一座“缺地”的城市，如何進(jìn)行土地二次開發(fā)？

每經(jīng)編輯 吳抒穎    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者吳抒穎 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯梁秋月

城市更新的成果

走城市更新的道路是“缺地”的深圳破局的思路。深圳城市更新局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，深圳市供應(yīng)建設(shè)用地面積約965公頃，其中新增建設(shè)用地約338公頃，存量建設(shè)用地約627公頃（含城市更新供應(yīng)用地239公頃），占總量的65%。

在住房供應(yīng)方面，城市更新項(xiàng)目貢獻(xiàn)了不小的比例。數(shù)據(jù)顯示，2016年，城市更新供應(yīng)商品房（不含回遷）面積297萬(wàn)平方米，占全市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量43%，城市更新逐漸成為了商品房和保障性住房供應(yīng)的重要來(lái)源。

公共配套落實(shí)方面，目前深圳已批的城市更新規(guī)劃已落實(shí)了中小學(xué)校108所、幼兒園222所、醫(yī)院3所、社區(qū)健康服務(wù)中心200處、公交首末站144處，配建保障性住房約449萬(wàn)平方米。其中原特區(qū)外項(xiàng)目超過(guò)三分之二，城市更新有效助推了特區(qū)一體化進(jìn)程。

產(chǎn)業(yè)升級(jí)方面，截至2016年底，深圳全市累計(jì)有84個(gè)拆除重建類產(chǎn)業(yè)升級(jí)項(xiàng)目獲得規(guī)劃審批，更新改造后將提供1605萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)用房及產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施。

而近年來(lái)，城市更新帶動(dòng)的固定資產(chǎn)投資額呈逐年遞增態(tài)勢(shì)，2016年城市更新完成投資額為682億元，占全市固定資產(chǎn)投資額比例為16.7%，而2011年，完成的投資額僅為142億元，占比6.6%。

張紅宇透露，“截至2017年6月底，深圳已列入城市更新計(jì)劃的項(xiàng)目共有616項(xiàng)，涉及到用地范圍面積達(dá)48.92平方公里，已批準(zhǔn)的拆除重建類城市更新單元規(guī)劃有379項(xiàng)，涉及的拆除范圍用地面積達(dá)29.63平方公里，累計(jì)供應(yīng)用地面積約14.3平方公里。”

棚改與工改的新嘗試

據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心發(fā)展研究所所長(zhǎng)李江博士的總結(jié)，目前深圳的城市更新方式從拆除重建主導(dǎo)轉(zhuǎn)向拆除重建與綜合整治并舉，由“市場(chǎng)主導(dǎo)”向政府把控、市場(chǎng)主導(dǎo)、公眾參與多贏模式沾邊，更加關(guān)注民生、關(guān)注產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

在這種導(dǎo)向的引領(lǐng)下，深圳在棚改方面做了較大的改變。日前深圳市住建局組織起草的《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見稿）》，其中提及深圳市范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍；棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的住宅部分，除用于搬遷安置住房外，應(yīng)當(dāng)全部用作人才住房和保障性住房。福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目所建人才住房和保障性住房只租不售。

此外，征求意見稿還明確棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施模式，結(jié)合深圳市實(shí)際情況，推廣“政府主導(dǎo)一國(guó)企實(shí)施一公共住房”的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施模式。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目原則上只通過(guò)拆舊建新的方式實(shí)施。

在此過(guò)程中，政府的職責(zé)、企業(yè)的機(jī)會(huì)又在哪里？深圳估價(jià)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)吳青給出了自己的見解。她分析，棚改可以有三條路徑選擇，一是政府主導(dǎo)，指派辦事處或服務(wù)機(jī)構(gòu)完成征求意見并簽約，此后由政府進(jìn)行土地征收，再?zèng)Q定是否出讓；二是政府全面負(fù)責(zé)，由街道辦簽約，最后土地建成安置房；三是由政府主導(dǎo)簽約階段，此后引進(jìn)國(guó)企進(jìn)行一次性招標(biāo)，招標(biāo)后國(guó)企協(xié)助政府做拆遷工作，處理完后土地進(jìn)行協(xié)議出讓。

而企業(yè)的機(jī)會(huì)又在哪呢？吳青認(rèn)為，國(guó)企有很多的機(jī)會(huì)，民企也有突圍的可能。“一百多個(gè)老舊小區(qū)的改造需要專業(yè)開發(fā)機(jī)構(gòu)的管理經(jīng)驗(yàn)、資金介入，包括拆遷和建設(shè)的機(jī)會(huì)等。”

在工改方面的嘗試，深圳更是敢為人先。數(shù)據(jù)顯示，在“十三五”規(guī)劃期內(nèi)，深圳將提高工改工比例，并嚴(yán)格控制工業(yè)區(qū)塊線范圍內(nèi)的“工改商”和“工改居”，保證至2020年深圳工業(yè)用地比重不低于30%。

李江認(rèn)為，這是因?yàn)樯钲谟衅惹械漠a(chǎn)業(yè)升級(jí)需求。“未來(lái)如何吸引高端產(chǎn)業(yè)留在深圳考驗(yàn)政府也是考驗(yàn)深圳市最大的問(wèn)題。政府要保住一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)，因此要鼓勵(lì)工改工、嚴(yán)控工改居。”

在此背景下，更加傾向于做“工改商”、“工改居”的房企也開始接手“工改工”項(xiàng)目。但深圳市合一產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司董事總經(jīng)理陳晨提醒，傳統(tǒng)房企的開發(fā)模式在“工改工”的場(chǎng)景下可能行不通。“開發(fā)商雖然規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、融資等方面都具備優(yōu)勢(shì)，但每個(gè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位、運(yùn)營(yíng)，背后的邏輯性非常強(qiáng)，并不是地產(chǎn)銷售能解決的。”

陳晨認(rèn)為，地產(chǎn)公司要做“工改工”，首先必須把全產(chǎn)業(yè)鏈條打通，“項(xiàng)目來(lái)源、渠道、資金、產(chǎn)業(yè)都很重要，開發(fā)商必須建一個(gè)具有專業(yè)分工的團(tuán)隊(duì)，并且對(duì)行業(yè)進(jìn)行研究。此外，尋求合作，從而達(dá)成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、合作共贏，這是比較普遍的做法。最核心還是應(yīng)該做產(chǎn)業(yè)投資，將自身的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入具體的項(xiàng)目”。