集體用地建租賃房并不新鮮 為什么這條北京新政將改變?nèi)珖夥渴袌觯?

“厲害了，我的村集體！”

近日，隨著“農(nóng)村集體建設(shè)用地可建租賃房”新聞的持續(xù)熱傳，這句話成了很多城中村人的口頭語。

8月28日，國土部、住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》。方案稱，根據(jù)地方自愿原則，確定第一批在北京、上海、沈陽等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

集體用地建租賃房并不是新鮮事。在數(shù)年前，北京與上海就已有試點，且均有具體項目建成并入住。

從2011年起，北京開始在五個地塊開展相關(guān)試點工作。分別為：朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、昌平區(qū)北七家及海淀區(qū)唐家?guī)X項目、溫泉鎮(zhèn)351地塊、西北旺鎮(zhèn)021地塊；共可供應(yīng)租賃住房1.28萬套，面向周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工、外來務(wù)工人員出租，或者由區(qū)政府按市場價格，整體躉租作為公租房，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出租，擴大保障性住房籌集渠道。

從1月下旬以來，唐家?guī)X項目、溫泉鎮(zhèn)351和平房鄉(xiāng)三個試點項目，陸續(xù)開展入住工作。截至目前，共完成入住4000余戶。

多位受訪者表示，在這一輪土地改革中，京滬充當(dāng)了“先行者”角色。兩市率先試水在集體土地上建租賃房，旨在為構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系探路。這次擴展到13個城市，是對京滬試點成果的推廣。

“不一樣”的租賃房

海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)唐家?guī)X，這個位于北京市區(qū)西北五環(huán)外的偏僻村子，一度以“蟻族”的集聚地聞名京城。如今，因在集體建設(shè)用地上建起租賃房，再次成為關(guān)注熱點。

經(jīng)過整改，如今，這里已難覓昔日的熙熙攘攘、商販云集的喧囂景象。取而代之的是一棟棟拔地而起的新樓盤。位于唐家?guī)X新城T08地塊的小區(qū)，看上去與其他居民樓沒多大區(qū)別。但因其是北京市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的第一批試點項目，備受矚目。

9月8日下午，該小區(qū)6號樓2單元103室，57歲的王海華悠閑地在家中待著。

這個不足40平方米的房子是零居室、開間結(jié)構(gòu)。室內(nèi)整潔明亮，衛(wèi)生間廚房等基礎(chǔ)設(shè)施也一應(yīng)俱全。

王海華稱，由于他獨自居住，根據(jù)規(guī)定，可承租50平方米以下的公租房。

該小區(qū)租金標(biāo)準(zhǔn)為35元／平方米·月(多位租戶稱附近小區(qū)月租均價在50元／平方米以上)，一些符合條件的困難群眾還可以申請領(lǐng)取租金補貼。

由于是低保戶，王海華每個月可領(lǐng)取95%的租金補貼。

“相當(dāng)于，我每月只花幾十元就可入住。物業(yè)費也是免交。我只承擔(dān)水電費、取暖費等。”

該公租房入住工作已經(jīng)開展三個多月。

唐家?guī)X項目內(nèi)的居民唐家?guī)X項目不但是北京第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點項目，也是北京市首個簽約入駐的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目，截至9月11日，2176套租賃住房已入住870余套。攝影/本刊記者董潔旭

3月28日，唐家?guī)X地塊租賃住房項目啟動意向登記工作，面向保障家庭公開搖號配租。5月24日，經(jīng)過前期登記、資格審查、公開搖號等準(zhǔn)備工作，該項目正式面向海淀區(qū)保障房家庭開展現(xiàn)場選房、簽約工作。此后，針對其他家庭的入住工作也陸續(xù)開始。

