占據(jù)絕佳地段又經(jīng)資本倒手 世茂工三緣何成“燙手山芋”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 曾健輝     

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 曾健輝

在北京的稀缺黃金地段，世茂工三就像是含著金鑰匙“出生”，但是歷經(jīng)世茂股份和樂視控股的資本騰挪，以及樂視危機(jī)后的公開叫賣，世茂工三在黃金商圈已經(jīng)顯得頗為另類，甚至被業(yè)內(nèi)戲稱“開了業(yè)的爛尾”。

去年5月份，當(dāng)樂視從世茂股份手中接盤時(shí)，業(yè)界一時(shí)為之錯(cuò)愕。時(shí)至今日，對(duì)于樂視而言，世茂工三的存在更像是燙手山芋，非但沒有成為“引領(lǐng)北京城高端物業(yè)價(jià)值提升的風(fēng)向標(biāo)”，連轉(zhuǎn)手套現(xiàn)都成了問題。

中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，如果不持續(xù)做一些商業(yè)營銷的動(dòng)作，重新激發(fā)人氣將非常困難。對(duì)于樂視而言，早一天收拾這個(gè)項(xiàng)目對(duì)自身和收購方都有利。

樂視接手后經(jīng)營再度下滑

身處三里屯工體北路，緊鄰使館區(qū)、朝外商務(wù)區(qū)、燕莎商圈和CBD黃金區(qū)域的世茂工三可謂是坐擁北京絕佳黃金地段，如今卻陷入經(jīng)營窘境。

開業(yè)之初，世茂股份試圖將該項(xiàng)目打造成為“引領(lǐng)北京城高端物業(yè)價(jià)值提升的風(fēng)向標(biāo)”。在被出售給樂視之前，世茂工三曾進(jìn)行了一輪調(diào)整，即以體驗(yàn)式消費(fèi)為主導(dǎo)，將定位更改為購物中心，一度號(hào)稱打造“北京第一家真正意義上的24小時(shí)購物中心”。

調(diào)整之后的世茂工三與一個(gè)小區(qū)之隔的三里屯太古里火爆的人氣相比，仍然顯得不溫不火，餐飲依然是商場(chǎng)人氣的主要支撐。

隨后，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開啟了資本騰挪之旅。

去年5月，樂視以近30億元從世茂股份購得北京財(cái)富時(shí)代置業(yè)有限公司和北京百鼎新世紀(jì)商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，從而獲得世茂廣場(chǎng)工三的商業(yè)資產(chǎn)。

全國工商聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王永平曾向媒體表示，當(dāng)時(shí)樂視出的價(jià)格讓很多業(yè)內(nèi)人士感到驚訝，比較合適的價(jià)格應(yīng)該是在樂視交易價(jià)格60%左右，樂視收購的價(jià)格是外行價(jià)。

而在去年11月份，接手世茂工三僅半年時(shí)間，樂視便將這兩家公司股權(quán)質(zhì)押給中信銀行從而獲得不菲的融資。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪多家商戶也了解到，世茂工三客流量從去年下半年開始下降明顯，尤其從去年12月份開始至今，銷售情況都不樂觀。在郭增利看來，這是樂視遭遇危機(jī)之后最直觀的表現(xiàn)，賈躍亭遇到資金鏈問題之后，已經(jīng)無暇顧及世茂工三的規(guī)劃。

據(jù)路透社今年4月報(bào)道，收購項(xiàng)目后不足1年，樂視已在洽談出售世茂工三?；虺鍪鄄糠稚踔寥课飿I(yè)，談判已進(jìn)行數(shù)月之久。6月，又有媒體報(bào)道稱，樂視正與萬科洽談出售世茂工三，但雙方對(duì)價(jià)格存在分歧。

樂視隨后發(fā)布澄清稱，正在與國內(nèi)多方具有誠意的交易伙伴接洽談判，世茂工三出售事宜進(jìn)展順利。

時(shí)至今日，樂視的公開叫賣似乎仍未有結(jié)果。對(duì)此，樂視控股內(nèi)部人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)于商業(yè)合作或轉(zhuǎn)讓，在積極的溝通洽談中。關(guān)于世茂工三更多進(jìn)展，樂視控股暫時(shí)沒有更多信息透露。

目前，世茂工三的殘局是否會(huì)對(duì)世茂股份的品牌造成影響，世茂股份是否會(huì)考慮回購或收回品牌，記者嘗試通過公開電話聯(lián)系世茂股份，截至發(fā)稿并未得到回應(yīng)。

物業(yè)：通過招租等恢復(fù)人氣

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在世茂工三走訪發(fā)現(xiàn)，其公共空間利用并不合理，并且呈現(xiàn)出一種散亂無序的狀態(tài)。其中，一層至三層中庭基本上以99元、199元的特賣商品為主，與商場(chǎng)所在商圈和定位形成較為強(qiáng)烈的反差。

在拉夏貝爾店助李先生看來，“跟集貿(mào)市場(chǎng)沒有什么區(qū)別?！?/p>

除了集中特賣讓商場(chǎng)形象大打折扣之外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，即便是連鎖品牌服裝店產(chǎn)品都比較中規(guī)中矩，時(shí)尚元素較少，而且商戶與商戶之間的品牌搭配并未形成統(tǒng)一的空間和品牌組合效果。

針對(duì)上述現(xiàn)象，郭增利告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，世茂工三在規(guī)劃上存在不合理的情況，如果不能形成良好的品牌搭配以呈現(xiàn)出一個(gè)有利的空間效果，這對(duì)未來的運(yùn)營方會(huì)有很大壓力。

對(duì)于如何應(yīng)對(duì)客流逐漸減少？世茂工三物業(yè)方一位經(jīng)理則表示：“之前做得不好，現(xiàn)在重新開始營運(yùn)。我們要通過招租等形式慢慢恢復(fù)人氣，新引進(jìn)一些品牌，也會(huì)入駐超市吸引客群?！?/p>

“不能把商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作想象得太簡單。”郭增利認(rèn)為，商場(chǎng)的客流是通過一定時(shí)間的積聚形成，但是實(shí)際上冷得也非?？?，需要商場(chǎng)采取品牌維護(hù)的動(dòng)作。如果商場(chǎng)始終沒有確定的方向和規(guī)劃，租戶在經(jīng)營上也會(huì)面臨非常大的困擾。

郭增利分析認(rèn)為，世茂工三占據(jù)著一個(gè)好位置，如果其他資源能夠配合的話，無論是從收購價(jià)值還是運(yùn)營價(jià)值都應(yīng)該是不可估量的。

世茂工三已占據(jù)絕大部分有利條件，至于緣何陷入困境，郭增利認(rèn)為，“如果說對(duì)這個(gè)項(xiàng)目有所規(guī)劃，沒有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，可以招聘更有能力的團(tuán)隊(duì)。所以從這個(gè)意義上來說，還是物業(yè)持有者心態(tài)左右項(xiàng)目走向。”