廣州讓臨時“窩”變長久“家”，但租購?fù)瑱?quán)離期望還有距離

近期位于廣州開發(fā)區(qū)一塊“只租不售”住宅用地出讓引起了大家的注意：該地塊是去年7月廣州發(fā)布“租購?fù)瑱?quán)”及發(fā)布《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》后首宗公開掛牌出讓只租不售的住宅用地，被視為廣州正式大面積啟動“長租公寓”建設(shè)的標(biāo)志性地塊。

廣東擁有較為完備的住宅租賃市場，但“長租公寓”是一個新鮮事物，其存在與發(fā)展超出了“租賃”關(guān)系本身，同時也是長久以來對房屋居住權(quán)與所有權(quán)之間關(guān)系的顛覆性認(rèn)識，因此它的存在格外引人關(guān)注。

長租消除漂泊感

通過與CCB建融家園簽下3年租約，深圳的李拓成為建行全國首位3年期長租客戶。他長租的龍華“潤達圓庭”住房面積達102平方米，全新裝修，家私齊全，一家五口幾乎是拎包入住。

李拓下載了CCB建融家園APP并注冊，選擇“按居貸”一次性支付3年租金，這樣租金可以打九二折，并約定房租每年上漲5%，102平方米的房子算下來每月租金加支付銀行利息在7400元左右。隨著今后平臺進一步發(fā)展，如果他愿意，甚至還可以考慮長達10年以上的穩(wěn)定租期。深圳房價高企，就算龍華及周邊的房子均價也在5萬以上，讓他現(xiàn)在去買102平方米的大房子，無論是首付還是月供，都是不可想象的。

而在廣州珠江新城獵德小區(qū)，文燕一直與兩個好友合租三居室，但過去兩年她們已經(jīng)搬了3回家。每一次找房子搬家都得經(jīng)歷一次心力交瘁，還得多付半個月中介傭金，她甚至懷疑這都是中介從中搗鬼。所以她們至今也無心去收拾她們的房子，大件物品不敢買。對她們來說，租住的地方不是一個“家”，只是一個“窩”，而且是一個隨時要卷鋪蓋走人的“窩”。這些年來文靜只感到“漂”的感覺，居無定所，她感覺自己并不屬于這個城市。她們也希望和中介、房東簽一個長一點的租賃協(xié)議，中介不愿意，房東也不愿意，除非她們一次性交3年租金，3年的租金高達20多萬元，這對3個女孩子來說簡直是天方夜譚。廣東各地陸續(xù)推出加快發(fā)展住房租賃市場政策并推廣長租房，這讓她們有了更多的期盼。對她們來說，長租房不僅僅是長久的住處，更是一種歸屬。

對于“長租”這一新鮮事物，也有人持保留意見。在佛山金融高新區(qū)工作的程嘉杰就對目前新潮的“長租公寓”不以為然。目前佛山長租公寓每月至少也要1500—3000元/月，此外物業(yè)費、水電費等要按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，每月花費不低。長租公寓租10年，那這10年中所花費的租金也是一去不返?，F(xiàn)在佛山還有不少房子售價在每平方米1萬多元，只要解決了首付，每月交月供，10年后就可以擁有自己的房子。他認(rèn)為，在佛山這種房價并不是特別高的城市，長租房遠(yuǎn)沒有自己供房合算。

租購?fù)瑱?quán)要完善

在廣州中心城區(qū)五羊新城，YOU+是一個年輕且有趣的長租公寓。這是一個典型的年輕人社區(qū)，在這里處處可見新奇而富有趣味的功能設(shè)計，多處大門都有“機關(guān)”，外人進來即使有門禁卡也不一定能找到刷卡器，站在電梯前也找不到電梯按鈕……這些新奇的設(shè)計與其說是不讓陌生人輕易進入公寓，還不如說是為年輕人的生活增添一些樂趣。

YOU+五羊新城社區(qū)目前配備健身區(qū)、書吧、會議室、臺球桌游、咖啡簡餐及多種娛樂設(shè)施。每三層有一個公共區(qū)域，免費對租客開放使用，閑時可到這里娛樂放松或聚會；在這里20—40平方米左右的單元，價格在2580—4580元/月。小謝表示，這樣的租金對他來說還是偏高，占了他收入的1/3，但他喜歡這里的氛圍，因為這里是年輕人的天下。

而在廣州棠下萬科泊寓長租公寓，600套公寓由六棟舊廠房改建而成。這里裝修風(fēng)格簡約時尚，房間配齊家私家電，滿足年輕人拎包入住的需求。11—30平方米的房間租金在1100—2500元/月，深受附近科技園、創(chuàng)意園年輕員工的喜愛。

