土地拍賣頻現(xiàn)高潮 外地房企逐鹿深圳

房地產(chǎn)市場調(diào)控逐漸深入，正不斷傳導(dǎo)至土地市場，但似乎也阻止不了外地房企進入深圳市場的腳步。12月6日，深圳龍崗大運片區(qū)龍城街道以公開掛牌的方式出讓一宗占地32.2萬平方米、總建筑面積136.45萬平方米的G01046-0095宗地的使用權(quán)，該宗地最后被福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司以底價239.43億元拿下。

據(jù)悉，位于龍崗龍城街道的G01046-0095宗地，土地用途為商業(yè)用地、公共管理與服務(wù)設(shè)施用地、教育設(shè)施用地、廣場用地、公園綠地。地塊出讓首先競地價，當(dāng)競買報價達(dá)到首輪地價最高限價時，轉(zhuǎn)為競各分項物業(yè)自持面積及自持年期，當(dāng)全部商業(yè)、辦公、公寓競價達(dá)到全年期自持時，則再轉(zhuǎn)為競地價。值得注意的是，這宗地塊要求建設(shè)一棟600米左右的超高層建筑（按航空限高的高限向民航部門申請，最終以民航部門審批的高度為準(zhǔn)），高度已經(jīng)超過目前深圳最高建筑平安金融中心，有望成為深圳的新地標(biāo)。

此外，該宗地對競買申請人也提出較高要求，須在中國境內(nèi)開發(fā)建設(shè)并已竣工不少于1棟250米以上超高層建筑，2016年度總資產(chǎn)須不低于人民幣2000億元，應(yīng)在中國內(nèi)地和香港各有不少于（含）1家上市公司。不過，此次土拍僅一家企業(yè)申請。

在新增土地尤其是宅地供應(yīng)極度稀缺的深圳市場，公開拍地往往意味著一次企業(yè)擴儲的良機。這幾年，外地房企進軍深圳更顯現(xiàn)出勢在必得的勢頭。去年6月，深圳龍華商住用地現(xiàn)售試點項目出讓。經(jīng)過激烈的現(xiàn)場投標(biāo)、開標(biāo)，最終該宗地被中國電建集團和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合以82.9億元的價格奪得，樓面價高達(dá)每平方米56781元，這也是兩家房企首次進入深圳市場。在此之前，信達(dá)與坤潤投資聯(lián)合體以30.3億元拿下坪山居住用地，除去配建的4.5萬平方米保障房面積，樓面價格高達(dá)每平方米2.5萬元。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，如果將配套面積之類的扣除，龍華商住用地項目的售價要接近每平方米9.5萬元至10萬元，項目才能獲得合理利潤，坪山項目的售價或?qū)⒊^每平方米5萬元才能有合理利潤。從樓面價格來看，外地房企進入深圳的成本“水漲船高”，也是拿“地王”的好手，但讓部分市場人士擔(dān)心這些“面粉貴過面包”的地王項目所面臨的入市問題。

今年12月，深圳規(guī)土委網(wǎng)站共掛牌9宗土地，主要位于南山區(qū)、坪山區(qū)、龍崗區(qū)和大鵬新區(qū)，但備受關(guān)注的住宅用地仍不見蹤影。因土地緊缺且謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁的意愿強烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業(yè)用地。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，對于深圳房地產(chǎn)市場來說當(dāng)前供地方面節(jié)奏比較慢。首先，土地市場的自身因素導(dǎo)致深圳供地比較困難。此外，深圳本身房價比較高，當(dāng)前的思路在于舊改和發(fā)展租賃市場，所以類似的住宅用地供地節(jié)奏不會立馬加快，但從后續(xù)市場情況來看，深圳供地速度尤其是舊改以后，會形成較多的可開發(fā)的土地，這些都是未來深圳土地市場供應(yīng)的源泉，從而利好房企拿地和新房供應(yīng)的增加。

近日，深圳市規(guī)土委發(fā)布了《深圳市城市建設(shè)與土地利用“十三五”規(guī)劃》，規(guī)劃顯示深圳計劃在2016年至2020年通過城市更新提供30平方公里用地規(guī)模，還加大了向產(chǎn)業(yè)用地的傾斜力度，到2020年深圳全市工業(yè)用地占建設(shè)用地比重將不低于30%。

從全國土地市場來看，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2017年11月，拿地最積極的50家房企合計拿地金額達(dá)到20982億元，同比漲幅高達(dá)53%。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月全國300個城市土地平均溢價率為20%，較上月下降4個百分點，較去年同期下降23個百分點；其中住宅類用地平均溢價率為22%，較上月下降5個百分點，較去年同期下降29個百分點。

來源：證券時報 記者 吳家明