多位受訪者稱，該小區(qū)租期三年，到期后審核不通過的租戶，將不再享受入住條件。

據(jù)了解，唐家?guī)X項目可提供租賃住房2176套，此次開展選房入住工作的是已竣工的927套房源。截至9月11日，已入住870余套。

該項目按照政府統(tǒng)一躉租、確保不改變租賃性質(zhì)的原則，由海淀區(qū)住房保障事務(wù)中心(隸屬于海淀區(qū)房管局，下稱“海淀區(qū)住保中心”)整體躉租，租期十年，統(tǒng)一進行出租、運營和管理。為保障農(nóng)民利益，租賃住房由政府按市場價格躉租過來，再向保障房家庭按公租房價格出租，差價由政府補貼。

海淀區(qū)房管局住保科一位工作人員告訴《中國新聞周刊》，唐家?guī)X項目不但是北京市第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點項目，也是北京市首個簽約入住的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目。

“該項目包括唐家?guī)X村租賃住房項目和土井村租賃住房項目2個子項目，占地總面積約5.8公頃，建筑面積約10萬平方米，土地權(quán)屬清晰，城市規(guī)劃為集體產(chǎn)業(yè)用地。”海淀區(qū)房管局住?？七@位工作人員說。

海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)351地塊，是北京市集體土地建租賃住房中，已經(jīng)入住的3個試點項目之一。2017年1月開始配租入住。

該項目是北京市第二批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點項目，位于溫泉鎮(zhèn)東埠頭村，項目東臨向山路、北鄰東埠頭村路、南鄰溫泉水岸家園公租房項目，總占地面積約5.9公頃，總建設(shè)面積約18.5萬平方米，可提供2700余套公租房(零居室1900余套、一居室370余套、兩居室440余套)，用地和建設(shè)主體是北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)東埠頭村經(jīng)濟合作社。

該項目由北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司(性質(zhì)為溫泉鎮(zhèn)集體經(jīng)濟控股的企業(yè))負(fù)責(zé)運營管理。

溫泉鎮(zhèn)351地塊，為何由一個企業(yè)負(fù)責(zé)運營管理？

創(chuàng)客小鎮(zhèn)首席聯(lián)絡(luò)官尹路明告訴《中國新聞周刊》，2015年，海淀區(qū)和溫泉鎮(zhèn)政府發(fā)揮351地塊的區(qū)位優(yōu)勢，以該項目為載體，開展創(chuàng)客人才公租房試點，把該地塊的公租房轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)客人才公租房進行運營管理，同時，計劃引進“外腦”開展運營。該公司成為該地塊引進外腦的一部分。

尹路明稱，該地塊的公寓部分由海淀區(qū)住保中心整體躉租，商業(yè)配套部分由創(chuàng)客小鎮(zhèn)公司躉租運營。委托創(chuàng)客小鎮(zhèn)公司負(fù)責(zé)整個園區(qū)的運營管理，并將其創(chuàng)建為一個大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新的雙創(chuàng)園區(qū)。

尹路明介紹說，創(chuàng)客小鎮(zhèn)主要分為公寓部分和商業(yè)部分，整個園區(qū)建筑面積19萬平方米。創(chuàng)客小鎮(zhèn)公寓現(xiàn)在共有公寓2772套，目前，1100余套已辦理簽約入住。在創(chuàng)客小鎮(zhèn)公寓樣板間，家具電器設(shè)施齊全，同時還設(shè)置了開放式工作臺，都屬于精裝的拎包入住的公寓。面積分為64平方米(兩居室)、54平方米(一居室)、37平方米(開間)三類。租金為58.27元／平方米·月。

該租金如此細(xì)化，是怎么制定出的？

尹路明稱，2015年，經(jīng)第三方機構(gòu)評估，參考周邊相似項目的市場租金價格后，確定了這個租金。

針對創(chuàng)客人才公租房試點項目，海淀區(qū)還專門出臺了相關(guān)管理辦法，給出了進駐“創(chuàng)客小鎮(zhèn)”的條件：申請人戶籍不限，須為年滿18歲、在本市無房的創(chuàng)業(yè)人員，其所在的創(chuàng)業(yè)企業(yè)須在海淀區(qū)辦理工商注冊和稅務(wù)登記，且創(chuàng)立不滿5年，創(chuàng)業(yè)計劃應(yīng)符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，包含電子信息技術(shù)、生物與新醫(yī)藥技術(shù)、航空航天技術(shù)等十個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；以及經(jīng)過認(rèn)定的海聚、高聚等高端人才。

