又到“金九銀十”，鄭州房?jī)r(jià)曾經(jīng)的瘋狂，需要西安警惕什么？

每經(jīng)編輯 六韜    

金九銀十，秋意濃。

傷感寂寥的季節(jié)，就應(yīng)該聊點(diǎn)應(yīng)景的話題。大概沒(méi)有什么比房?jī)r(jià)更應(yīng)景，要知道，這可是由丈母娘說(shuō)了算的季節(jié)。

在“房子是用來(lái)住的”，房地產(chǎn)應(yīng)回歸居住本質(zhì)的當(dāng)下，談?wù)劥笪靼驳姆績(jī)r(jià)，不僅有必要，而且很緊迫——問(wèn)題是，怎么談？

如果有一個(gè)參照物，有對(duì)比，可能會(huì)更好地預(yù)見(jiàn)問(wèn)題，遏制問(wèn)題。

為此，粉巷君（微信ID：nbdfxcj）特意向東看，選擇鄰省城市鄭州。

去年以來(lái)，鄭州“地王”頻出，其瘋狂的漲幅、飆升的個(gè)人房貸、多渠道的資金蜂涌，都堪稱(chēng)中國(guó)房?jī)r(jià)教訓(xùn)中的模板?；诖耍巯锞ㄎ⑿臝D：nbdfxcj）梳理出許多市面上不多見(jiàn)的信息，看看給大西安帶來(lái)哪些啟示？

需要說(shuō)明的是，之所以將鄭州作為參照，除了去年金九銀十其房?jī)r(jià)瘋漲之外，還有一個(gè)因素，那就是大西安的振興，不能僅僅局限于在西北做老大，也不能滿足于對(duì)標(biāo)西部的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成都，打開(kāi)視野向東看，亦有足夠的理由。

西安房?jī)r(jià)同比漲幅已飆升1年

從前見(jiàn)面談天氣，如今相遇聊房?jī)r(jià)。

房?jī)r(jià)無(wú)疑是牽動(dòng)大眾神經(jīng)最敏感的話題，無(wú)論看漲還是看跌，房?jī)r(jià)的熱度總能占據(jù)首位。比如那位喊出北京房?jī)r(jià)80萬(wàn)的專(zhuān)家，堪稱(chēng)看漲之典型。

再比如那位成功預(yù)測(cè)過(guò)東南亞金融危機(jī)，也準(zhǔn)確預(yù)測(cè)過(guò)美國(guó)次貸危機(jī)，還曾預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)泡沫，而且言行一致賣(mài)掉自己上海房產(chǎn)的專(zhuān)家，則是看跌的典型。

盡管眾說(shuō)紛紜，但歸根結(jié)底只有市場(chǎng)本身才是王道。我們最后發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)終究走出了它自己的風(fēng)格，就像一只特立獨(dú)行的豬。

比如西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年以來(lái)，各大指標(biāo)同比均是大漲，勢(shì)頭頗為勇猛。

粉巷君（微信ID：nbdfxcj）梳理統(tǒng)計(jì)局資料發(fā)現(xiàn)，西安1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約1209億元，同比增長(zhǎng)12.8%。西安商品房銷(xiāo)售面積約1295萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.9%。其中，住宅銷(xiāo)售面積1147萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.8%。

再?gòu)姆績(jī)r(jià)漲幅來(lái)看，西安也是勁頭十足。從去年7月至今整整一年，西安房?jī)r(jià)不僅每月都同比上漲，而且更可怕的是每月的同比漲幅也在逐漸增加，從2.9%的漲幅一直增加到今年7月份的13.8%漲幅。

