從深圳數(shù)據(jù)看熱點(diǎn)樓市長(zhǎng)效機(jī)制走向

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

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李宇嘉

2017年，全國(guó)商品房銷售規(guī)?；?qū)⒊^(guò)16億平方米，擊穿2016年的歷史最高位，再次刷新房地產(chǎn)交易記錄。近期，管理層不斷強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，年關(guān)前后，房?jī)r(jià)“冒頭”的城市仍在出臺(tái)緊縮性調(diào)控措施。

同時(shí)，金融去杠桿預(yù)計(jì)在2018年推進(jìn)更加明顯，而控制居民過(guò)度加杠桿是重點(diǎn)。據(jù)悉，熱點(diǎn)城市按揭投放規(guī)模和占比的“雙控”措施，并未因新一年到來(lái)釋放出額度和指標(biāo)而取消。因此，在調(diào)控政策和金融政策“雙緊縮”的大背景下，加上2016~2017年加杠桿透支了一部分需求，各界對(duì)2018年樓市并不看好。筆者以總結(jié)2017年深圳樓市數(shù)據(jù)為例，分析2018年熱點(diǎn)城市調(diào)控走向。

2017年，作為全國(guó)樓市“領(lǐng)頭羊”和“風(fēng)向標(biāo)”的深圳，創(chuàng)下一個(gè)紀(jì)錄，新房成交量?jī)H2.58萬(wàn)套，這是本世紀(jì)以來(lái)的歷史最低水平。同時(shí)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)14個(gè)月保持不上漲，同比連續(xù)4個(gè)月下跌。

由此看來(lái)，深圳樓市的調(diào)控效果還是非常顯著的。新房交易量如此之低，除了樓市調(diào)控以外，金融緊縮的影響很大。比如從2017年9月份以后，按揭投放周期延長(zhǎng)至4~6個(gè)月，而在年初僅為2個(gè)月左右，且每個(gè)月投放額度僅80億元（2016年月平均投放近200億元）。深圳購(gòu)房者以30歲左右的年輕人為主，承擔(dān)杠桿和風(fēng)險(xiǎn)的傾向較高，2015~2016年套均按揭成數(shù)為6.5成。因此，額度控制疊加投放周期拉長(zhǎng)，對(duì)深圳商品房交易量的影響很大。

另外，由于新盤價(jià)格管制，很多開(kāi)發(fā)商“捂盤惜售”，甚至將新盤“由售轉(zhuǎn)租”，供應(yīng)也同步下滑，下滑幅度高達(dá)40.9%，從而導(dǎo)致新房銷售創(chuàng)造歷史“地量”。

從更代表市場(chǎng)走向的二手住房市場(chǎng)看，情況或許要好一些。數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳二手住房成交6.36萬(wàn)套，盡管比2016年下滑37%，但接近過(guò)去10年歷史平均水平。這意味著二手住房市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，小戶型、中低價(jià)位房源多，契合樓市回調(diào)期首次購(gòu)房和換房的需求特征。同時(shí)，盡管新房成交創(chuàng)新低，但低價(jià)區(qū)域卻爆發(fā)了，全市房?jī)r(jià)最低的龍崗區(qū)，新房成交占比從過(guò)去幾年的30%躍至2017年的45%，平均售價(jià)僅3.6萬(wàn)元，比全市均價(jià)低33%。

由此可見(jiàn)，類似深圳這樣人口基數(shù)大、市場(chǎng)規(guī)模大、需求潛力大的城市，亟待增加中低價(jià)位或中小戶型住房供應(yīng)，滿足剛需人群合理需求。

過(guò)去，由于高地價(jià)、投資需求泛起，房?jī)r(jià)快速上漲、新房豪宅化，供應(yīng)和合理需求明顯“錯(cuò)配”。2017年，政策打壓、樓市回調(diào)、需求降溫，恰恰是剛需人群買房的好時(shí)機(jī)，也夯實(shí)了樓市有效需求基礎(chǔ)，讓住房回歸居住屬性，這是未來(lái)熱點(diǎn)城市商品住房供給的導(dǎo)向。

