各地密集出臺租房新政 “購租同權(quán)”成為發(fā)展趨勢

記者 朱開云 

短短不到兩個月的時間，廣州、成都、鄭州、北京、南京等多地陸續(xù)出臺租賃住房改革新政，“購租同權(quán)”成為一個新的方向，一個建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，全新的租賃住房時代悄然到來。然而，一切都在變得美好的同時，包括租房客在內(nèi)的許多市民都想到這樣一個問題：“租購?fù)瑱?quán)”會不會大幅提高房屋租金？

兩個月以來，各地密集出臺租賃住房改革新政。在這些新政中，“購租同權(quán)”成為關(guān)鍵詞。而在市場方面，“長租公寓”開始受到租客的歡迎。一些房東也紛紛將房子租給“自如”這樣的長租公寓平臺。借著政策和市場的東風(fēng)，長租公寓站到了風(fēng)口之上。租賃市場正在發(fā)生什么樣的變化？政府、國企、開發(fā)商、中介如何角逐住房租賃市場？是否會導(dǎo)致租金的大幅波動？

政策 多地出臺租房新政劍指“購租同權(quán)”

從《住房租賃和銷售管理條例》公開征求意見，到7月20日，住建部等九部委發(fā)文要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，并把深圳、廣州、南京等12個城市列為首批試點(diǎn)。作為第一個出臺新政的廣州一鳴驚人，其提出的“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”在全國范圍引發(fā)了熱議。

8月17日，北京出臺《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》，其中規(guī)定北京戶籍承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)備案信息申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。京籍無房家庭子女滿足相應(yīng)條件可租房上學(xué)。

在北京市住建委召開的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》座談會上，北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，雖然北京的方案沒有像廣州一樣把“購租同權(quán)”作為一個主要的宣傳點(diǎn)。但實(shí)際上，北京的方案一點(diǎn)不比廣州的方案弱。北京的方案無處不體現(xiàn)著把“購租同權(quán)”作為改革的一個方向，但這是一個過程，不可能一蹴而就。

8月18日，南京發(fā)布《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》，提出適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施，建立承租人權(quán)利清單，逐步實(shí)現(xiàn)購租同權(quán)。

伴隨著廣州、成都、鄭州、北京、南京等多地試點(diǎn)方案的陸續(xù)出臺，一時間，關(guān)于租賃住房的政策在七八月份密集出臺。短短不到兩個月的時間，中國的房地產(chǎn)市場正在悄然發(fā)生根本性的變化，“購租同權(quán)”成為一個新的方向，一個建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，全新的租賃住房時代悄然到來。

關(guān)注 國企“組團(tuán)”殺入租房市場

南京的試點(diǎn)方案明確提出，扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)模化租賃。2017年國有規(guī)?；赓U企業(yè)不少于14家。安居集團(tuán)和東南集團(tuán)作為市級平臺參與試點(diǎn)。各區(qū)政府、江北新區(qū)管委會各明確一家國有平臺參與試點(diǎn)，充分發(fā)揮國有企業(yè)發(fā)展住房租賃市場的引領(lǐng)作用。

此前，住建部等9個部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，也要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。

2017年7月14日，哈爾濱住房集團(tuán)出資成立的國有控股專業(yè)住房租賃平臺——悅居網(wǎng)正式上線運(yùn)營。7月17日，廣州在《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》中提出，擬成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司。8月4日，成都也提出，到2017年年底，將組建或改建3至4家國有住房租賃公司。更多的地方租賃平臺在搭建。

沈陽市日前也明確提出今年12月底前將出臺城市房屋租賃管理辦法，并組建兩家國有住房租賃平臺公司，通過建設(shè)、改建、收購或長期租賃等方式取得房源并負(fù)責(zé)房源的租賃運(yùn)營和管理。預(yù)計到2020年，沈陽市國有住房租賃平臺公司形成一定的市場規(guī)模，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。

而北京，則早在2011年，就由北京市委、市政府一次性注資100億元，成立北京市保障性住房建設(shè)投資中心。6年以來，該中心建設(shè)收購平臺累計持有保障房項目120個共計10.35萬套，住宅產(chǎn)業(yè)化項目45個共計6.6萬套。運(yùn)營管理平臺持公租房項目77個共計9.14萬套，已配租公租房項目53個，實(shí)現(xiàn)公租房配租6.2萬套。公租房持有量已經(jīng)占到全市的半數(shù)以上，成為全國同類最大的住房保障企業(yè)。

