土地拍賣頻現(xiàn)高潮 外地房企逐鹿深圳

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控逐漸深入，正不斷傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，但似乎也阻止不了外地房企進(jìn)入深圳市場(chǎng)的腳步。12月6日，深圳龍崗大運(yùn)片區(qū)龍城街道以公開(kāi)掛牌的方式出讓一宗占地32.2萬(wàn)平方米、總建筑面積136.45萬(wàn)平方米的G01046-0095宗地的使用權(quán)，該宗地最后被福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司以底價(jià)239.43億元拿下。

據(jù)悉，位于龍崗龍城街道的G01046-0095宗地，土地用途為商業(yè)用地、公共管理與服務(wù)設(shè)施用地、教育設(shè)施用地、廣場(chǎng)用地、公園綠地。地塊出讓首先競(jìng)地價(jià)，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到首輪地價(jià)最高限價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)各分項(xiàng)物業(yè)自持面積及自持年期，當(dāng)全部商業(yè)、辦公、公寓競(jìng)價(jià)達(dá)到全年期自持時(shí)，則再轉(zhuǎn)為競(jìng)地價(jià)。值得注意的是，這宗地塊要求建設(shè)一棟600米左右的超高層建筑（按航空限高的高限向民航部門申請(qǐng)，最終以民航部門審批的高度為準(zhǔn)），高度已經(jīng)超過(guò)目前深圳最高建筑平安金融中心，有望成為深圳的新地標(biāo)。

此外，該宗地對(duì)競(jìng)買申請(qǐng)人也提出較高要求，須在中國(guó)境內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)并已竣工不少于1棟250米以上超高層建筑，2016年度總資產(chǎn)須不低于人民幣2000億元，應(yīng)在中國(guó)內(nèi)地和香港各有不少于（含）1家上市公司。不過(guò)，此次土拍僅一家企業(yè)申請(qǐng)。

在新增土地尤其是宅地供應(yīng)極度稀缺的深圳市場(chǎng)，公開(kāi)拍地往往意味著一次企業(yè)擴(kuò)儲(chǔ)的良機(jī)。這幾年，外地房企進(jìn)軍深圳更顯現(xiàn)出勢(shì)在必得的勢(shì)頭。去年6月，深圳龍華商住用地現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目出讓。經(jīng)過(guò)激烈的現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)，最終該宗地被中國(guó)電建集團(tuán)和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合以82.9億元的價(jià)格奪得，樓面價(jià)高達(dá)每平方米56781元，這也是兩家房企首次進(jìn)入深圳市場(chǎng)。在此之前，信達(dá)與坤潤(rùn)投資聯(lián)合體以30.3億元拿下坪山居住用地，除去配建的4.5萬(wàn)平方米保障房面積，樓面價(jià)格高達(dá)每平方米2.5萬(wàn)元。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果將配套面積之類的扣除，龍華商住用地項(xiàng)目的售價(jià)要接近每平方米9.5萬(wàn)元至10萬(wàn)元，項(xiàng)目才能獲得合理利潤(rùn)，坪山項(xiàng)目的售價(jià)或?qū)⒊^(guò)每平方米5萬(wàn)元才能有合理利潤(rùn)。從樓面價(jià)格來(lái)看，外地房企進(jìn)入深圳的成本“水漲船高”，也是拿“地王”的好手，但讓部分市場(chǎng)人士擔(dān)心這些“面粉貴過(guò)面包”的地王項(xiàng)目所面臨的入市問(wèn)題。

今年12月，深圳規(guī)土委網(wǎng)站共掛牌9宗土地，主要位于南山區(qū)、坪山區(qū)、龍崗區(qū)和大鵬新區(qū)，但備受關(guān)注的住宅用地仍不見(jiàn)蹤影。因土地緊缺且謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁的意愿強(qiáng)烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業(yè)用地。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)當(dāng)前供地方面節(jié)奏比較慢。首先，土地市場(chǎng)的自身因素導(dǎo)致深圳供地比較困難。此外，深圳本身房?jī)r(jià)比較高，當(dāng)前的思路在于舊改和發(fā)展租賃市場(chǎng)，所以類似的住宅用地供地節(jié)奏不會(huì)立馬加快，但從后續(xù)市場(chǎng)情況來(lái)看，深圳供地速度尤其是舊改以后，會(huì)形成較多的可開(kāi)發(fā)的土地，這些都是未來(lái)深圳土地市場(chǎng)供應(yīng)的源泉，從而利好房企拿地和新房供應(yīng)的增加。

近日，深圳市規(guī)土委發(fā)布了《深圳市城市建設(shè)與土地利用“十三五”規(guī)劃》，規(guī)劃顯示深圳計(jì)劃在2016年至2020年通過(guò)城市更新提供30平方公里用地規(guī)模，還加大了向產(chǎn)業(yè)用地的傾斜力度，到2020年深圳全市工業(yè)用地占建設(shè)用地比重將不低于30%。

從全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)看，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年11月，拿地最積極的50家房企合計(jì)拿地金額達(dá)到20982億元，同比漲幅高達(dá)53%。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為20%，較上月下降4個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降23個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地平均溢價(jià)率為22%，較上月下降5個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降29個(gè)百分點(diǎn)。

來(lái)源：證券時(shí)報(bào) 記者 吳家明