深耕區(qū)域型房企樣本：榮盛發(fā)展“三線包圍二線”攻城略地

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每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 盧祥勇

歲末年初，在多家房地產(chǎn)研究機構發(fā)布的房企銷售數(shù)據(jù)中，最顯眼的除了千億房企擴容、碧萬恒突破5000億之外，區(qū)域性房企的發(fā)展模式也值得關注。

區(qū)域深耕型房企布局通常立足大本營及周邊城市，并在全國范圍內(nèi)選擇多城市多區(qū)域深耕。深耕京津冀大本營的榮盛發(fā)展（002146，SZ）是典型樣本之一，截至2017年3季度末，其儲備建面超3200萬平方米，其中京津冀土地儲備超900萬平方米。

實際上，榮盛發(fā)展這一年屬于攻城略地階段。榮盛發(fā)展方面告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，過去一年，在中央“去庫存”的背景下，公司保持土地儲備數(shù)量和開發(fā)計劃的動態(tài)匹配，并根據(jù)年度整體房地產(chǎn)行業(yè)狀況、各個區(qū)域土地市場狀況、公司的土地儲備結構以及資金狀況制定并實施土地購置計劃，通過多種方式相結合開展土地拓展工作，不拿或者少拿“地王”。

偏向區(qū)域核心地帶拿地

2017年12月9日，榮盛發(fā)展發(fā)布11月份新增土地儲備情況顯示，旗下子公司通過掛牌方式分別在江蘇省徐州市、河南省焦作市修武縣取得了兩宗地塊的國有土地使用權，并通過股權收購方式取得了陜西省咸陽市兩宗地塊的國有土地使用權。

這是榮盛發(fā)展今年以來拿地狀態(tài)的一個縮影，其主要圍繞一二線城市周邊三四線城市乃至縣級區(qū)域布局。中國指數(shù)研究院相關數(shù)據(jù)顯示，2017年1~12月榮盛發(fā)展拿地金額共242億元，拿地面積1134萬平方米，位于全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額排行榜的第34位。

榮盛發(fā)展自河北廊坊起家，京津冀環(huán)渤海地區(qū)一直是其大本營，也是重倉的區(qū)域，從范圍上看，榮盛發(fā)展幾乎拓展了河北所有的重要城市，通過“三線包圍二線”的策略，利用河北地區(qū)土地成本低、競爭小的特點，實現(xiàn)規(guī)?？焖贁U張。同時，榮盛發(fā)展近年來不斷將觸角伸向江浙皖等長三角城市。三季報顯示，榮盛發(fā)展銷售方面受調(diào)控逐步下沉至三四線影響略有下行，但銷售回款預收賬款規(guī)模614.3億元，較年初大幅上漲41.9%。

在城市的選擇方面，榮盛發(fā)展方面表示重點布局“有發(fā)展?jié)摿Φ闹械瘸鞘?rdquo;，并將其作為創(chuàng)造利潤的中心和謀求發(fā)展、連接大城市與小城鎮(zhèn)的橋梁，同時有選擇地兼顧發(fā)展較快的小城市，擴展企業(yè)發(fā)展的新空間。

以點帶面擴大規(guī)模優(yōu)勢

大手筆的攻城略地顯示出榮盛發(fā)展對規(guī)模的饑渴訴求。作為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)，榮盛發(fā)展董事長耿建明在2011年就提出，未來五年公司要實現(xiàn)總資產(chǎn)千億的目標。

據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展2017年全年銷售實現(xiàn)730億元，以112.3%的完成率完成計劃650億元的銷售目標。

與此同時，由于激進拿地，榮盛發(fā)展2017年半年報顯示，其上半年總負債1464.68億，負債率達85.26%，這為近十年榮盛發(fā)展負債率水平的最高值。

榮盛發(fā)展方面坦言，公司并不“激進”，負債率處于安全、可控的范圍內(nèi)，在房地產(chǎn)行業(yè)并不高。未來進一步加強項目拓展和開發(fā)的高節(jié)奏，提高銷售回款的速度，拓寬融資渠道，保證經(jīng)營安全。

近年來，榮盛發(fā)展似乎改變了發(fā)展策略，謀求多元化發(fā)展，并重點發(fā)力產(chǎn)業(yè)運營。從今年來看，榮盛發(fā)展土地投資力度較去年同期有所下行，但產(chǎn)業(yè)新城及康旅園區(qū)業(yè)務擴展迅速。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面，繼2017年上半年先后與北戴河、邢臺、張家口、唐山、淮北、衡水、德州、龍巖、滁州等城市簽訂園區(qū)合作協(xié)議后，三季度再度進入宜春、秦嶺、新密、溧陽，產(chǎn)業(yè)園區(qū)全國布局持續(xù)擴圍。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于榮盛發(fā)展來說有兩個機會。第一是京津冀和雄安概念，會對其有積極的影響，尤其是類似滄州等市場。第二是產(chǎn)業(yè)集群概念，有助于其進入其他城市積極拿地。同時嚴躍進建議，以榮盛發(fā)展為例的區(qū)域深耕型企業(yè)，應該加大全國布局。