尹路明稱，符合上述條件的企業(yè)，可通過APP向北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)公司提交執(zhí)照和BP(商業(yè)計劃書)，合格后，該公司員工可以享受該公寓入住優(yōu)惠。

尹路明稱，“篩BP”后創(chuàng)客們還將面臨路演“面試”，評委團打分超過80分的項目才能最終入駐。

位于北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)東埠頭村的創(chuàng)客小鎮(zhèn)，是北京市第二批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點項目之一。攝影/本刊記者董潔旭

尹路明稱，該公寓最大的特點是享受海淀區(qū)財政50%的租金補貼。“以54平方米的一居室公寓舉例，補貼前租客每月為3146.58元／月，補貼后為1573.29元／月。”

該中心已與項目建設(shè)主體簽訂租賃合同整體躉租，作為海淀區(qū)創(chuàng)客人才公租房試點項目。海淀區(qū)為符合條件的創(chuàng)客提供50%租金補貼，解決團隊初創(chuàng)需求，培養(yǎng)和聚集優(yōu)秀企業(yè)和人才，促進北部地區(qū)職住平衡。

尹路明稱，租金補貼的發(fā)放形式為，海淀區(qū)當(dāng)月先收租金，次月把補貼發(fā)放給租戶。

“這個錢是直接補給入住的創(chuàng)客，不經(jīng)過我們創(chuàng)客小鎮(zhèn)。對租客而言，又快捷又安全。質(zhì)優(yōu)價廉的創(chuàng)客小鎮(zhèn)的租金優(yōu)勢，大幅度降低了小微企業(yè)員工在北京的租住成本，成為小鎮(zhèn)最具吸引力的核心優(yōu)勢之一。”

北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技公司首席市場官刁建明說，目前“創(chuàng)客小鎮(zhèn)”與近百家科技服務(wù)類企業(yè)、數(shù)十家創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，并與數(shù)十個孵化器以及清華X-Lab等多家科研機構(gòu)建立了合作機制，這些機構(gòu)將為今后入駐小鎮(zhèn)的創(chuàng)業(yè)團隊提供全方位的深度服務(wù)。

“把中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)打造成與中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街、中關(guān)村智造大街鼎足而立的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)策源地，是我們的目標(biāo)。”刁建明說。

除了上述兩個項目，朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)項目也已開始入住。

該項目位于機場第二高速北側(cè)，緊鄰東五環(huán)，具體名稱為東壩中路40號院，所建小區(qū)叫泓鑫家園，是2012年經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)為第二批利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點項目，并報國土部備案。

泓鑫家園的開發(fā)商是北京市泓科鑫宇房地產(chǎn)投資有限公司，該公司副總經(jīng)理賀建鋒告訴《中國新聞周刊》，目前已建成26萬平方米，共3204套，有0居、1居、2居，戶型面積從35~65平方米。項目租金價格為45元／月·平方米，目前已入住1900戶，按照房管部門的計劃，今年年底前入住完畢。

平房鄉(xiāng)項目租賃對象是無房家庭，他們經(jīng)過申報、公示、搖號、選房等嚴(yán)格的申請程序。符合條件的租戶也可申請政府補貼。一位租戶稱，據(jù)其了解，平房鄉(xiāng)公租房補貼比例分為四檔，最高補貼比例可達90%。

據(jù)了解，今年年內(nèi)，北京市集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目將陸續(xù)完成選房入住工作。

入住這類租賃房，能否獲得教育等配套服務(wù)？

近日，北京市住建委、市發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》征求意見稿。

意見稿提到，如符合條件的京籍無房家庭租房，其子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育；非京籍家庭，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息、北京關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，辦理適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)等等。而合法合規(guī)的租住集體建設(shè)用地租賃房的家庭，也是在這個賦權(quán)的覆蓋范圍內(nèi)的。如果符合條件，一樣可以享受到這些社會公共服務(wù)。

