他山之石 何以載動長租公寓運營之夢？

每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 張楊運

他山之石

目前國內(nèi)長租公寓行業(yè)整體處于無利潤的前期拓荒階段，國外成熟的發(fā)展模式則成為國內(nèi)長租公寓發(fā)展重要的經(jīng)驗來源。

據(jù)了解，美國99%的公寓都做REITs，均屬于持有運營型。作為美國最大的公寓REITs公司，EQR通過收購、持有運營的策略，實現(xiàn)了規(guī)模的快速擴張。截至2016年12月底，EQR在全美國擁有302處物業(yè)、76513套公寓，市值超200億元。

探尋EQR運營模式發(fā)現(xiàn)，EQR瞄準(zhǔn)高收入、高學(xué)歷、具備較高租金承受能力的人群，近些年租金水平持續(xù)上升，打造租金溢價能力和潛在利潤方面的優(yōu)勢。

嘗到核心城市公寓運營高溢價甜頭，近些年EQR完成投資的重新定位，轉(zhuǎn)戰(zhàn)進入門檻較高的核心市場。

據(jù)明源地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2005年以來EQR已出售非核心城市近16.8萬套公寓，并購核心城市公寓6.8萬套。通過剝離低收益資產(chǎn)，聚焦核心市場，EQR能享受核心城市較高的資產(chǎn)升值，同時這些城市購房門檻較高，租賃需求旺盛。精準(zhǔn)的市場和人群定位，具備突出的系統(tǒng)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為EQR保持較低的公寓空置率奠定了堅實的基礎(chǔ)。

日本代表性的運營模式為大東建托模式，基于日本獨特的土地制度和人口老齡化特點，大東建托探索出了房屋托管的商業(yè)模式。目前大東建托已經(jīng)是日本最大的公寓運營商，托管的房源近100萬套，業(yè)務(wù)涵蓋了住宅建設(shè)、租賃運營以及房地產(chǎn)金融。

從利潤率看，大東建托并不高，憑借高周轉(zhuǎn)和高杠桿的優(yōu)勢，大東建托實現(xiàn)了凈資產(chǎn)收益率（ROE）水平的提升。明源地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2016年，其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率保持在1.74-1.94的較高水平，杠桿水平也得到提升。

對于房屋托管運營而言，產(chǎn)品、品牌和服務(wù)能力成為關(guān)鍵因素，大東建托在提升建筑工藝和打造產(chǎn)品特色，提升服務(wù)品質(zhì)和品牌知名度方面表現(xiàn)較為優(yōu)秀。加上大東建托有效的提升人力資源效益以及日本較長的租期，從而實現(xiàn)了公寓經(jīng)濟效益最大化。

國外公寓市場模式較為成熟，已步入盈利的收割階段，而國內(nèi)長租公寓發(fā)展尚處于初級階段，商業(yè)模式創(chuàng)新層出不窮，為何國內(nèi)外模式差異如此大？

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時分析指出，美國的EQR模式依靠美國REITs成熟，采用輕重結(jié)合的模式，既能享受資產(chǎn)升值帶來的收益同時獲得租金收益，而國內(nèi)資產(chǎn)證券化成功落地尚需努力，這就限制了國內(nèi)長租公寓的規(guī)模擴張。

日本大東建托模式與業(yè)主簽約時間很長，約定租金不漲價，而中國的簽約時間為3-5年，加上較高的裝修成本，公寓運營商面臨成本回收壓力。同時日本特殊的土地制度，業(yè)主需要支付高額的稅費，愿意將房屋進行托管盈利。

運營模式探索

美國EQR模式和日本大東建托模式均是目前國外較為成熟的模式，哪一種模式更加適合中國的土壤？

劉策分析認(rèn)為，美國的EQR模式更加適合中國。目前中國發(fā)展REITs的呼聲很高，未來通過REITs持有資產(chǎn)，專業(yè)品牌來運營，將解決目前長租公寓投入大、回報周期過長的問題。

目前，包括開發(fā)商、中介以及品牌公寓運營商等在內(nèi)的長租公寓主體均加入到發(fā)展模式探索的大軍中。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，作為開發(fā)商運營長租公寓的典型代表，萬科泊寓采用的是輕重結(jié)合的模式，發(fā)展萬科自有物業(yè)以及盤活存量物業(yè)，擴大泊寓的發(fā)展規(guī)模。

萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，萬科泊寓開業(yè)項目16個，房間數(shù)超4000套，運營面積達約18.8萬平方米，籌建中項目17個，房間約1.2萬套。

廣州泊寓總經(jīng)理張成皓接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前萬科已在多個城市拿下自持地塊，未來廣州市政府將推出租賃住宅用地，在各方面測算合理的情況下均會考慮參與拿地，為泊寓規(guī)模擴張?zhí)泶u加瓦。

同時，泊寓已啟動收并購計劃，以及與開發(fā)商合作擴大規(guī)模，萬科泊寓會強調(diào)規(guī)模，希望能做到行業(yè)領(lǐng)跑地位。

政策利好不斷，長租公寓市場遍地開花，在競爭加劇之下，長租公寓市場將迎來行業(yè)格局重構(gòu)和行業(yè)巨頭奠定基礎(chǔ)的關(guān)鍵時期，運營模式的探索將成為制勝關(guān)鍵。

為在行業(yè)爭奪戰(zhàn)中占據(jù)一席之地，鉑濤集團旗下窩趣長租公寓，與58同城合作，獲得58同城領(lǐng)投的pre-A輪戰(zhàn)略投資5000萬。在戰(zhàn)略合作的基礎(chǔ)上，利用58同城的互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢導(dǎo)流用戶，獲得大數(shù)據(jù)支持，同時將58同城旗下的安居客房源倒流入窩趣。

在窩趣創(chuàng)始人劉輝的設(shè)想中，未來的窩趣將轉(zhuǎn)型長租公寓的運營平臺，將與開發(fā)商等市場主體合作運營。

一家大型開發(fā)商的品牌公寓負(fù)責(zé)人則告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，其自身具備運營能力，暫時不會考慮與長租公寓運營商合作運營。

窩趣未來的客戶對象是哪些？劉策認(rèn)為，窩趣模式是有市場的，通過與58同城合作獲得客戶導(dǎo)流，加上自身標(biāo)準(zhǔn)化運營，具備比其他運營商更高的坪效和收益，具備獲得輕資產(chǎn)托管的機會，但窩趣服務(wù)的對象是市場中一些小的二房東和品牌公寓。

為獲得競爭優(yōu)勢，長租公寓最早的創(chuàng)始者YOU+國際青年社區(qū)開啟了2.0版本模式，通過與愷信亞洲管理集團合作，將實現(xiàn)從公寓品牌商轉(zhuǎn)型為新青年生活方式內(nèi)容提供者、運營商。YOU+和凱信聯(lián)合模式為降低長租公寓成本，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營提供了新的解決方案，同時也為實現(xiàn)長租公寓運營從空間驅(qū)動到內(nèi)容驅(qū)動的轉(zhuǎn)型提供借鑒。