近期，上海兩宗“只租不售”用地出讓也引起了廣泛關(guān)注，這兩宗地均由區(qū)屬國企以超低價獲得。同時，深圳新組建的國有租賃企業(yè)人才安居集團(tuán)開始運(yùn)營，未來將籌建40萬套人才住房，70%為公租房?？梢?，從國企入局到籌建國有住房租賃公司，國企帶頭和引領(lǐng)已成為培育規(guī)?；赓U的突破口。

深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉表示，假如由國企發(fā)揮引領(lǐng)作用，輔之以降低用地成本、稅收補(bǔ)貼和優(yōu)惠、融資便利等政策優(yōu)惠，能培育全社會機(jī)構(gòu)規(guī)模化租賃，穩(wěn)定租賃關(guān)系和市場秩序；國企有很多區(qū)位優(yōu)越但閑置低效的存量土地和房屋，國企引領(lǐng)和帶頭，能增加租賃產(chǎn)品有效供應(yīng)，豐富租賃市場供應(yīng)體系，不僅能穩(wěn)定或降低租金水平，還能發(fā)揮國企配建教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施的優(yōu)勢。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相較于民營機(jī)構(gòu)，國有企業(yè)在獲得地方政府支持的同時，也可憑借自身的國有背景更好地獲取融資。同時，國有企業(yè)做租賃，有利于盤活存量房屋。

一名地產(chǎn)觀察人士對北京青年報記者表示，未來，住房租賃市場可能成為部分國企轉(zhuǎn)型的新方向，成為一個新的蛋糕。但未來國企如何參與？什么樣的國企可以參與進(jìn)來，還需要每個試點(diǎn)城市更多的細(xì)則出來。

聚焦 開發(fā)商、中介搶灘“長租公寓”

盯上住房租賃市場這塊蛋糕的不只是國企。在房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代的時候，開發(fā)商謀求轉(zhuǎn)型，其中，以“長租公寓”為代表的租賃市場成為地產(chǎn)巨頭們爭相布局的一個領(lǐng)域。實(shí)際上，除了房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)中介、酒店集團(tuán)甚至擁有一兩棟房源的城中村房東們都紛紛“殺入”了長租公寓。

在南京出臺的方案中，除了提出打造國有規(guī)模化住房租賃企業(yè)之外，也提出鼓勵混合所有制和民營企業(yè)開展規(guī)?；赓U服務(wù)。2017年試點(diǎn)企業(yè)不少于4家，到2020年年底不少于10家。

最先在長租公寓領(lǐng)域試水的地產(chǎn)商當(dāng)屬萬科。去年5月，萬科正式推出長租公寓業(yè)務(wù)的統(tǒng)一品牌“泊寓”。泊寓，是萬科旗下的長租公寓品牌，取自英文PORT，致力于為城市青年提供一個漂泊中的港灣,搭建年輕人的共享社區(qū)。作為開發(fā)商試水長租領(lǐng)域的先行者,萬科泊寓已初具規(guī)模。據(jù)海通證券數(shù)據(jù)，截至7月26日,萬科泊寓已在全國22個城市擁有16000間公寓。

除了萬科以外，世聯(lián)行也推出了旗下的長租公寓品牌——紅璞公寓。龍湖也于去年正式開始試水長租公寓，并推出“冠寓”品牌。今年年初，龍湖將冠寓品牌升級為集團(tuán)戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，成為繼房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)之后的又一個主渠道業(yè)務(wù)。目前冠寓已在成都、重慶、杭州、蘇州、廈門、西安、南京等城市成功運(yùn)營，房間數(shù)達(dá)到4746間。央企招商蛇口也在長租公寓領(lǐng)域推出了兩條產(chǎn)品線，分別是“精品公寓”和“服務(wù)式公寓”。

這些長租公寓的房間有頗為精致的統(tǒng)一裝修，設(shè)施較為完備，面積一般不大，20多平方米為主流戶型，但大堂有供休閑、娛樂的公共活動區(qū)域，并且提供標(biāo)準(zhǔn)化管理。而公寓的租住者，大多從事IT、金融、設(shè)計等行業(yè)，普遍30歲以下，大學(xué)以上學(xué)歷。

案例 “長租公寓”不會無故叫你“搬家”

北青報記者在采訪中了解到，這些“長租公寓”在大學(xué)畢業(yè)生、白領(lǐng)階層中頗受歡迎。30歲出頭的劉先生是騰訊公司的一名產(chǎn)品經(jīng)理，3個月前剛剛在鏈家旗下的長租公寓品牌“自如”上租了一個兩居室，租金在5000元左右，這個租金價格要比一般房東出租的價格高500元到1000元左右，但劉先生在對比了一系列房源之后，還是選擇了自如。“主要是喜歡自如的裝修風(fēng)格。不算豪華裝修，但是簡潔干凈，給人很溫馨的感覺。”