如今，又到金九銀十，“不是在買(mǎi)房，就是在買(mǎi)房的路上”，是市民此時(shí)最熟悉的情景。也因此，房?jī)r(jià)更加令人牽腸掛肚。

現(xiàn)在擺在西安面前的是，每月同比高達(dá)兩位數(shù)的漲幅，是繼續(xù)下去，還是借助調(diào)控，改變快速上漲局面——這不僅是相關(guān)部門(mén)需要考慮的事情，也是西安老百姓非常關(guān)心的事情。這種情形下，搞清楚房?jī)r(jià)上漲背后的深層原因，亦無(wú)疑更加迫切。

粉巷君（微信ID：nbdfxcj）就帶你看看，快速飆高的鄭州房?jī)r(jià)，曾經(jīng)發(fā)生了哪些值得西安警惕的現(xiàn)象。

個(gè)人房貸激增是房?jī)r(jià)推手之一

許多人都沒(méi)有想到，去年鄭州房?jī)r(jià)在高速增長(zhǎng)的道路上，竟然如此狂飆，連續(xù)8個(gè)月同比漲幅超過(guò)20%，最高甚至達(dá)到28.5%的漲幅。

然而它就是如此特別。

為什么會(huì)出現(xiàn)如此驚人的瘋漲？

房?jī)r(jià)漲到這副模樣，總歸有它的原因。還是以鄭州房?jī)r(jià)為例，來(lái)看看“丈母娘經(jīng)濟(jì)”背后的推手有哪些。

首先要清楚的一點(diǎn)是，近幾年來(lái)的房?jī)r(jià)已具有明顯的金融屬性，也即市場(chǎng)觀點(diǎn)之一的“房?jī)r(jià)由貨幣推動(dòng)”。其中，能夠全款現(xiàn)付的土豪只是少數(shù)，多數(shù)人買(mǎi)房需要依托貸款。

人民銀行鄭州中心支行的數(shù)據(jù)顯示，從貸款投向看，2016年河南信貸主要投向個(gè)人住房消費(fèi)以及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。其中，個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款同比多增1159億元。

其統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年1至8月，鄭州市個(gè)人住房貸款新增807億元，占鄭州市全部新增人民幣貸款的41%。其中，僅8月份一個(gè)月，鄭州市個(gè)人住房貸款就新增163億元，占全部新增人民幣貸款的78%，將近八成。

這并不是個(gè)例，也因此更需警惕。

一個(gè)典型的數(shù)據(jù)就是,去年7月央行發(fā)布的全國(guó)信貸數(shù)據(jù)顯示,7月份人民幣貸款增加4636億元。其中，住戶部門(mén)貸款增加4575億元。

值得一提的是，在鄭州房?jī)r(jià)去年飆漲的背后，還有供給下降的因素。

人民銀行鄭州中心支行的數(shù)據(jù)顯示，去年河南全省共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積7735萬(wàn)平方米，同比減少7.6%。其中，鄭州市去年上半年商品房投放量同比也大幅下降。

鄭州房貸數(shù)據(jù)如此觸目驚心，那么西安的情況呢?

抱歉，沒(méi)找到。對(duì)于這類(lèi)數(shù)據(jù)的披露，西安有關(guān)方面還是比較“謹(jǐn)慎”的。

更大的推手：各路資金瘋狂涌入

以上所說(shuō)的個(gè)人貸款購(gòu)房，終究?jī)H是推動(dòng)房?jī)r(jià)的一部分，更大的推動(dòng)力恐怕還是來(lái)自大資金的運(yùn)作。從這個(gè)角度來(lái)看，資金流入的渠道是一個(gè)重要參照。

還是以頗為周詳?shù)泥嵵莘康禺a(chǎn)信息為例。

粉巷君（微信ID：nbdfxcj）注意到，人民銀行鄭州中心支行的相關(guān)研究顯示，去年二季度起，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，市場(chǎng)主體對(duì)房地產(chǎn)后期走勢(shì)普遍樂(lè)觀。

尤其是從“金九銀十”前夕的8月份開(kāi)始，社會(huì)資金就開(kāi)始通過(guò)多種渠道提前布局，加速流入鄭州房地產(chǎn)領(lǐng)域，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。

