協(xié)信地產(chǎn)凈利持續(xù)走低 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)千億目標(biāo)完成率不足5%

每經(jīng)編輯 鄢銀嬋    

每經(jīng)記者 鄢銀嬋 每經(jīng)編輯 陳俊杰

入主獅頭股份（600539，SH）令重慶商人吳旭所控制的協(xié)信系再次被市場關(guān)注。

不過，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者多日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷2012年前后高調(diào)擴張后，這兩年協(xié)信地產(chǎn)的業(yè)績增速卻不盡人意，其凈利潤率在短短幾年間經(jīng)歷了過山車般的體驗：從遠高于全國平均水平到遠低于全國平均水平。

此外，重金布局的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域在2015年曾提出2020年前銷售額破千億。但相關(guān)財報顯示，截至2016年底的銷售額為49.67億元，目標(biāo)任務(wù)任重道遠。

凈利潤持續(xù)下滑

在各大房企排行榜中排名持續(xù)下滑的背后，是協(xié)信放緩的業(yè)績增速。

協(xié)信遠創(chuàng)（協(xié)信系旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺）發(fā)布的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2014年、2015年、2016年、2017年上半年，公司的營業(yè)收入分別為79.26億元、74.67億元、119.24億元和39.75億元，分別同比增長了1.99%、-5.80%、59.68%、-34.81%；凈利潤為12.28億元、7.54億元、7.37億元、1.11億元，分別同比增長了108.07%、-39.47%、-2.25%、-74.42%；凈利潤率分別為15.49%、10.09%、6.18%、2.79%。

僅以平均凈利潤率為例，同期全國上市房企的平均數(shù)據(jù)分別為10%、8.3%、8.2%和10.8%。這也意味著最近幾年協(xié)信地產(chǎn)的盈利能力經(jīng)歷了遠高于行業(yè)平均水平到遠低于行業(yè)平均水平的反轉(zhuǎn)。

此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了銷售規(guī)模提振乏力外，協(xié)信地產(chǎn)近年來的產(chǎn)品競爭力也有所下滑。據(jù)協(xié)信遠創(chuàng)發(fā)布的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2012年公司房產(chǎn)銷售毛利率為47.27%，遠高于金科股份同年度的35.15%銷售毛利率；2016年，協(xié)信遠創(chuàng)的這一毛利率降至19.91%。

同時，協(xié)信在全國的部分項目盈利能力也值得關(guān)注。據(jù)聯(lián)合信用發(fā)布的協(xié)信遠創(chuàng)債券2017年跟蹤評級報告顯示，截至2016年底的26個在售項目中，僅有協(xié)信嘉行中心、成都協(xié)信中心、重慶協(xié)信阿卡迪亞、蘇州協(xié)信阿卡迪亞、永川協(xié)信中心、嘉州協(xié)信中心獲得的回籠資金已超過總投資成本。包括協(xié)信春山臺、協(xié)信星都會、學(xué)府協(xié)信天地、無錫光電園等銷售面積均已超過70%的項目，均尚未收回投資。

“房地產(chǎn)是國家經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，支柱地位一定時期內(nèi)不會發(fā)生重大變化，未來整個行業(yè)有較大的發(fā)展空間，但行業(yè)集中越來越高且在快速提升，房企必須要快速做大規(guī)模、增強實力，才能獲得更好的發(fā)展。”重慶一大型房企高管在接受記者采訪時表示。

但對協(xié)信而言，規(guī)?；缆愤^去顯然不好走，其面臨的融資難題成為首要掣肘。

“協(xié)信這幾年發(fā)展速度跟不上和它遲遲未能登陸資本市場有一定關(guān)聯(lián)。”上述高管認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)屬于重資產(chǎn)，對資金流轉(zhuǎn)、規(guī)模等有著較高要求，協(xié)信的融資渠道僅有銀行授信和到債券市場發(fā)債，資本利用率有限，“但它已經(jīng)控制了獅頭股份，以后融資也許會容易一些”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)預(yù)定目標(biāo)面臨挑戰(zhàn)