劉先生對北青報記者表示，“長租公寓”受房東的干擾因素較小，機(jī)構(gòu)應(yīng)該不會平白無故地叫你搬家，一切都按合同來，相對有保障。所以現(xiàn)在身邊很多同事都傾向于多花一點(diǎn)房租租這種房子。

去年年初，鐘女士以230萬元左右的價格在亦莊買了一套兩居室。隨即將房子租給了“自如”，按照合同，“自如”每個月14日向鐘女士支付4800元房租，一次簽5年，租金從第二年開始每年上漲3%。房子由鏈家“自如”負(fù)責(zé)裝修，“自如”提供幾種標(biāo)準(zhǔn)化裝修的模式，可以由鐘女士自己選擇其中的一種裝修，使用的家具都是宜家的。如果在合同期滿前收回房子的話，則需要向“自如”支付折舊費(fèi)和相關(guān)的違約金。

鐘女士稱，他們兩口子在華為上班，經(jīng)常在海外出差，平時沒有時間打理房子。“自己裝修太費(fèi)時間和精力，也不省錢，租金也差不了多少。自己租還比較容易出現(xiàn)空置，還得隔三岔五去幫房客修東西。”

發(fā)現(xiàn) “長租公寓”已站上資本市場“風(fēng)口”

北青報記者在調(diào)查中了解到，像鐘女士這樣直接將房子租給“長租公寓”平臺的人士已經(jīng)越來越多。

北青報記者了解到，自如長租公寓收入來自三個方面：一、租金收益。即自如友家和自如整租兩大產(chǎn)品，從物業(yè)所有人手中承租下來進(jìn)行部分必要裝修和家具家電配置后，對外出租獲取的收益。二、自如服務(wù)費(fèi)用。與普通租賃產(chǎn)品不同，自如在對外租賃過程中，除了向租戶收取租金外，還收取服務(wù)費(fèi)用，每月服務(wù)費(fèi)相當(dāng)于租金的8%左右。三、自如衍生服務(wù)費(fèi)用。自如在提供裝修、家居、家電配置等保證用戶拎包入住的同時，還提供維修、保潔、搬家等一系列衍生服務(wù)。

8月15日，鏈家“自如”發(fā)行了“中信證券—自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，該項ABS發(fā)行規(guī)模為5億元，其中4.5億元優(yōu)先級票面利率為5.39%，將于近期在上海證券交易所正式掛牌。這標(biāo)志著“長租公寓”在資產(chǎn)證券化道路上邁出了較大的一步。

北青報記者注意到，在北京出臺的租賃住房改革方案中，提出了加大住房租賃的金融支持。提出引導(dǎo)和支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用利率衍生工具對沖利率風(fēng)險。

繼續(xù)推進(jìn)公共租賃住房開發(fā)貸款試點(diǎn)工作，適度增加試點(diǎn)參與銀行數(shù)量。主動向中國銀行間市場交易商協(xié)會推薦住房租賃企業(yè)或項目，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

“在購租同權(quán)時代，長租公寓無疑站在了風(fēng)口之上。”一名住建系統(tǒng)的專家表示。

創(chuàng)新 租房市場開始引入信用體系

信用體系的建設(shè)是未來租房市場一個新特點(diǎn)。據(jù)鏈家自如的一名租客介紹，近期自如開始強(qiáng)制用戶綁定芝麻信用，否則合同期滿后不再續(xù)約，一定程度顯示了自如在信用體系建設(shè)方面的努力。信用體系的不完備一直是長租公寓在國內(nèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行中的一大掣肘。據(jù)了解，目前自如客戶信用主要通過關(guān)聯(lián)支付寶芝麻信用及自如自身建立起的客戶信用體系來確立。

北京日前出臺的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》提出要建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺，這個平臺未來一個很重要的角色就是提供信用信息服務(wù)。租賃雙方的信用關(guān)系屆時在這個平臺將有體現(xiàn)。

據(jù)市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，住房租賃監(jiān)管平臺以后將是開放性的，它通過鏈接網(wǎng)絡(luò)交易平臺，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡(luò)交易平臺為租賃當(dāng)事人提供住房租賃信息發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務(wù)。

8月9日，杭州宣布將與阿里巴巴、螞蟻金服聯(lián)手打造全國首個智慧住房租賃平臺，最快于9月底前上線。

據(jù)悉，該平臺有兩個體系：首先是評價體系，租賃主體可在租前、租中、租后，進(jìn)行多維度、多階段互評，包括買賣雙方對經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的評價、租客對房屋狀況和房東的評價、房東對租客收房以及繳費(fèi)行為的評價等；其次是信用體系，信用好的房東會獲得更多租客青睞，信用好的租客不僅能免押金租房，還有可能按月繳納房租。

