東方不亮西方亮 2018年房企如何布局城市對沖風(fēng)險

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

▲雄安新區(qū)一角 圖/視覺中國

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 盧祥勇

1999年到2017年，中國的城鎮(zhèn)化率從30%躍升至接近60%，城鎮(zhèn)化建設(shè)給城市帶來翻天覆地的改善，房地產(chǎn)行業(yè)很大程度上肩負了“國家城市化進程快速推進”的使命，也在近二十幾年中承擔(dān)國家支柱產(chǎn)業(yè)的角色。

房地產(chǎn)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程是相輔相成的，當房地產(chǎn)進入新的周期，城市化也進入新的階段，如何判斷各線城市價值，以布局助力平衡風(fēng)險、跨越周期，也成為步入2018年門檻之際，房企應(yīng)該重新深入考慮的問題。

志在全國：“跨周期”進階必修課

在房地產(chǎn)企業(yè)的百強榜上，TOP10企業(yè)早已完成高密度的城市布點，幾乎所有房企都試圖通過各種路徑深耕全國化布局。

例如新城控股2017年布局城市已超60個，一方面深耕上海、南京、蘇州等一二線城市，另一方面加速布局大城市周邊的三四線城市；旭輝則在“五年實現(xiàn)三千億”的計劃下，謀劃2020年在實現(xiàn)區(qū)域間均衡的前提下，城市布局從當前30多個擴至70個。

為什么房企如此重視全國化布局？

融信中國也是近年來積極擴張版圖的代表房企之一，該公司相關(guān)負責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，按照各國城市化的歷史經(jīng)驗，當城市化率達到70%~75%左右時，城市化的進程將放緩。而按照我國城市發(fā)展速度，這個時間節(jié)點起碼還有10年。所以接下來的10年，房地產(chǎn)行業(yè)的機會還是廣闊的。無論是一線城市還是二線城市，乃至三四線城市，房地產(chǎn)行業(yè)都有發(fā)展機遇。

“越是全國化布局的房企，相比區(qū)域型企業(yè)，平滑風(fēng)險的能力也越強。同時，企業(yè)要做大規(guī)模，要從百億級走向千億級進階，也需要全國化布局。”上述融信中國相關(guān)人士表示。

新城控股和旭輝全國化布局產(chǎn)生的業(yè)績效果已經(jīng)呈現(xiàn)，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，兩家企業(yè)分別在2017年實現(xiàn)了1260億和1040億元的銷售業(yè)績，這是企業(yè)跨越周期的保障。

不過，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波強調(diào)，全國化布局并不代表是全線布局，不同規(guī)模、不同類型、不同發(fā)展階段的房企，都需要開展有點有面、側(cè)重不同的全國化布局。“否則，短期開展全線布局，各級城市會帶來人才儲備、報批程序、流程管控等一系列問題，不但不能抵抗外部風(fēng)險，還有可能增加企業(yè)自身發(fā)展的風(fēng)險。”

革新思維：分城而論注重均衡

在房企全國化布局中，分城而論十分重要。當前中國的城市版圖上，一線城市的消費升級轉(zhuǎn)型需求體量驚人。以上海為例，2017年12月25日公布的《國務(wù)院關(guān)于上海市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》中，明確提出“努力把上海建設(shè)成為創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城，卓越的全球城市和社會主義現(xiàn)代化國際大都市。”這個宏偉目標中，舊城改造、城市更新、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型、土地集約利用等等，無疑有不少房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展新機遇。

“我國城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)大為改觀，一線城市的城市化率達到甚至超過發(fā)達國家水平，但仍存在著明顯的不均衡性，很多三四線城市發(fā)展相對滯后。”上述融信中國相關(guān)人士指出。

在當前一線城市“嚴管控”的行情下，房企的資金沉淀風(fēng)險會相對提升，此時順應(yīng)三四線城市去庫存的機遇，就能獲得輪動發(fā)展的市場機會。

“尤其是二線城市，從未來3~5年的發(fā)展來看這是房企的必爭之地，由于二線城市還處于增量市場，憑借相對充足的供應(yīng)、相對便宜的地價以及大量人口導(dǎo)入的優(yōu)勢，房企布局的動力較強。”融信中國相關(guān)人士表示。該人士認為，在布局方面，企業(yè)需要均衡化布局，依靠全國化來獲得風(fēng)險的平衡和對沖。比如在多數(shù)房企離開三四線時選擇逆勢回歸；當房企又將目光聚焦三四線時，轉(zhuǎn)而選擇區(qū)域深耕；當房企懼怕一二線城市時，曲線回營，“東方不亮西方亮”，才不會錯失市場紅利。

