房企的“鄉(xiāng)”愁：掘金鄉(xiāng)村建設(shè)需解三道難題

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 楊 軍    

【編者按】據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前內(nèi)地千億房企達(dá)12家，今年有望突破17家。在品牌房企沖擊千億規(guī)模之后，房企的“下一站”又將在哪里？事實(shí)上，目前千億品牌房企正在轉(zhuǎn)型發(fā)展的路上。在有關(guān)政策背景下，碧桂園、萬科、綠城等國內(nèi)知名房企均透露出消息，表示有投資鄉(xiāng)村建設(shè)的意向。到鄉(xiāng)村去，試圖從中占有一席，無疑是房企下一步重點(diǎn)布局的業(yè)務(wù)之一。不過，涉足鄉(xiāng)村建設(shè)還存在宅基地、集體建設(shè)用地的權(quán)屬等問題。房企轉(zhuǎn)型之路的鄉(xiāng)村選擇面臨機(jī)遇與風(fēng)險。比如，目前恒大以扶貧的方式探索鄉(xiāng)村建設(shè)模式。

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 楊 軍

“要堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展，按照產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富裕的總要求，建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化。”這是十九大報告中對鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的描述。

此前，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于實(shí)施“千企千鎮(zhèn)工程”推進(jìn)美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)的通知》；國土部和住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知，并確定第一批13個試點(diǎn)城市……各項(xiàng)推進(jìn)鄉(xiāng)村建設(shè)的政策陸續(xù)出臺。

在此背景下，萬科、碧桂園、恒大、華潤和藍(lán)城等龍頭房企紛紛開始面朝鄉(xiāng)村，以特色小鎮(zhèn)建設(shè)、鄉(xiāng)村扶貧、田園綜合體建設(shè)等入手，計劃在這個人口規(guī)模近6億的領(lǐng)域有所施展。

房企此舉是何用意？若將鄉(xiāng)村建設(shè)視為房企多元化轉(zhuǎn)型的嘗試，那么這片領(lǐng)域的門檻高度和市場容量到底有多少？房企又將面臨怎樣的挑戰(zhàn)和未來？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖通過系列采訪來解析房企的鄉(xiāng)村策略。

多元化發(fā)展尋求價值

房地產(chǎn)“天花板”是5年前的一種論調(diào)，但房企榜單卻被不斷刷新?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017年前三季度，房企TOP3的銷售門檻已經(jīng)被抬高至3600億元。與此同時，房企通過多元化發(fā)展，不斷向其他領(lǐng)域?qū)で髢r值。

在政策支持和消費(fèi)升級情況下，不少房企開始嘗試涉足鄉(xiāng)村建設(shè)，試圖在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略中找到適合自己的位置。例如，今年首涉鄉(xiāng)村改造的萬科服務(wù)，將參與“特色田園鄉(xiāng)村”首批試點(diǎn)；碧桂園則在開展“精準(zhǔn)扶貧美麗鄉(xiāng)村建設(shè)”系列工作的同時，通過“南粵村莊（整治）規(guī)劃”的志愿行動、規(guī)劃設(shè)計大賽等方式，參與鄉(xiāng)村建設(shè)的整體布局；恒大也與多個縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽約，建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光旅游養(yǎng)生特色小鎮(zhèn)、都市田園綜合體、幸福新農(nóng)村等項(xiàng)目；華潤則利用企業(yè)資源解決“三農(nóng)”問題，通過希望小學(xué)、建設(shè)田園綜合體的方式參與鄉(xiāng)村建設(shè)；藍(lán)城則以農(nóng)業(yè)為核心，做產(chǎn)業(yè)化，做特色農(nóng)莊，進(jìn)而植入養(yǎng)老和文化旅游資源。

的確，在占全國總?cè)丝?2.65%的農(nóng)村（智研咨詢2016年統(tǒng)計數(shù)據(jù)）醞釀項(xiàng)目的價值不容忽視。藍(lán)城中國董事長、綠城中國董事會聯(lián)席主席宋衛(wèi)平曾表示，農(nóng)村只有導(dǎo)入城市里的人流、物流、資金流、信息流、文化流，才能有改變。