資金哪里來，農(nóng)民哪里去？

從北京市已經(jīng)開展的幾個項目看，資金是一個繞不開的棘手問題。

北京市泓科鑫宇房地產(chǎn)投資有限公司副總經(jīng)理賀建鋒告訴《中國新聞周刊》，該公司是朝陽區(qū)政府及平房鄉(xiāng)政府授權(quán)成立的鄉(xiāng)屬開發(fā)公司。

賀建鋒稱，該公租房項目投資11億，資金來源是，朝陽區(qū)房管局預(yù)付3年租金約2億元，剩余的資金，由鄉(xiāng)級統(tǒng)籌解決。

賀建鋒稱，現(xiàn)在全國很多城市開始嘗試合作模式等，但是六七年前，平房鄉(xiāng)這個項目剛成立時，沒有先例參考。“同時，一些社會性質(zhì)的房企會計算利潤，他們砸這么多錢，去建一個資金回籠慢的公租房項目，也不太情愿。此外，由于是集體土地，無法抵押，銀行介入不了，所以融資難度非常大。”

面對一系列困難，為防止出現(xiàn)半拉子工程，當(dāng)時北京市和朝陽區(qū)統(tǒng)籌安排，努力保證試點項目順利做成。這種背景下，2011年，朝陽區(qū)和平房鄉(xiāng)授權(quán)，成立了北京市泓科鑫宇房地產(chǎn)投資有限公司。

“我們泓科鑫宇公司就是專門針對平房鄉(xiāng)的公租房項目而成立的。公司的使命就是確保工程順利開工，按期交用并配合區(qū)房管部門做好后期管理工作。”

平房鄉(xiāng)也意識到資金上的壓力。因地處北京規(guī)劃的綠化隔離帶，平房鄉(xiāng)的土地很多都是拆遷騰退后做綠化用途，征地款項有限。

朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)項目位于北京東五環(huán)邊上，規(guī)劃中的地鐵3號線還設(shè)有東壩站。“這些地區(qū)的地塊太好了，但還缺乏資金方面長效的支持。”

北京市朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)項目泓鑫家園投資11億人民幣，預(yù)計回籠資金需要15至20年。圖/受訪者提供

根據(jù)此前規(guī)劃，平房鄉(xiāng)項目將提供9000套公租房。不過賀建鋒透露，該規(guī)劃已有所調(diào)整。

關(guān)于該項目結(jié)束后，公司的下一步計劃，賀建鋒稱，現(xiàn)在還沒有具體打算，今后是否還做類似項目，也正在研究規(guī)劃之中。

賀建鋒認(rèn)為，平房鄉(xiāng)項目的順利開展，最關(guān)鍵的一點是，對集體土地建設(shè)公租房相關(guān)政策進行梳理、研究，成功解決了資金問題。另外，建設(shè)和分配分離確保住房困難家庭入住，使試點項目圓滿成功。

唐家?guī)X地區(qū)項目的使用資金，主要來源于唐家?guī)X村、土井村自籌資金以及海淀區(qū)預(yù)付的三年躉租租金。溫泉351地塊項目的使用資金主要來源有兩個：一是海淀區(qū)預(yù)付的三年躉租租金；二是東埠頭村經(jīng)濟合作社通過貸款獲得的自籌資金。

從北京目前試點的幾個集體土地建公租房項目分析，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級或村級集體經(jīng)濟組織自籌是主要來源。

財新網(wǎng)以唐家?guī)X項目為例報道稱，唐家?guī)X村和土井村分別投資約14億元、6億元左右建設(shè)了19.4萬平方米、6.8萬平方米的唐家?guī)X產(chǎn)業(yè)園，其中公租房項目建筑面積分別為7.4萬平方米、3.4萬平方米。絕大部分建設(shè)資金來源于此前的征地款。

“自籌資金建公租房，要是沒有點錢，真懸。”唐家?guī)X村黨支部書記顏國強曾對財新記者表示。唐家?guī)X因為靠近航天城、中關(guān)村軟件園的地理優(yōu)勢，獲得了較多征地款。如果換了其他地區(qū)做類似項目，資金可能成為一個大問題。