協(xié)信入主獅頭股份離不開綠地控股（600606，SH）的支持。在規(guī)?；牡缆飞?，它還有另外一位合作伙伴。

2015年6月10日，清華控股旗下的啟迪控股與協(xié)信宣布成立啟迪協(xié)信科技城集團（下稱啟迪協(xié)信），進軍科技城投資開發(fā)與產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)領(lǐng)域，全力拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

12月4日，啟迪協(xié)信所投建的重慶總部城一招商經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，啟迪協(xié)信目前已布局重慶、北京、蘇州、青島等20余個城市，在建項目達40多個。

記者搜索的公開資料顯示，目前啟迪協(xié)信已分別在上海、重慶、青島、深圳、鎮(zhèn)江、無錫等地簽約投資開發(fā)科技城項目，投資金額分別為115億元、超100億元、11.45億元、108億元、48億元、16.74億元；今年6月，啟迪協(xié)信決定投資17億元打造重慶特鋼文創(chuàng)科技園；上述項目合計總投資高達354.45億元。

“和傳統(tǒng)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式除了賣樓，還包括后期的招商、運營等。”重慶地產(chǎn)界分析人士榮騰洪表示，招商階段的稅收分成等都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可發(fā)力的盈利方向。

吳旭也曾公開表示，啟迪協(xié)信將進行輕重資產(chǎn)的交替推動，前5年通過地產(chǎn)開發(fā)支持科技園發(fā)展，后5年則由產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)的業(yè)務(wù)和收入來推動拿地和新的空間營造，通過產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)、商業(yè)和社區(qū)四位一體發(fā)展，為企業(yè)提供園區(qū)空間和產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

“這種開發(fā)模式首先要求前期的地產(chǎn)銷售要做起來，銷售回款快，現(xiàn)金流有了保障才能足以支撐整個車輪快速轉(zhuǎn)起來，做到千億市值。”上述分析人士表示。

而據(jù)規(guī)劃，啟迪協(xié)信2020年前銷售額要達到1000億元，如今啟迪協(xié)信科技城項目進展銷售如何？

據(jù)上述債券評級報告顯示，截至2016年底，啟迪協(xié)信青島科技城已售面積5.34萬平方米，在可售面積中占比12.42%，已回籠資金4.29億元；位于深圳的啟迪協(xié)信科技園可售面積為85.14萬平方米，已售面積和已回籠資金均為0；無錫協(xié)信中心的已售面積在可售面積中占比僅14.08%，回籠資金2.85億元；于2016年9月開盤銷售的啟迪協(xié)信太古城已售面積3.97萬平方米，在可售面積中占比6.75%，已回籠資金3.17億元；重慶總部城、無錫光電園、長沙協(xié)信中心截至2016年底的回籠資金分別為26.3億元、2.98億元、10.08億元。上述項目中，僅有深圳科技園、重慶總部城、青島科技城為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其余項目為商業(yè)地產(chǎn)，不過開發(fā)主體為啟迪協(xié)信。

按照上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2016年底，啟迪協(xié)信相關(guān)項目總共回籠資金為49.67億元，剩下的時間里要完成950.33億元銷售目標(biāo)顯然并不輕松。

此外，記者發(fā)現(xiàn)，協(xié)信所打造的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)定位與現(xiàn)實似乎也有一定脫節(jié)。據(jù)百度百科介紹，重慶總部城是由協(xié)信與政府聯(lián)合打造的總部經(jīng)濟園區(qū)，為世界500強、中國100強打造的專屬總部基地。12月4日，上述招商經(jīng)理介紹，該樓盤于2011年開發(fā)銷售，截至目前已入住及已購買尚未入住的企業(yè)尚不到20家，其中僅有平安銀行和中國電信屬于世界500強和中國100強企業(yè)。對此，該招商經(jīng)理表示，“世界500強等總部基地的說法只是宣傳上的說法。”

11月24日，《每日經(jīng)濟新聞》記者就其上述財務(wù)狀況等問題向協(xié)信遠創(chuàng)信披負(fù)責(zé)人發(fā)送了采訪函至其郵箱，不過截至發(fā)稿一直未收到回復(fù)。