相較于傳統(tǒng)租房市場，長租公寓在管理、服務(wù)及配套方面具有諸多優(yōu)越性。開發(fā)商通過招拍掛取得純租賃地塊建設(shè)長租公寓剛剛起步，目前的長租公寓大多是由投資者將房子租賃過來，并進行裝修改裝升級，再對外出租。

長租房能夠長租多久？這是一個現(xiàn)實問題。剛走出大學(xué)校門的年輕人，以前可能租住在城中村，或者依靠中介幾人合租一個單元樓；現(xiàn)在單元樓等被統(tǒng)一租賃統(tǒng)一裝修，按長租房統(tǒng)一經(jīng)營，年輕人搬進了這樣的長租房，這只是租住形式不一樣，其它方面并沒有本質(zhì)性改變。隨著年齡的增長，這些年輕人面臨結(jié)婚生子、孩子入托入學(xué)、贍養(yǎng)老人、三代同堂……他們能夠不用買房而照樣入住長租房嗎？

十九大報告提出，加快建立租購并舉的住房制度，強調(diào)“房子是用來住的”，從目前看，長租還是一種方興未艾的生活方式，和購房相比，有一些服務(wù)需要跟上。比如，房子捆綁了許多公共服務(wù)與社會福利，入戶與入學(xué)是最典型的兩項。

去年7月廣州發(fā)布“租購?fù)瑱?quán)”系列政策時，曾經(jīng)引起社會廣泛關(guān)注。符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，這成為扶持住房租賃市場發(fā)展、促進市民待遇均等化的一項重要舉措。

廣州將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計劃，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改造成租賃住房，土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

租購并舉添新意

但當(dāng)人們進一步追問“租購?fù)瑱?quán)”到底是同什么權(quán)，租住在東風(fēng)東路就可以與該地段擁有房產(chǎn)的業(yè)主們同等享有入讀廣州名校東風(fēng)東路小學(xué)的機會嗎？答案是否定的，同權(quán)只同“享受義務(wù)教育”的權(quán)利，不同“就近入學(xué)”權(quán)利。當(dāng)下的“租購?fù)瑱?quán)”與老百姓的期望還有一定距離，但也有人表示，起碼“同權(quán)”的方向值得肯定，應(yīng)繼續(xù)探索。

除了“租購?fù)瑱?quán)”，“租購并舉”也是實現(xiàn)住有所居的重要途徑。

去年12月20日，碧桂園正式對外發(fā)布了長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區(qū)”，并與美的集團、ofo等30多家單位簽約，計劃在3年內(nèi)建設(shè)100萬套長租公寓。為此碧桂園將自身優(yōu)勢資源與長租公寓進行對接，推出包括“租金抵購房價”等一系列優(yōu)惠。即在碧桂園長租公寓內(nèi)入住超過6個月以上，如果購買碧桂園的住宅產(chǎn)品，就能夠享受到部分租金抵扣房價的優(yōu)惠。

盡管該項優(yōu)惠為企業(yè)長租公寓經(jīng)營考量，長租公寓吸引來的年輕人，無疑是房地產(chǎn)企業(yè)未來房產(chǎn)銷售目標(biāo)客戶。不過該項優(yōu)惠提出了一個思路：“長租”如何與“租購并舉”相銜接。

程嘉杰表示，“租金抵購房價”對他來說非常有吸引力，從租戶轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主，租金不白交，這樣他即可從容按自己的經(jīng)濟能力和現(xiàn)實需求選擇“長租”或是購買。

程嘉杰所說的這種“從容”，正是當(dāng)前房地產(chǎn)市場亟須的理性心態(tài)。而對于企業(yè)來說，開發(fā)長租公寓也需要“從容”的心態(tài)。長租公寓投入高、回報低、資金回收周期長。但開發(fā)長租公寓首先是承擔(dān)社會責(zé)任的行為，另外，企業(yè)還看中的一點是：長租客戶本身就是未來潛在的購房客戶，這是一種市場激勵。

長租公寓對租客的吸引力在于租期長、價格穩(wěn)定及可預(yù)期的租金上漲空間。讓企業(yè)能夠從政府獲得租賃住房用地、保障房源只是第一步，后續(xù)還需要政策配套和金融產(chǎn)品的扶持進行箍牢，形成完善成熟的住房租賃市場體系。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶表示，在租購?fù)瑱?quán)的基礎(chǔ)上，建立租售并舉的供應(yīng)方式才是一項立足于長遠(yuǎn)的住房政策。在政府指導(dǎo)下，建立統(tǒng)一的住房租賃交易服務(wù)平臺和住房租賃信用管理體系，建立包括各類住房租賃市場主體的信用管理體系，實行“紅名單”和“黑名單”制度，形成守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，確保住房租賃產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

來源：《人民日報 》（ 2018年01月16日 13 版） 記者 李剛