據(jù)了解，目前，相寓、自如、房天下等多家品牌公寓已經(jīng)引入芝麻信用，符合一定芝麻分要求的用戶可享受押金減免、月付房租、免傭租房等權(quán)益。對此，專家表示，在網(wǎng)上信用查詢體系建立后，月租模式就能推進(jìn)，甚至可以免押金。同時，承租人將能更靈活地選擇租金支付方式。

熱點(diǎn) “購租同權(quán)”是否會引發(fā)房租波動？

在購租并舉大背景下，“租購?fù)瑱?quán)”既是目的也是手段。7月中旬，廣州就承租人子女就近入學(xué)提出“租購?fù)瑱?quán)”。隨后，無錫在戶籍相關(guān)規(guī)定中增設(shè)了租賃住宅落戶政策，鄭州、揚(yáng)州、濟(jì)南等多地近期也提出或擬提出“租房可落戶”的舉措。

一名地產(chǎn)觀察人士指出，承租人的收益權(quán)，不僅體現(xiàn)在居住方面，落戶、入學(xué)、就近辦理簽證、買車上牌照等都可以算作租房的收益，都是需要兌現(xiàn)給承租人的收益權(quán)。“購租同權(quán)”就是要在這些方面逐步實(shí)現(xiàn)同權(quán)化。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，要實(shí)現(xiàn)租購并舉，同權(quán)、平權(quán)的概念是最關(guān)鍵的。這需要國家和地方政策真正剝離附著于房子、房價之上的各種資源，賦予租房人享有和買房人同等的在這個城市生活、享受當(dāng)?shù)毓卜?wù)的權(quán)利。

北京日前發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》征求意見稿，也在租賃的賦權(quán)方面用了很大力度，在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實(shí)實(shí)的權(quán)益，在逐步實(shí)現(xiàn)“購租并舉”上邁出了一大步。比如，北京戶籍租住公租房可以辦理戶籍遷入，這使得很多集體戶口無房家庭看到了未來。同時，符合條件的京籍無房家庭子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育的權(quán)利。

一方面，政府在逐步推進(jìn)“購租同權(quán)”的改革；另一方面，類似于“長租公寓”這樣的租賃市場創(chuàng)新也解決了租房一族另外一個憂慮。一名長期租房生活10余年的在京工作人士稱，租房子最怕遇到的是房東中途終止合約，但現(xiàn)在公租房和長租公寓的出現(xiàn)正在解決這一困擾。據(jù)了解，一些長租公寓合同時間最長可以達(dá)到十年以上。種種跡象顯示，“購租同權(quán)”正在讓租房一族進(jìn)入美好時代。

然而，一切都在變得美好之后，包括租房客在內(nèi)的許多市民都想到這樣一個問題：“租購?fù)瑱?quán)”會不會大幅提高房屋租金？比如，北京的租房新政出臺以后，就有市民提出疑問，這是否會引發(fā)具有優(yōu)質(zhì)教育資源的東城、西城、海淀房屋租金的上漲？

有業(yè)內(nèi)人士分析，只要優(yōu)質(zhì)教育資源不平衡，就會帶來優(yōu)質(zhì)學(xué)位房屋的高溢價。因此，如果“租購?fù)瑱?quán)”沒有相關(guān)的限制性政策，可以預(yù)計優(yōu)質(zhì)學(xué)位房屋租金將出現(xiàn)不同程度的波動。一名房地產(chǎn)專家甚至認(rèn)為，“租購?fù)瑱?quán)”推行的過程中，租房人和房東如何理性看待房租是一個問題。

北青報記者注意到，北京近日出臺的租房方案已經(jīng)考慮到了這方面的問題。雖然規(guī)定北京戶籍滿足一定條件子女可在租住地上學(xué)。但首先要符合這個家庭是無房家庭，即家庭名下在京無住房；其次，夫妻要有一方在該區(qū)工作3年以上，具體的標(biāo)準(zhǔn)由所在區(qū)制定。除此之外，還要在該區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案。

另外，北京的租房新政還提出建立住房租金發(fā)布制度，及時發(fā)布住房租賃市場實(shí)際成交租金水平等信息。參與文件起草的住建系統(tǒng)專家介紹，租金發(fā)布只是為市場提供一個參照，并不是強(qiáng)制性的條款。但租金發(fā)布制度將為市場提供透明度，并有利于監(jiān)管。