作為權(quán)威的金融部門(mén)，鄭州中心支行通過(guò)監(jiān)測(cè)，總結(jié)了多條資金涌入的渠道。借此可窺斑見(jiàn)豹，一睹資金對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的布局。這些數(shù)據(jù)，粉巷君得來(lái)不易。對(duì)于大西安而言，亦值得參考警惕！

概括起來(lái)，瘋炒鄭州房地產(chǎn)的資金主要通過(guò)5大渠道布局： 

• 傳統(tǒng)的銀行信貸渠道。這類(lèi)常見(jiàn)的資金渠道，可以分為直接信貸渠道和間接信貸渠道。

直接信貸渠道，是商業(yè)銀行對(duì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供銀行貸款。間接信貸渠道，是銀行通過(guò)支持居民住房消費(fèi)，帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商資金回籠，居民存款間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

• 銀行理財(cái)渠道。相對(duì)于銀行信貸渠道，這是銀行資金流入房地產(chǎn)企業(yè)的新型渠道。

具體操作模式是：銀行將募集的理財(cái)資金，經(jīng)由信托公司、證券、基金等通道，間接流向房地產(chǎn)企業(yè)。

這種渠道，可以在土地購(gòu)置環(huán)節(jié)為開(kāi)發(fā)商提供土地融資，在提款、用款方面，受到的監(jiān)管約束較少。鑒于此，此種渠道日益成為房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資的主流渠道。

• 其它渠道。這些渠道包括委托貸款、境內(nèi)發(fā)債直接融資和境外發(fā)債直接融資，以及資產(chǎn)證券化（ABS）等渠道。

渠道為王：開(kāi)發(fā)商的無(wú)上法寶

需要說(shuō)明的是，上述5大資金渠道，不僅是對(duì)購(gòu)（chao）房者重要，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言亦然。購(gòu)（chao）房者借助上述渠道獲得大資金會(huì)推高房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商獲得大資金，則會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)（房?jī)r(jià)）再創(chuàng)新高。

譬如，以一家西安本土的中等開(kāi)發(fā)商為例，它通過(guò)5種渠道中的部分渠道獲得資金，便可在拿地時(shí)揮斥方遒，即使是拍下“地王”，開(kāi)發(fā)商也會(huì)表現(xiàn)出在其意料之中的神情。

或者，開(kāi)發(fā)商可以在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)任性而為，為趕工期多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)工，這在西安也是屢見(jiàn)不鮮。只是很多開(kāi)發(fā)商手藝太潮沒(méi)有把牌玩好，以致?tīng)€尾樓一大片，爛尾速度幾乎與開(kāi)工速度成正比。

又或者，開(kāi)發(fā)商也可以借助這些渠道募集資金，用來(lái)維持日常運(yùn)轉(zhuǎn)。走到這一步，那就證明它只能是一般的開(kāi)發(fā)商。

處于這個(gè)檔次的開(kāi)發(fā)商，多數(shù)也只能從5類(lèi)渠道中選擇幾類(lèi)募資。而要想如行業(yè)TOP10那樣具備集齊5大渠道召喚神龍肆意而為的實(shí)力，依然是路漫漫其修遠(yuǎn)兮。

當(dāng)然，除了上述用途，這些資金還有N種玩法，不再多言。有錢(qián)就是任性，開(kāi)發(fā)商深刻地詮釋了這一真理。

總而言之，猶如脫韁野馬一般狂飆的房地產(chǎn)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成的擠出效應(yīng)有目共睹。“房子是用來(lái)住的”，如何讓房?jī)r(jià)處于合理價(jià)位，讓房子回歸居住本質(zhì)，是需要深思的課題。

鄭州瘋漲的房?jī)r(jià)、飆升的個(gè)人房貸、多渠道的資金蜂涌，都堪稱(chēng)房?jī)r(jià)教訓(xùn)中的模板，大西安不可不察。