當(dāng)然，投資需求不容小覷，除了因限購(gòu)、限貸而被排除出市場(chǎng)的購(gòu)買力，很多需求轉(zhuǎn)向不限購(gòu)的商務(wù)公寓和“類住宅”，即公寓式辦公、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房（編者注：根據(jù)創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展需求，建設(shè)或配建、籌集（含租購(gòu)）并按政策出租或出售的生產(chǎn)、研發(fā)、運(yùn)營(yíng)及其他配套設(shè)施的政策性產(chǎn)業(yè)用房）等。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2017年，深圳各類公寓和“類住宅”供應(yīng)了2.9萬(wàn)套，第一次超過(guò)了新建住宅供應(yīng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，購(gòu)買商務(wù)公寓和“類住宅”的人群，60%可歸為投資需求。事實(shí)上，近兩年深圳樓市供給上，住宅和商務(wù)公寓及“類住宅”此消彼長(zhǎng)的趨勢(shì)很明顯。2016年，深圳新建住房供應(yīng)4.4萬(wàn)套，下降30.1%，而商務(wù)公寓及“類住宅”供應(yīng)則增加31.2%。2017年，前者供應(yīng)下降40.9%，后者供應(yīng)增加11.5%。

商務(wù)公寓及“類住宅”市場(chǎng)繁榮，投資需求推動(dòng)是重要?jiǎng)恿?，但同時(shí)也不能忽視用地及空間供應(yīng)上的“錯(cuò)配”。近年來(lái)，深圳每年住宅用地供應(yīng)僅1~2宗，但商業(yè)、辦公用地供應(yīng)卻有10~20宗。事實(shí)上，由于產(chǎn)業(yè)升級(jí)，服務(wù)業(yè)近年來(lái)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率已超過(guò)70%，而服務(wù)業(yè)的辦公空間需求是較低的；此外，提高容積率的工業(yè)區(qū)改造又增加了供應(yīng)，商業(yè)辦公和工業(yè)廠房明顯過(guò)剩。于是，很多規(guī)劃為商業(yè)辦公的項(xiàng)目，調(diào)整規(guī)劃后，以公寓式辦公、酒店式公寓等“類住宅”的形式入市，一定程度上彌補(bǔ)了住宅供應(yīng)不足。同時(shí)，深圳有1000多個(gè)工業(yè)園區(qū)，但2008年以后，產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥(niǎo)，工業(yè)空間需求下降了，原來(lái)的“工改工”也在向“類住宅”轉(zhuǎn)變，最典型的是近年來(lái)興起的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。綜上所述，未來(lái)新增供地向租賃和保障房?jī)A斜的情況下，像深圳這樣高度城市化的城市，應(yīng)向盤活存量商辦和工業(yè)廠房轉(zhuǎn)變。

2009年啟動(dòng)城市更新以來(lái)，以拆除城中村為主的更新供給了深圳90%的新房。未來(lái)，盡管推高房?jī)r(jià)、拆除低成本租賃住房的更新難以為繼，但轉(zhuǎn)向住房租賃是可行的，既疏導(dǎo)需求，又能培育租賃市場(chǎng)。

另外，臨近深圳的東莞和惠州，由于房?jī)r(jià)較低，近年來(lái)一直都是深圳剛需人群成為有房一族的重要選擇。將新房、二手住房、商務(wù)公寓及“類住宅”、臨深銷售等算在內(nèi)，2017年深圳各類住房成交量將達(dá)到13萬(wàn)套左右，顯示深圳樓市需求非常旺盛。因此，從控制投資需求、引導(dǎo)預(yù)期的角度看，像深圳這樣的熱點(diǎn)城市，2018年調(diào)控政策仍要保持高壓態(tài)勢(shì)。

不過(guò)，深圳每年人口流入高達(dá)50萬(wàn)左右，加上現(xiàn)有人口結(jié)構(gòu)偏年輕，光靠政策抑制顯然不是辦法。目前，一方面需要大力盤活存量商業(yè)辦公改租賃，引入租賃企業(yè)，培育租賃市場(chǎng)；另一方面，十九大提出“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”，因此應(yīng)加快推進(jìn)深莞惠一體化，通過(guò)軌道交通覆蓋和連接，人口和產(chǎn)業(yè)疏導(dǎo)轉(zhuǎn)移，引導(dǎo)市民去外圍購(gòu)房居住。

如果能拓展租賃，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)住房供求一體化，顯然也可以實(shí)現(xiàn)“多主體供給、多渠道保障，租購(gòu)并舉”。2018年以后，樓市長(zhǎng)效機(jī)制將會(huì)漸次落地，對(duì)不同城市，長(zhǎng)效機(jī)制具體內(nèi)容、實(shí)施路徑也有差別，對(duì)于高度城市化的城市來(lái)說(shuō)，壯大租賃和向外圍疏導(dǎo)需求是最可行的措施之一。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）