在村里集體經(jīng)營性建設(shè)用地上建造公租房后，失去了土地的村民何去何從？

賀建鋒稱，平房鄉(xiāng)的項目，為集體土地上預(yù)留的建設(shè)用地，原來沒有收入，為了盤活此地塊增加收入建設(shè)了公租房。

目前，唐家?guī)X地區(qū)村民全部轉(zhuǎn)為居民，村集體經(jīng)濟組織也分別轉(zhuǎn)制為股份經(jīng)濟合作社。

而從海淀區(qū)的試點項目看，村民完成了向“股民”的轉(zhuǎn)變，也不再“吃瓦片”。所謂“吃瓦片”，是指在北京的城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，老百姓通過出租房屋賺取租金維持生計的一種經(jīng)濟方式。由于這類出租房多為老百姓在自家院子里增蓋的一些瓦片房，所以俗稱“吃瓦片”。

“吃瓦片”的性質(zhì)是農(nóng)民自建房屋無序出租，也存在很大的安全、消防等隱患。

現(xiàn)在，隨著北京集體建設(shè)土地建設(shè)租賃房政策的出臺，相關(guān)試點的農(nóng)村逐漸結(jié)束了“吃瓦片”的日子，成為合法租賃。

創(chuàng)客小鎮(zhèn)首席聯(lián)絡(luò)官尹路明告訴《中國新聞周刊》，在經(jīng)濟方面，農(nóng)民的利益由海淀區(qū)以躉租形式得到了保障。過去，對這部分地區(qū)的農(nóng)民而言，可能會把各自房屋出租給各種租客，還是沒有脫離開低端“瓦片經(jīng)濟”。現(xiàn)在，在農(nóng)村集體土地建公租房，脫離了原來的模式。同時，創(chuàng)客小鎮(zhèn)變成了科創(chuàng)服務(wù)的社區(qū)，解決了農(nóng)村集體經(jīng)濟的保值增值問題。

提及村里集體經(jīng)營性建設(shè)用地用于建造公租房，唐家?guī)X村村民翟銀波說：“去年年底，村里給我發(fā)了1萬多元。”

從2016年開始，唐家?guī)X村開始實行農(nóng)村集體改制，唐家?guī)X村民委員會改制為西北旺鎮(zhèn)唐家?guī)X村股份經(jīng)濟合作社，村民根據(jù)擁有的土地分配股份額，以股份的形式參與集體土地的管理。

唐家?guī)X經(jīng)濟合作社經(jīng)理李征接受《時代周報》采訪時曾表示：“改制后農(nóng)民沒有土地，沒有經(jīng)濟收入，只能租賃土地。我們的公租房躉租給房管局后，收取的租金全部轉(zhuǎn)化為村民股份。”

上述報道還稱，唐家?guī)X村實行改制后，除來自宅基地的收入，村民的收益形式基本是通過每年的年終“分紅”，即根據(jù)所占股份額分配收益。“村民變股民。”李征笑說。改制前，村民整體每年年終收益為5000~6000元，改制后，每個村民年終收益可達1.2萬~1.3萬元。

除此之外，由于政府承租了翟銀波家的回遷房作為公租房，翟銀波一家每月還有兩萬元左右的收入。

嚴(yán)打轉(zhuǎn)租

海淀區(qū)唐家?guī)X地區(qū)和溫泉351地塊兩個集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目的土地來源，都為村里的集體建設(shè)用地，不征地，采用占地方式辦理用地手續(xù)，土地的集體土地所有權(quán)不變，歸屬于集體經(jīng)濟組織。

農(nóng)民通過土地入股方式，獲得后期租房收益。項目建成后，其集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)仍歸經(jīng)濟合作社。

集體土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證均只核發(fā)項目整體產(chǎn)權(quán)證，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證，并注明：租賃住房，只作為短期出租使用，不得出售、轉(zhuǎn)讓和抵押，不得轉(zhuǎn)租，不得改變租賃用途。

