城市更新激活萬億市場：改變的是顏值，不變的是記憶

每經(jīng)編輯 馮穎祎 岳琦    

每經(jīng)實習(xí)記者 馮穎祎 每經(jīng)記者 岳琦 每經(jīng)編輯 曾健輝

中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過近20年的高速發(fā)展后,正在步入存量房時代。這一情況在一線城市尤為明顯,在新增建設(shè)用地規(guī)模逐步下降的背景下,該如何盤活存量？顯然，在上萬億城市更新的新機(jī)遇面前，脫離了野蠻生長的房企正躍躍欲試?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，面對一二線核心城市土地越來越少、越來越貴的現(xiàn)實，越來越多的全國性房企也在加強(qiáng)在城市更新方面的布局，尋找更多的機(jī)會。而在這一過程中，對城市居民而言，城市更新改變的是城市顏值，但不能改變的是城市記憶。

城市“新陳代謝”進(jìn)入新階段

一座城市不可避免地會出現(xiàn)老化或因外界變化而引起的不適應(yīng)性，局部或整體、有步驟地改造和更新舊城的物質(zhì)環(huán)境就成為必然。而城市更新的背后，是經(jīng)濟(jì)體的更新、產(chǎn)業(yè)的更新、區(qū)域結(jié)構(gòu)的更新、人群組成的更新和個體生活更新。

不久前舉辦的“2017中國城市更新論壇”上，住建部政策研究中心秦虹發(fā)布《中國城市更新研究報告》。報告指出，我國已從傳統(tǒng)的物質(zhì)層面、拆舊建新式的城市更新，發(fā)展到城市有機(jī)更新的新階段。

近年來，國內(nèi)一些主要城市的更新計劃已經(jīng)起步。北京、上海、廣州和深圳等一線城市相繼出臺新的城市總體規(guī)劃和城市更新行動計劃?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，招商、華潤、保利、華僑城和萬科等房企都曾在舊改項目中獲益。

中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還未結(jié)束，一二線城市的人口吸引能力也未減弱，但這些核心地區(qū)的土地資源越來越少，城市更新因此迎來了黃金時期。目前城市更新模式主要分為兩大類。一種是以市場為主導(dǎo)、政府做引導(dǎo)的模式，即房企也需要參與拆遷工作，此類模式主要是深圳地區(qū)采用較多；另一種則是政府為主導(dǎo)，完成前期拆遷之后再進(jìn)行土地出讓的模式。

作為歷史名城，北京的胡同文化深入人心。作為城市更新的一部分，首創(chuàng)集團(tuán)承接了位于北京市東城區(qū)東四街道轄區(qū)東四三條至八條歷史文化街區(qū)環(huán)境綜合治理項目。據(jù)首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，未來會將“東四三至八條街區(qū)”打造為保護(hù)街區(qū)文化遺產(chǎn)、塑造典型的、原汁原味的、以“胡同文化體驗”為主的國家級歷史文化街區(qū)。這個項目未來不打算盈利，只是把它作為一個社會責(zé)任。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前北京市東城、西城兩個區(qū)都在做類似的項目，主要的實施主體都是市屬國企或區(qū)屬國企，除了首創(chuàng)，北京市屬國企首開、北京城建等企業(yè)也有涉獵。

此前首開曾提出“城市復(fù)興官”的概念。對此，首開股份董事會秘書王怡在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，“城市復(fù)興官”既是對過去的總結(jié)，也是面向未來的目標(biāo)和期望。在城市更新方面，首開和高和資本進(jìn)行一些合作，未來也要做一些更加深入的合作。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，與此前拆遷的做法不同的是，各地的城市更新都更加注重對城市歷史的保護(hù)。日前，上海規(guī)土局局長徐毅松在新聞發(fā)布會上公開表示，推進(jìn)石庫門、里弄等舊區(qū)改造工作，將以“保護(hù)保留為原則，拆除為例外”，進(jìn)一步強(qiáng)化城市更新過程中的歷史積淀意識。

分食萬億“蛋糕”需更多“技能”

深圳作為我國改革開放的前沿，經(jīng)過30多年的建設(shè)，建設(shè)用地占比已經(jīng)達(dá)到50%左右，臨近城市建設(shè)面積的邊界。2009年以來，深圳基本上以城市更新為主渠道，通過土地的二次開發(fā)利用來挖掘空間，增加建筑物的總量來滿足各方面的需求。

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，深圳的主要城市更新項目是城中村改造和“工改工”，讓企業(yè)參與這類項目也是去除“臟亂差”城市病的一個有效方法。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前針對城市更新的眾多細(xì)分市場，開發(fā)企業(yè)也各有側(cè)重點。有聚焦棚戶區(qū)片區(qū)改造開發(fā)的企業(yè)；有聚焦改造低坪效空間實現(xiàn)聯(lián)合辦公的企業(yè)；也有聚焦將老工廠改造成為創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)；還有聚焦將老舊物業(yè)改造成為特色酒店的企業(yè)等等。

首開王怡認(rèn)為，現(xiàn)在的城市更新還只是局限于比較小的一些資產(chǎn)，一棟樓、兩棟樓這樣的情況，再大一點的也只是一個廠區(qū)。聯(lián)合辦公、長租公寓等都是城市更新的個案，更多的活躍因素都不屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

城市更新論壇秘書長、佰仕會創(chuàng)始人陳方勇曾公開表示“保守估計，（城市更新）其中蘊含的商機(jī)，達(dá)數(shù)萬億元”。而記者注意到，從開發(fā)商的角度，城市更新類業(yè)務(wù)雖然蘊含巨大市場，但機(jī)會并不比土地招拍掛和市場并購多，信息也不夠透明，需要更多的特殊經(jīng)營技巧。王怡認(rèn)為，這些業(yè)務(wù)的退出模式也和傳統(tǒng)的銷售模式不一樣，目前創(chuàng)造出的價值在房企各業(yè)務(wù)板塊中的占比也比較少。

高和資本執(zhí)行合伙人、城市更新論壇主席蘇鑫也曾在公開場合表示，城市更新首先不是開發(fā)，而偏商業(yè)地產(chǎn)。原有高周轉(zhuǎn)、高毛利和高負(fù)債的開發(fā)模式不再適用。

多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士向記者表達(dá)了類似觀點，進(jìn)入城市更新市場，不僅需要雄厚的資金，還需要獨到的眼光和運營能力。在房地產(chǎn)市場的下半場，房企的生存將更加艱難，各方面的綜合實力將成為決定勝負(fù)的關(guān)鍵。