北京二手房新政大幅提高購房人稅費(fèi)負(fù)擔(dān)？專家：解讀并不準(zhǔn)確

中新經(jīng)緯客戶端1月7日電(薛宇飛)北京市住建委近期發(fā)布通知，擬將二手房房屋買賣合同自行成交版和經(jīng)紀(jì)成交版合二為一，并以合同約定的房屋成交價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。對此，有媒體認(rèn)為，這將使北京二手房網(wǎng)簽價格大幅度提高，同時個人需要繳納的個稅及增值稅也會大幅增加，“北京二手房市場將發(fā)生翻天覆地的變化”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，上述解讀并不準(zhǔn)確。該項(xiàng)政策對北京的房地產(chǎn)市場的影響并不大，打擊“陰陽合同”，需要在稅費(fèi)征繳和普通住房認(rèn)定上努力。

買二手房繳稅要大幅增加？

據(jù)了解，在北京二手房市場上，一直存在著“陰陽合同”的做法，即達(dá)成兩個合同。一個是房屋實(shí)際成交價格的合同，另一個則是通過減少家具、裝修等款項(xiàng)，降低成交價格，并用該合同向相關(guān)政府部門報備，也就是我們所說的網(wǎng)簽合同，以此達(dá)到降低稅費(fèi)的目的。

2017年12月21日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于〈北京市存量房屋買賣合同〉及相關(guān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本公開征求意見的通知》(以下簡稱征求意見)，擬規(guī)定，《北京市存量房屋買賣合同》將自行成交版和經(jīng)紀(jì)成交版合二為一，并將涉及經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容納入經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同文本予以規(guī)范。

北京市住建委介紹，該合同范本明確房屋成交價格的構(gòu)成及金額，在文本中指明，“該房屋附屬設(shè)施、家具家電、裝飾裝修等有關(guān)價格已全部包含在上述房屋成交價格內(nèi)”，并進(jìn)行了詳細(xì)列舉，防止買賣雙方為了規(guī)避稅收，將房屋成交價格拆分為凈房屋價格和裝飾裝修等價格的情況發(fā)生。同時文本要求房屋轉(zhuǎn)讓價款、申請貸款與申報的房屋價款、繳納稅收時申報的房屋價款一致，減少交易中出現(xiàn)的“陰陽合同”。

該合同范本中寫道，買賣雙方不得為規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價格的合同，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

對此，有市場人士解讀稱，如果該合同范本正式執(zhí)行，就意味著“陰陽合同”這一潛規(guī)則將退出歷史舞臺，北京二手房網(wǎng)簽價格將大幅度提高，同時個人需要繳納的個稅及增值稅也會大幅度提高。

如果該項(xiàng)政策真正實(shí)施，二手房網(wǎng)簽價和稅費(fèi)會大幅提高？

張大偉對中新經(jīng)緯客戶端表示，這項(xiàng)政策或許并不能起到打擊“陰陽合同”的作用。雖然官方給出合同范本，但具體如何使用，還是房屋買賣雙方自己決定。

張大偉認(rèn)為，由于在實(shí)際操作中存在一定的難度，所謂的會對北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響并不大。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，此次征求意見，是對房屋交易價格給予了更大的規(guī)范，會減少房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生，對規(guī)范交易秩序，具有一定的積極作用。

普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)3年多未變

“陰陽合同”長期存在于二手房交易市場，不僅導(dǎo)致二手房市場價格失真，也不可避免地在房屋買賣交易中產(chǎn)生一些產(chǎn)權(quán)糾紛。

究其原因，張大偉認(rèn)為，買賣雙方之所以簽署“陰陽合同”，壓低網(wǎng)簽價格，主要是為了規(guī)避交易稅費(fèi)。

2014年9月30日，北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布通知，調(diào)整了北京普通住房的價格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。除建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下兩條硬性標(biāo)準(zhǔn)外，價格紅線設(shè)置在了五環(huán)內(nèi)為單價低于39600元/平方米、總價低于468萬元；五環(huán)到六環(huán)為單價低于31680元/平方米、總價低于374.4萬元；六環(huán)外為單價低于23760元/平方米、總價低于280.8萬元。至今，關(guān)于普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，再未調(diào)整過。

據(jù)了解，北京市普通住房交易的稅費(fèi)主要包括契稅、個稅、增值稅及附加，若被買賣房屋上次交易時間超過2年，將免征增值稅；如果達(dá)到“滿五唯一”的標(biāo)準(zhǔn)，個稅和增值稅都將免征。

但是，一旦房屋交易價格超過上述標(biāo)準(zhǔn)，就將被認(rèn)定為非普通住房，除契稅外，5.6%的增值稅在所難免，同時還要繳納印花稅、土地增值稅等，這無疑增加了購房人的負(fù)擔(dān)。如今，經(jīng)過本輪房價上漲，在北京的二手房市場上，已經(jīng)難覓普通住房身影。對普通住房的認(rèn)定，已經(jīng)明顯偏低。

張大偉表示，正是出于對稅費(fèi)的規(guī)避，在二手房交易過程中，就出現(xiàn)大量的壓低網(wǎng)簽價格的現(xiàn)象。而要正在解決“陰陽合同”，則需要在稅收征繳和普通住房認(rèn)定上有所改變。

嚴(yán)躍進(jìn)則提醒，對于二手房買賣來說，購房者一定不要有做虛假交易的做法。他稱，將網(wǎng)簽價格調(diào)低，稅費(fèi)可能下降，看上去比較劃算，但無形中形成的新費(fèi)用會增加。若是出現(xiàn)房屋買賣糾紛，虛假交易本身也不受保護(hù)，這些都需要購房者嚴(yán)格按照交易秩序進(jìn)行。

中新經(jīng)緯客戶端了解到，在一些實(shí)際操作中，壓低網(wǎng)簽價格后，房屋總價格的下降，會導(dǎo)致購房人從銀行申請到的貸款減少，反而需要更多的首付款，提高了買房難度。