雖然有嚴(yán)格的程序，但是現(xiàn)實中，卻難免出現(xiàn)有人想鉆空子，企圖將保障房作為商品進行轉(zhuǎn)租等情況，擾亂了市場秩序。

唐家?guī)X新城多位租戶告訴《中國新聞周刊》。5月底6月初的時候，一些中介的代理過來挨家挨戶問，他們是否有意向轉(zhuǎn)租。“現(xiàn)在政府嚴(yán)查他們，都不敢了。”

唐家?guī)X租賃住房項目入住不久，經(jīng)海淀區(qū)房管部門后續(xù)跟蹤發(fā)現(xiàn)，竟有個別不法中介機構(gòu)發(fā)布違規(guī)信息，代理出租唐家?guī)X集體土地公租房。

6月5日，北京市住建委向媒體通報，名為“五洲地產(chǎn)”的中介公司因違規(guī)轉(zhuǎn)租唐家?guī)X公租房，被海淀區(qū)房管局沒收了公司牌匾。

通報稱，針對該中介公司違法轉(zhuǎn)租公租房的行為，市住建委、海淀區(qū)房管局立即開展現(xiàn)場執(zhí)法檢查。經(jīng)核查，該中介公司開展租賃業(yè)務(wù)，違規(guī)發(fā)布房源信息。海淀區(qū)房管局已依法將房源代理信息取證后全部撤下，“五洲地產(chǎn)”公司牌匾被沒收。對于該公司的違規(guī)行為，市住建委將會同工商行政管理部門嚴(yán)肅處理。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對于違規(guī)發(fā)布房源信息、代辦公租房申請、出租(轉(zhuǎn)租)業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)，市住建委將會同有關(guān)部門進行嚴(yán)肅查處，并將違規(guī)信息記入不良信用檔案。對于違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人的承租人，按照我市政策規(guī)定，產(chǎn)權(quán)單位可解除合同，收回房屋，5年內(nèi)不予配租配售保障性住房。

創(chuàng)客小鎮(zhèn)也對轉(zhuǎn)租等有明顯規(guī)定：如果承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借，擅自改變房屋用途或結(jié)構(gòu)，連續(xù)3個月以上居住不滿30天，累計兩個月不按合同約定交納租金或服務(wù)費，或者年度創(chuàng)業(yè)進展情況未通過項目運營單位審核的，將被解約，須在15日內(nèi)退房。

平房鄉(xiāng)項目的集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸平房鄉(xiāng)經(jīng)濟合作社所有，房屋所有權(quán)證只按整幢建筑核發(fā)，均不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證，并注明“租賃住房，只作為短期出租使用，不得出售、轉(zhuǎn)讓和抵押，不得轉(zhuǎn)租，不得改變租賃用途”。其房源則將由朝陽區(qū)房管局公開搖號，房地產(chǎn)公司不參與房屋分配，實現(xiàn)建設(shè)和分配的分離。公租房租住資格將每年一審。

為打擊保障房出現(xiàn)轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象，北京市住建委還表示將在所有公租房推廣“人臉識別”門禁系統(tǒng)。

9月8日，北京市住建委表示，今年將進一步在全市所有公租房小區(qū)中推廣人臉識別門禁系統(tǒng)，對轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借等行為起到預(yù)警和取證作用。

唐家?guī)X項目小區(qū)中也安裝了該系統(tǒng)。當(dāng)?shù)刈鈶舴Q，該系統(tǒng)主要是為了防止鉆政策的空子，打擊轉(zhuǎn)租行為。

據(jù)住建委官網(wǎng)披露，人臉識別系統(tǒng)將通過將公租房租戶的面部信息錄入系統(tǒng)，精準(zhǔn)記錄保障家庭進出情況，定期形成數(shù)據(jù)報告，及時發(fā)現(xiàn)保障家庭閑置、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借等違規(guī)行為。

