xiàng)目、酒店設(shè)施等配套。

然而，在相似的配套背后，各路投資方在運(yùn)營(yíng)思路上有明顯差異化。

長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)管理公司工作人員向記者解釋度假區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式，“萬(wàn)達(dá)的模式實(shí)際上就是一站式服務(wù)，整體是捆綁營(yíng)銷，捆綁的權(quán)益更多是希望顧客的度假體驗(yàn)更順暢一些。”在滑雪服務(wù)上，度假區(qū)助理業(yè)務(wù)的收益實(shí)際占滑雪總收入的三成以上。

萬(wàn)科在運(yùn)營(yíng)上則重視服務(wù)并引入日式管理模式。萬(wàn)科高級(jí)副總裁丁長(zhǎng)峰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，松花湖度假區(qū)的員工會(huì)在零下二十多度的室外，每天堅(jiān)持日式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，最多的一天他們鞠躬是1470個(gè)，要為1823人次的客戶拿板、問(wèn)候。

盡管知名開(kāi)發(fā)商都用心良苦，但由于度假項(xiàng)目投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)的現(xiàn)狀，萬(wàn)科并未公開(kāi)對(duì)該項(xiàng)目設(shè)定具體的業(yè)績(jī)目標(biāo)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，對(duì)于滑雪場(chǎng)等度假項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，門(mén)票收入、各類教練陪練服務(wù)等都是常規(guī)的收入來(lái)源。另外，很大一部分收入與地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)，包括酒店管理、配套設(shè)施的溢價(jià)都能構(gòu)成滑雪度假區(qū)的盈利模式。

滑雪地產(chǎn)成為經(jīng)營(yíng)“火車頭”

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，目前滑雪場(chǎng)的盈利模式不太清晰，盈利方面主要通過(guò)景區(qū)門(mén)票、商業(yè)配套、酒店等綜合運(yùn)營(yíng)，但是實(shí)際上運(yùn)營(yíng)情況大不相同，從資金回收的角度來(lái)看，滑雪場(chǎng)回籠周期比較長(zhǎng)，基本靠買(mǎi)房子回籠資金。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場(chǎng)觀察，不管是萬(wàn)科松花湖度假區(qū)、萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)，還是亞布力陽(yáng)光度假村，在追求高質(zhì)量的滑雪場(chǎng)同時(shí)，以度假和投資的名義，在方便“滑進(jìn)滑出”的位置開(kāi)建高檔精致的樓盤(pán)。

投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)的滑雪度假區(qū)運(yùn)營(yíng)與高周轉(zhuǎn)、快速回血的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)明顯形成互補(bǔ)，一位亞布力的業(yè)內(nèi)人士也向記者坦言，絕大部分滑雪場(chǎng)都會(huì)配套滑雪地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

該人士進(jìn)一步表示，滑雪場(chǎng)建設(shè)的前期投入巨大，中等規(guī)模的目的地滑雪場(chǎng)造價(jià)5億元不稀奇，各種配套設(shè)施5億~7億元，單個(gè)索道就耗資超過(guò)1億元，要維持滑雪場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)還要額外往里搭錢(qián)，靠一張張門(mén)票很難支撐雪場(chǎng)發(fā)展，短期內(nèi)無(wú)法取得正向的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，滑雪地產(chǎn)成為滑雪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭。

丁長(zhǎng)峰曾公開(kāi)表示，以前做滑雪場(chǎng)就是滑雪場(chǎng)，但是單做滑雪場(chǎng)，回收周期太長(zhǎng)。從資本投入回報(bào)角度講，他也曾反問(wèn)這樣的模式是不是可行？

萬(wàn)科的做法便是投資建設(shè)冰雪小鎮(zhèn)，利用房地產(chǎn)的現(xiàn)金流去平衡整個(gè)生意的現(xiàn)金流，加快擴(kuò)張速度。丁長(zhǎng)峰認(rèn)為這一做法改變了滑雪生意模型，萬(wàn)科松花湖的出現(xiàn)使得冰雪小鎮(zhèn)和滑雪度假的兩輪驅(qū)動(dòng)模式建立起來(lái)。

配套樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)和銷售為滑雪場(chǎng)業(yè)務(wù)“造血”補(bǔ)虧是投資方的不二之選。在鄧浩志看來(lái)，旅游地產(chǎn)表面是旅游，核心則是房地產(chǎn)，只不過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目帶有運(yùn)營(yíng)的旅游項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)是度假區(qū)資金回籠的唯一辦法。

據(jù)亞布力旅游度假區(qū)內(nèi)的麓城國(guó)際公寓項(xiàng)目相關(guān)人士介紹，在滑雪場(chǎng)建地產(chǎn)項(xiàng)目，目的是更好地服務(wù)于滑雪發(fā)燒友，以小戶型為主，兼具投資屬性，并可委托專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)。

在萬(wàn)科松花湖度假區(qū)銷售中心記者也了解到，萬(wàn)科松花湖度假區(qū)的主要樓盤(pán)為主打小戶型的青山公寓和青山墅，其中，公寓產(chǎn)品基本以30~50平方米的小戶型為主。

但度假區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，東北冰雪旅游資源帶有很強(qiáng)的季節(jié)性特征，如果缺少其他附加值的話，會(huì)出現(xiàn)許多新問(wèn)題。此外，雪景房所處城市經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，當(dāng)?shù)厝说耐顿Y熱情不足，外來(lái)投資又會(huì)帶來(lái)很高的空置率。