北京日?qǐng)?bào) 2018-01-11 10:41:01
過去一兩年間,大批來自北京的購房人被吸引至河北涿州,豪擲百萬購房,但如今遭遇無法賣房、過戶的問題。
北京西南百余公里處,河北涿州的“君臨天下御景園”被認(rèn)為是這座小城最高端的樓盤之一。過去一兩年間,這個(gè)樓盤加速開發(fā),大批來自北京的購房人被吸引至此,豪擲百萬購房。
劉超(化名)是其中一位,如今讓他苦惱的是:買房入住已有一年多,房本兒依然沒有辦下來;早一些買房的業(yè)主,雖然拿上了房產(chǎn)證,卻遭遇無法賣房、過戶的問題。
記者連續(xù)數(shù)日調(diào)查發(fā)現(xiàn),這個(gè)環(huán)京區(qū)域數(shù)一數(shù)二的高端樓盤,辦不下證、賣不了房是卡在了不動(dòng)產(chǎn)登記的落宗上。此前,燕郊美林灣、福成五期等多個(gè)樓盤也出現(xiàn)了“落宗難”。
入住一年多房本兒“難產(chǎn)”
劉超是抱著“趕末班車”的心情買的房。
2016年,政策逐漸利好涿州等環(huán)京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng),價(jià)格瘋狂上漲。等到他買房時(shí),君臨天下御景園已經(jīng)從每平方米幾千元飆漲至1.3萬元。
花100多萬元買下之后,房價(jià)又是一輪瘋漲,連二手房也一度被炒到近兩萬元/平方米,直至2017年限購令落地。這是涿州,也是環(huán)京樓市普遍的狀態(tài)。
然而,等住進(jìn)去一年多后,大批業(yè)主的房本兒遲遲沒有辦下來。
不僅如此,最早買房且拿到房產(chǎn)證的業(yè)主,也遭遇無法賣房過戶的問題。涿州當(dāng)?shù)囟辔淮碛皥@的中介經(jīng)紀(jì)人向記者透露,目前御景園小區(qū)很多房子都沒有辦下來房本兒,只能先簽合同,無法過戶,“即便是已經(jīng)拿到房本兒的,也卡在了落宗上。”
簡(jiǎn)而言之,房產(chǎn)落宗就是落實(shí)土地的所有權(quán)屬性,實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)證和土地證的關(guān)聯(lián),而落宗的基本原則之一就是地上建筑物的性質(zhì)和土地的使用性質(zhì)必須相同。
君臨天下御景園小區(qū)雖然有部分房源已經(jīng)下了房本兒,但都還是房產(chǎn)證,并非不動(dòng)產(chǎn)證,因?yàn)檗k證時(shí)是在涿州啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記之前。如果房子再度上市交易,也面臨著落宗、換不動(dòng)產(chǎn)證的問題。如果不能落宗,也就意味著不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證、不能交易。
多個(gè)樓盤被曝落宗難
既然小區(qū)已經(jīng)入住,開發(fā)商按規(guī)程辦理落宗手續(xù)即可,為何買房多年仍未下證呢?
記者撥通了御景園售樓處的電話。一位工作人員介紹,目前辦證需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,但涿州目前暫停了不動(dòng)產(chǎn)登記這一項(xiàng)目,因此辦證被擱置了下來,“估計(jì)今年6月能辦,但也不好確定。”
不過售樓處的說法立刻遭到了涿州市國土局的否認(rèn)。“御景園無法落宗,是因?yàn)殚_發(fā)商需要補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。業(yè)主還是需要找開發(fā)商,催他們辦手續(xù)。”涿州市國土局方面解釋說,君臨天下御景園并未按照規(guī)劃施工建設(shè),小區(qū)南部規(guī)劃為商業(yè)用地、北部為住宅用地,但建設(shè)過程中卻把南部蓋上了住宅,實(shí)際用途與規(guī)劃用途不符。“開發(fā)商需要辦理的手續(xù),就是變更規(guī)劃用途。”
無法落宗的麻煩,并非僅出現(xiàn)在君臨天下御景園一家樓盤。記者在河北省網(wǎng)絡(luò)問政綜合服務(wù)平臺(tái)上看到,涿州東林家園、名流公寓等業(yè)主都曾向相關(guān)部門反映過買了房不能落宗的問題。網(wǎng)站上顯示,這些問題已經(jīng)移交給保定市國土局。
樓市火爆“搶房”埋隱患
在“從緊從嚴(yán)”的樓市調(diào)控政策影響下,涿州等環(huán)京區(qū)域樓市都在2017年出現(xiàn)了普遍性的降溫。到去年年底時(shí),多地新房市場(chǎng)基本降至冰點(diǎn)。與此同時(shí),當(dāng)年開發(fā)商突擊推盤,非常規(guī)操作埋下的“雷”也一個(gè)接一個(gè)地爆開。
“買房時(shí)售樓處人頭攢動(dòng),被開發(fā)商忽悠著恨不得5分鐘選完房,哪顧得上研究樓盤資質(zhì)、手續(xù)的問題。”劉超說,當(dāng)時(shí)的疏忽,給現(xiàn)在辦證、賣房帶來了很大麻煩。
但這種疏忽并非個(gè)例,而是涿州、燕郊等環(huán)京地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長期存在的問題。一位房地產(chǎn)從業(yè)人士透露,開發(fā)商想趕上樓市火爆的時(shí)機(jī),就違規(guī)蓋樓、賣樓;房源有限,購房人又擔(dān)心房子“一天一個(gè)價(jià)”,急著簽合同。
其實(shí),這些問題原本在購房環(huán)節(jié)就可以被業(yè)主發(fā)現(xiàn)、被監(jiān)管部門制止。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,開發(fā)商拿到的土地面積、位置、規(guī)劃用途等細(xì)節(jié)都嚴(yán)格呈現(xiàn)在土地證、規(guī)劃證等“五證”上,按規(guī)定都要對(duì)購房人出示。但在實(shí)際操作中,真正能出示且全部出示的,相對(duì)較少。
“別說五證了,有時(shí)候開發(fā)商只有一個(gè)土地證就敢賣房,最終辦房本兒都比較費(fèi)事,好幾年才能辦下來。”上述業(yè)內(nèi)人士提醒,購房人一定要到樓盤所在地住房建設(shè)部門的官網(wǎng)去查詢開發(fā)商是否辦理了商品房預(yù)售許可證。在“五證”中,這是最重要的一證,前面《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》四證都全了,房地產(chǎn)管理部門才會(huì)發(fā)放商品房銷售或預(yù)售許可證。
來源:北京日?qǐng)?bào) 記者 曹政
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