同時，系統(tǒng)還實現(xiàn)小區(qū)陌生人預(yù)警，攔截非保障家庭人員進入小區(qū)或樓門，確保小區(qū)安全穩(wěn)定；系統(tǒng)還可實時發(fā)布住房保障新政策新措施以及提示信息，如欠費、續(xù)租、退房等，在保障家庭進出時，系統(tǒng)自動提示告知。

截至目前，北京市保障房累計入市93個項目，房源8.5萬套，已銷售63個項目，6.2萬套。剩余2.3萬套和其他20多萬套自住房將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。

配套尚待完善

2010年11月，時任北京市副市長陳剛在北京市十三屆人大常委會第二十一次會議上表示，北京在集體土地上試點公租房方案已獲市政府批準(zhǔn)，并向國土部申請得到同意。包括唐家?guī)X在內(nèi)的五個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出申請，共計要建設(shè)1萬余套租賃住房。

北京市選取的5個試點項目主要分布在重點產(chǎn)業(yè)功能區(qū)周圍，均具有大量且穩(wěn)定可期的租賃需求。如唐家?guī)X項目，去中關(guān)村和上地這兩個IT產(chǎn)業(yè)聚集地通勤非常便捷；平房鄉(xiāng)項目則臨近CBD中央商務(wù)區(qū)；溫泉351項目主要面向海淀北部地區(qū)高新技術(shù)人才，打造創(chuàng)業(yè)社區(qū)；北七家鎮(zhèn)項目受眾人群主要為未來科技城企業(yè)員工以及中關(guān)村科技園區(qū)昌平園區(qū)企業(yè)人才。

如今，隨著三個試點項目的陸續(xù)入住，作為先行者的北京也得到了相關(guān)部委的肯定。

日前，國土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人就《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》進行了解讀時表示，北京、上海作為首批試點城市，幾年來試點項目運行取得了良好的效果。“一是增加了住宅用地來源和租賃住房供給。二是擴展了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能。三是對盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟社會環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用。四是拓寬了集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長遠穩(wěn)定收益，有獲得感。”

對于目前在全國13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點一事，北京市住建委住房保障專家咨詢組副組長、中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長苗樂如在接受《中國新聞周刊》采訪時表示，這是中央總結(jié)了北京等地方相關(guān)試行經(jīng)驗后的一個發(fā)展。

他表示，長時間以來，唐家?guī)X等城鄉(xiāng)接合部的“瓦片經(jīng)濟”，是北京租賃住房供應(yīng)的重要來源，雖然有市場需要，但存在安全等問題，承租人的權(quán)益得不到保障。現(xiàn)在國家推出的利用集體建設(shè)用地建租賃住房的政策，能有效規(guī)范集租賃市場。

苗樂如認(rèn)為，為保障該政策的順利開展，最核心的問題就是解決資金問題。“開發(fā)銷售住房屬于快周轉(zhuǎn)的一個資金運籌過程，因此，國家對公租房的扶持政策，應(yīng)該體現(xiàn)在長期的資金支持上。”

苗樂如認(rèn)為，在房地產(chǎn)方面，從整體來說，租賃房屋的資金回籠周期要明顯長于出售房屋。“這種租賃房一般20年左右才可回籠資金。時間短的話，就意味著收益率高、租金高，這樣承租人承受不了。”

與出售房屋為目標(biāo)的房地產(chǎn)公司可以快速回籠資金相比，這類房企動輒需要十幾億甚至更多的啟動資金，但是建成后每年收益多數(shù)只有數(shù)千萬。

以朝陽區(qū)的平房鄉(xiāng)項目為例，該項目由北京市泓科鑫宇房地產(chǎn)投資有限公司開發(fā)建設(shè)，該公司副總經(jīng)理賀建鋒告訴《中國新聞周刊》，該項目投入11億，回籠資金大約需要15~20年。“雖然這個周期非常長，但是效益比較穩(wěn)定。要想快速收回資金的話，做這類項目不合適。”

據(jù)了解，創(chuàng)客小鎮(zhèn)按照北京市公租房建設(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，項目總投資約為7.39億元；騰退成本待有關(guān)部門出臺占地地塊分?jǐn)傇瓌t后，再進行追加測算。經(jīng)初步估算，項目可在運營14年后實現(xiàn)投資資金回籠。