“中國鄉(xiāng)村建設(shè)的潛力巨大，的確引起房企關(guān)注。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波直言，目前，政策和制度層面對鄉(xiāng)村建設(shè)提供了良好保障，房企進(jìn)入鄉(xiāng)村建設(shè)，可同步享受諸如貸款優(yōu)惠支持、拿地優(yōu)惠條件、稅收優(yōu)惠等政策紅利。

領(lǐng)易咨詢總裁鄒毅則表示，現(xiàn)在鄉(xiāng)村普遍存在產(chǎn)業(yè)空心化問題，通過養(yǎng)老和文旅方式，將盤活原有的土地，也能滿足現(xiàn)代人的消費(fèi)需求。

當(dāng)房企尋找新的業(yè)績增長和企業(yè)規(guī)模的拓展途徑時，從長遠(yuǎn)來看，鄉(xiāng)村建設(shè)給開發(fā)商的確能帶來更多的業(yè)績增長想象空間。不過張波認(rèn)為，這短期內(nèi)無法成為房企業(yè)績增長的重要支柱。

鄉(xiāng)村運(yùn)營面臨挑戰(zhàn)

盤點(diǎn)當(dāng)前房企涉足鄉(xiāng)村建設(shè)的模式，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從參與鄉(xiāng)村整治規(guī)劃、涉足鄉(xiāng)村服務(wù)，到建設(shè)田園綜合體、建立特色小鎮(zhèn)等，房企各有各的“招法”。

“以萬科、碧桂園、綠城為例，其背景和目的也有差異?！睆埐ㄖ赋?，萬科參與鄉(xiāng)村改造運(yùn)營，是響應(yīng)十九大提出的鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，有一定政策層面的意義；碧桂園的核心還是扶貧公益，并不以盈利為第一目的；而綠城的田園綜合體建設(shè)，則有盈利預(yù)期，這也使得不同模式的實(shí)際運(yùn)營差異很大。

但無論哪種模式，在張波看來，理想狀態(tài)下，都應(yīng)該是多贏。即房企可以發(fā)揮市場化運(yùn)營和規(guī)模開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，在鄉(xiāng)村營建、鄉(xiāng)村旅游、鄉(xiāng)村服務(wù)上，更好地提高建設(shè)效率，加速“城市反哺農(nóng)村”的實(shí)現(xiàn)。

而在此過程中也出現(xiàn)一道難題。鄒毅直言，如果房企涉足鄉(xiāng)村不以產(chǎn)業(yè)為前提，這既不是政府愿意看到的，“地產(chǎn)化”也會讓產(chǎn)業(yè)不容易盤活，將加速鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)空心化。

“實(shí)際上，通過文化消費(fèi)旅游帶動鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)做起來了，地產(chǎn)配套會自然好起來，并帶動房地產(chǎn)發(fā)展，這才是正向邏輯?！编u毅表示。

宋衛(wèi)平則表示，如果做小鎮(zhèn)而對中國的農(nóng)業(yè)不了解，根本做不起來。做小鎮(zhèn)必須把農(nóng)業(yè)放在第一位，農(nóng)業(yè)里的第一位是原住民，農(nóng)民應(yīng)放在第一位。除此之外，還有環(huán)境和生態(tài)的保護(hù)，不能占用太多的土地資源，以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的重新設(shè)定。

張波還指出，目前房企進(jìn)入鄉(xiāng)村建設(shè)還面臨融資和運(yùn)營兩道難題。涵蓋鄉(xiāng)村建設(shè)的開發(fā)、配套設(shè)施建設(shè)、基礎(chǔ)建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等各個環(huán)節(jié)的融資，影響房企參與鄉(xiāng)村建設(shè)的穩(wěn)定性和持續(xù)性，這主要體現(xiàn)在現(xiàn)金流的穩(wěn)定程度上，而這也可能是中小企業(yè)與大型企業(yè)的一個明顯差距。

“從運(yùn)營方面來看，雖然不少房企有著豐富的文旅地產(chǎn)、商業(yè)綜合體運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，但是鄉(xiāng)村運(yùn)營和城市運(yùn)營存在著極大的差異性，如何把城市運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)有效運(yùn)用到鄉(xiāng)村中去，也是一個不小的挑戰(zhàn)?！睆埐ㄖ赋?。