土地供應(yīng)格局巨變 上市房企優(yōu)勝劣汰將加劇

據(jù)新華社報(bào)道，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明1月15日表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

1月16日早盤，以萬(wàn)科為代表的部分上市房企股價(jià)低開高走。截至1月16日我國(guó)房地產(chǎn)上市公司有142家，其中127家屬于房地產(chǎn)開放類，15家屬于園區(qū)開發(fā)類。

“從縱向競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，未來(lái)上市房企的優(yōu)勝劣汰將加劇。”申萬(wàn)宏源證券研究所首席宏觀分析師李慧勇對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，央企、國(guó)企將住建筑用地轉(zhuǎn)化為住宅用地，這將加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的需求。一般企業(yè)不善于蓋房、物業(yè)管理和相關(guān)的社區(qū)管理，這就需要依靠專業(yè)的開發(fā)商和物業(yè)管理公司。具有成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的管理理念的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)的市場(chǎng)上優(yōu)勢(shì)會(huì)更加凸顯，其業(yè)務(wù)量會(huì)有較大的增加。

樓市格局未來(lái)將發(fā)生巨變，對(duì)于上市房企而言是利好亦或利空，目前市場(chǎng)眾說(shuō)紛紜。隨著非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)開啟，樓市供應(yīng)格局巨變。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有市場(chǎng)人士表示，樓市供求的關(guān)系格局、土地供求的關(guān)系格局將被改變，這或?qū)?duì)上市房企帶來(lái)沖擊。

從短期而言，部分市場(chǎng)人士表示，無(wú)論是非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，還是深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，二者提供的住宅均只租不售，對(duì)商品房交易無(wú)法形成替代效應(yīng)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)市場(chǎng)新機(jī)遇，開啟租賃住房的商業(yè)模式。此外，隨著央企、國(guó)企將住建筑用地轉(zhuǎn)化為住宅用地，這將加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的需求，利好龍頭房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)上市公司優(yōu)勝劣汰將加劇。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，國(guó)土部此次表態(tài)，顯示將在住宅市場(chǎng)的用地方面會(huì)逐漸放開集體建設(shè)用地。但是必須注意的是，當(dāng)前在居住用地的放開方面，其實(shí)僅有租賃市場(chǎng)才有機(jī)會(huì)，其他領(lǐng)域其實(shí)不太可能一次性放開。而且真正對(duì)此類集體建設(shè)用地適度放寬政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城邊村。

某大型券商房地產(chǎn)首席分析師表示，這為央企、國(guó)企的存量土地使用“開了綠燈”。過(guò)去很少會(huì)提及將央企、國(guó)企的建筑用地做住宅用地。當(dāng)前一些大城市在土地增量市場(chǎng)有限的情況下，央企、國(guó)企會(huì)對(duì)此類存量用地積極盤活。多位市場(chǎng)人士稱，這將對(duì)“商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房”四元產(chǎn)品線提供更有保障的用地內(nèi)容。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，從長(zhǎng)期來(lái)看隨著多主體、多渠道住房制度的推進(jìn)，我國(guó)主要依靠商品房滿足國(guó)民居住的主體供應(yīng)機(jī)制將被打破，在新的住房制度下，市場(chǎng)會(huì)形成買房和租賃均占據(jù)主體地位的格局，這毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)影響商品房供求關(guān)系，市場(chǎng)對(duì)商品房的需求減少進(jìn)而影響到商品房的價(jià)格，同時(shí)也能抑制炒房影響房?jī)r(jià)，進(jìn)而會(huì)沖擊房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)。

更為本質(zhì)的是土地供應(yīng)格局的改變或?qū)⒂绊懮鲜蟹科?。一般?lái)說(shuō)，從土地市場(chǎng)的用地來(lái)源看，主要包括國(guó)有用地和集體用地。過(guò)去多年，我國(guó)城市商品房開發(fā)的模式一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門購(gòu)得國(guó)有土地，然后進(jìn)行開發(fā)并對(duì)外銷售。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，在此種制度下，一些地方土地出讓部門有意無(wú)意地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)節(jié)奏，有意無(wú)意地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)節(jié)奏，且土地出讓價(jià)格一再走高，助推房?jī)r(jià)上漲。在土地供應(yīng)主體多元化后，將緩解熱點(diǎn)地區(qū)樓市供需緊張局勢(shì)。

“具體而言，首先宅基地房只能在村內(nèi)自己交易、小產(chǎn)權(quán)房不具備交易價(jià)值，此二者均無(wú)法進(jìn)駐市場(chǎng)進(jìn)行交易，這些均對(duì)商品房交易無(wú)法形成替代效應(yīng)。更為本質(zhì)的是整體而言租賃始終屬于消費(fèi)，買房屬于投資，這兩者之間無(wú)法實(shí)現(xiàn)直接替代效應(yīng)，只有部分間接的替代效應(yīng)。因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)影響沖擊有限。”前述房地產(chǎn)首席分析師說(shuō)。

與此同時(shí)，我國(guó)樓市新格局將對(duì)上市房地產(chǎn)商將會(huì)帶來(lái)更多機(jī)遇。嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，當(dāng)前在集體土地上建設(shè)租賃住房較少，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言會(huì)開啟一種模式——加快進(jìn)軍租賃住房。

在他看來(lái)，從橫向的不同主體來(lái)看，土地開發(fā)是房地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)，后續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會(huì)增加。但需注意的時(shí)部分土地的權(quán)屬是否明確，尤其是很多地塊若涉及諸多權(quán)屬爭(zhēng)議的問(wèn)題或會(huì)延長(zhǎng)此類業(yè)務(wù)的開發(fā)節(jié)奏。同時(shí)，從受益情況看，園區(qū)企業(yè)的受益機(jī)會(huì)更大，因?yàn)樗鼈儷@得了部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)成住宅用地的機(jī)會(huì)，其土地估值也會(huì)抬升。此外這實(shí)際上也利好一些產(chǎn)業(yè)基金等，它們能夠?qū)ふ业揭恍┬碌陌l(fā)展機(jī)會(huì)。

第一財(cái)經(jīng) 記者 尹靖霏