萬億空間新存量市場是大蛋糕還是硬骨頭 價值地產年會引期待

每經編輯 每經記者 吳若凡 每經實習編輯 任芷霓    

每經記者 吳若凡 每經實習編輯 任芷霓

目前整個地產行業(yè)正在深刻轉型，明源地產研究院認為，中國的房地產正在圍繞兩個方面轉變，一是整個產業(yè)鏈的橫向多元化，比如從住宅切入物流地產、教育地產等；二是圍繞整個價值鏈做縱向延伸，比如原來主要是從開發(fā)到建設到銷售，如今需要更多地關注銷售后端如何和客戶建立更深更緊密的連接，以切入到存量運營領域。

的確，存量運營已成為房地產轉型的主線方向之一，而伴隨存量房時代到來，房企面臨的挑戰(zhàn)到底有多大？未來的機遇在哪里？隨著競爭加劇，這些問題迫切地需要解答。

9月26日，由《每日經濟新聞》在上海舉辦的第七屆中國價值地產年會上，這些問題或許都會有答案。

存量運營成企業(yè)“新機遇”

“存量市場是房企挖掘的一個大市場。城市由以往的新區(qū)開發(fā)為主轉到改造、盤活存量和有效增加增量相結合，這是必然的趨勢。”住房和城鄉(xiāng)建設部原辦公廳主任、中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一曾在2017博鰲房地產論壇上表示。

西南證券房地產分析師胡華如也認為，房地產企業(yè)正在面臨由增量開發(fā)轉向存量經營的變局。增量開發(fā)是指以新增建設用地和房屋的重新建造為前置條件，以開發(fā)商為主導、以傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式為主，意在短期快速變現(xiàn)的商業(yè)行為；而存量經營是以達到使用條件的經營性不動產為基礎條件、以運營商或服務商為主導、以租賃使用和相關服務為主，意在持續(xù)穩(wěn)定變現(xiàn)的商業(yè)行為。這也成為房企謀求未來盈利的一塊田地。

具體而言，存量經營涉足土地、園區(qū)、房屋、固定設施等各類不動產；個人、企業(yè)和政府等各類客戶；租賃、傭金、管理、服務費等不同服務。相較于增量開發(fā)，其盈利模式的核心要素更豐富。那么，到底是哪些方式可以讓開發(fā)商在住宅市場的存量時代搶占先機，找到業(yè)績繼續(xù)成長的支撐點？

據悉，目前存量運營較鮮明的方式有三類：第一類是以毛大慶創(chuàng)辦的優(yōu)客工場為代表，這類存量資產運營被統(tǒng)稱為眾創(chuàng)空間，從運營模式來講，并不簡單依靠租金，即并不是靠產品的空間價值來賺錢，而是把這么多的加速器企業(yè)集中到一起，然后提供一些延伸服務。

與此同時，通過這些入駐企業(yè)，聚集并自動形成一個良性生態(tài)圈。比如創(chuàng)業(yè)企業(yè)里面會有一些核心企業(yè)，帶動上下游企業(yè)形成產業(yè)鏈，讓大量企業(yè)可以自組織起來，形成空間價值，最終使優(yōu)客工場的營業(yè)模式落地。

第二類則是以SOHO 3Q為代表的聯(lián)合辦公模式。這類物業(yè)運營收入主要還是租金，但和一般的租金不太一樣，例如SOHO 3Q提供了很多軟性服務，來提高其租金價值，使租金比例比以前更高。通過軟實力來提供更多的增值服務以提升盈利能力，即差異化切入點。

第三類則是長租公寓。隨著一線城市進入存量房時代，很多城市的新房市場呈現(xiàn)郊區(qū)化與高端化特征，城市的租賃需求也日漸旺盛，市場格局開始發(fā)生顯著改變，特別是當新房開發(fā)空間被擠壓，存量土地及存量物業(yè)的盤活、專業(yè)化的管理服務以及長租公寓等模式中蘊藏較大投資機會。

與此同時，在政策和市場的雙重因素催化下，特色小鎮(zhèn)、長租公寓、教育醫(yī)療、文化旅游等成為房企搶灘的熱門業(yè)務，目前看來，各大房企謀劃的轉型路徑呈現(xiàn)出多元化特點。

涌入藍海前還有塊“硬骨頭”

但當行業(yè)無法避免地從“增量開發(fā)”切換到“存量經營”時，SOHO中國董事長潘石屹認為，存量時代對于不少開發(fā)企業(yè)來說，也是壓力。

V領地CEO周君強向《每日經濟新聞》記者表示，可利用資源越來越有限，如何更有潛力地發(fā)展，一定是讓存量資源賦予更多的內容，城市和國家才更有發(fā)展?jié)摿?，這是存量時代的共識價值。

但房地產模式正由傳統(tǒng)的一次性銷售轉向長期持有運營，提供高效的服務與平臺會成為企業(yè)未來盈利的重點，也是競爭的懸殊點。

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，租賃市場是一個規(guī)模達萬億且依然在增長的領域。中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強先生也曾表示，超大城市租賃住宅年租金回報率只有2%左右，甚至低于3個月理財產品收益率，顯然完全無法覆蓋建設資金成本。

歐陽捷亦認為，企業(yè)進行資產管理的痛點也在于，缺乏可持續(xù)獲取低價物業(yè)的能力。“而且目前具備這種能力的開發(fā)商又很少。”

歐陽捷指出，開發(fā)商做資產運營，原有的品牌效應并不能發(fā)揮多少效力，同時又由于項目開發(fā)周期難以控制，如果不斷地高價獲取項目來兌現(xiàn)年初的業(yè)績指標，這種惡性循環(huán)的結果會在今年和明年兩個財務年度顯現(xiàn)出來，上市公司無法接受。

那么，一邊是高達萬億的市場空間，一邊則是不易解決的痛點，面對“新存量”市場，房企的發(fā)展轉型趨勢到底如何，又該如何應對挑戰(zhàn)抓住機遇？

2017年9月26日，由《每日經濟新聞》主辦的第七屆中國價值地產年會，特邀房企企業(yè)家、核心高管、行業(yè)創(chuàng)業(yè)大咖、資本界等代表人物，聚集行業(yè)焦點，共同開啟一場萬眾矚目的價值盛宴。

來自融創(chuàng)中國、新城控股、龍湖地產、泰禾集團的各路地產人已將干貨備好，來自研究機構的業(yè)內專家們也將為大家開啟新一輪頭腦風暴，更有投資界大佬親臨現(xiàn)場演繹租購同權的資本驅動力路在何方，第七屆中國價值地產年會值得您的期待。