針對這種項目資金投入大，回籠周期漫長的現(xiàn)實，開發(fā)時資金問題應(yīng)如何解決？苗樂如認(rèn)為，最簡單的辦法是，銀行按照租賃房屋的資金回籠周期發(fā)放貸款，給予支持。

關(guān)于一些受訪者提到的，受限于集體土地?zé)o法抵押等政策限制，導(dǎo)致銀行很難介入這類試點項目的觀點，苗樂如并不認(rèn)同。

“沒有這方面的政策限制。是不是提供貸款，是銀行自身的問題。既然是國家規(guī)定的租賃試點土地，就意味著允許出租經(jīng)營。就可以用這塊土地作為權(quán)益保障，向銀行提供抵押作為貸款的保證。”

北京知名房地產(chǎn)公號“京房字”(賬號主體為北京房地產(chǎn)協(xié)會)透露，有專家建議，對于集體土地建設(shè)租賃房，還應(yīng)該加大金融、稅費政策的支持力度，在貸款利率、期限上享受與公租房同等的信貸支持政策。對建設(shè)和運營中的有關(guān)稅收、行政事業(yè)性收費和政府性基金予以減免。

在農(nóng)民轉(zhuǎn)型問題上，苗樂如認(rèn)為，農(nóng)民轉(zhuǎn)型是土改的一個好的方向和選項。他們把資產(chǎn)投入到單位中去，才轉(zhuǎn)型為股民。“他們身份雖然變了，但是土地通過集體運作出租給別人，土地所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)運營仍然屬于集體經(jīng)濟組織的決策。”

他表示，長期以來，對農(nóng)民來說效益就是以見到現(xiàn)金為標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)為股民后，他們看不見錢，不太放心。同時，作為相關(guān)法人，在運營公司時，如何保證低風(fēng)險、安全運作，也值得研究。

他認(rèn)為，關(guān)鍵是農(nóng)民要轉(zhuǎn)變觀念。在資產(chǎn)運作方面，需要加強規(guī)范指導(dǎo)，保障農(nóng)民權(quán)益。“作為租賃性質(zhì)的房屋，從市場經(jīng)營來看，在相關(guān)政策下，怎樣開發(fā)建設(shè)、日常如何管理、怎樣提高服務(wù)等，他們轉(zhuǎn)型后，都需要加強學(xué)習(xí)?；蛘咚麄円部梢哉衅笇I(yè)人員進來，補上這個短板。”

苗樂如稱，根據(jù)這樣的租賃性質(zhì)和制度特點，相應(yīng)的配套措施的政策制度，需要和試點工作同步開展。

“比如圍繞租賃市場的特點，怎樣落實資金的支持？金融機構(gòu)發(fā)放貸款的期限如何來合理延長？相應(yīng)的貸款手續(xù)如何來完備？如何借鑒國外的一些成熟經(jīng)驗？等等，都要考慮。此外，在城市的規(guī)劃(道路、管網(wǎng)、寬帶等需要配合支持)，建設(shè)審批等方面也要完善。第三，出租房屋怎樣進行稅收優(yōu)惠，該征收的如何征收等，也要進一步研究。”

目前，在集體土地上建租賃住房的政策仍處于探路階段，如何找到一個相對成熟的開發(fā)與運營模式，仍然有待多方探索。

關(guān)于北京已經(jīng)開展的幾個項目的更多情況，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員一位負(fù)責(zé)人告訴《中國新聞周刊》，目前還處在試點階段，試點的情況，還沒有經(jīng)過論證和驗收。

公開資料顯示，今后5年，北京市將進一步加大租賃住房供應(yīng)，計劃建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。今年是大規(guī)模推進租賃住房建設(shè)的第一年，目前各區(qū)2017年集體土地建設(shè)租賃住房項目地塊已基本選定，正加緊編制項目實施方案。

來源：中國新聞周刊 記者：周群峰