認清企業(yè)：布局前提是“適用”

房企在布局時，除了不同城市采取不一樣的投資策略，還有一項重要的前提是“適用性”。

張波認為，不同規(guī)模房企可以有不同的布局方式，達到年銷售金額千億規(guī)模以上房企可以多個城市群圈層發(fā)展、多元化開發(fā)為發(fā)展路徑，結(jié)合特色小鎮(zhèn)、租賃發(fā)展等政策性機遇，實現(xiàn)全國化的優(yōu)勢布局；而千億規(guī)模以下中型房企仍需在規(guī)?；险业阶罴崖窂?，無論是布局二線城市還是大力擴張三、四線，皆需有明確的快速增長目標；對于預(yù)計3~5年無法突破千億的中小房企，則需及早定位區(qū)域性重點城市而非一味追求全國性布局。隨著人們對理想居住的要求逐步提升，區(qū)域性市場的產(chǎn)品精耕細作將大有可為。

對于每個房企來說，全國化布局既是一個重大挑戰(zhàn)，也是綜合實力的較量，企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向、城市進入選擇、管理架構(gòu)、人才團隊等各項因素環(huán)環(huán)相扣，任何方面都不能出現(xiàn)明顯的短板。

新城控股高級副總裁歐陽捷直言，隨著房企進入越來越多的城市，對于當?shù)爻鞘械睦斫夂驼叩陌盐赵桨l(fā)重要?？村e了時機、踩錯了節(jié)奏、進錯了城市，就可能拖累企業(yè)發(fā)展的腳步。

同時，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的擴大和管理半徑的增加，必須適度授權(quán)，充分調(diào)動一線積極性。融信中國相關(guān)人士告訴記者，2017年融信以城市群作為劃分（7大核心城市圈：海峽西岸、長三角、珠三角、京津冀、中部、成渝、西部城市），將區(qū)域公司升級為事業(yè)部，給事業(yè)部賦能，在設(shè)定指標的前提下充分授權(quán)，讓事業(yè)部成為獨立的經(jīng)營主體，發(fā)揮各事業(yè)部主觀能動性。

判斷市場：各線城市訴求有共性

在客觀透析企業(yè)自身實力和訴求之后，則需要對城市精準判斷。

在歐陽捷看來，企業(yè)在布局城市時，主要考慮以下幾個方面：城市未來發(fā)展空間，與超大特大城市之間關(guān)系，高速交通便捷程度，基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展條件，人口流入流出狀況，當?shù)鼐用褡》織l件與收入水平，市場競爭充分程度。“新城控股是以住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動在發(fā)展，住宅地產(chǎn)主要是深耕一二線城市及都市圈中小城市，商業(yè)地產(chǎn)則是尋找商業(yè)市場的空白點，包括一些有實力、有活力的三線城市。”

據(jù)介紹，目前新城控股已進入全國60多個大中城市，累計開發(fā)項目超200個，發(fā)展明顯步入快車道。

融信中國相關(guān)人士也告訴記者，在房企城市布局中，對于核心城市，由于面對的客戶群和城市發(fā)展能級的要求，房企打造高品質(zhì)類產(chǎn)品，在一定程度上是文化精神堡壘或代表作品的意義；在次級城市，房企更多的是城市進程推進者和參與者；在三四五線城市，房企甚至是城市創(chuàng)新的引領(lǐng)者之一，將核心城市先進的開發(fā)理念和產(chǎn)品快速移植到這里，推動區(qū)域發(fā)展。對參與不同城市開發(fā)的房企而言，可結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)不同城市屬性，打造不同的產(chǎn)品。

另外在判斷城市基本面的同時，張波提醒，目前中國的一線城市已從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，在新增建設(shè)用地供應(yīng)總體從緊、土地獲取的資金成本居高不下的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊抓一線城市舊改帶來的二次發(fā)展機遇，并以獲取租賃土地、發(fā)展長租公寓等方式重點布局租賃市場。

不同城市的發(fā)展階段雖然給企業(yè)發(fā)展的空間不同，但市場也存在共性。多位業(yè)內(nèi)人士和企業(yè)高管也強調(diào)，在當前的行業(yè)趨勢下，無論哪座城市，對品質(zhì)的需求都在提升，這是房企應(yīng)該重視的戰(zhàn)場。歐陽捷告訴記者，不論是住宅還是商業(yè)，都已經(jīng)或?qū)亩倘睍r代轉(zhuǎn)向充沛時代，未來將是產(chǎn)品力取勝的新時代，匠心營造才是尊重城市、贏得市場、收獲客戶的最強策略。