北京自住房將變共有產(chǎn)權(quán)房 專家建議供應(yīng)總量上須做加法

每經(jīng)編輯 步靜

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼

樓市再傳重磅消息！8月3日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京市住建委官網(wǎng)獲悉，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委下發(fā)關(guān)于《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）、《關(guān)于印發(fā)<北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）>的通知》公開征求意見的通知。

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，北京推出的共有產(chǎn)權(quán)住房制度在探討長效機(jī)制的推進(jìn)上，又邁出了一大步，對于未來北京的房地產(chǎn)市場，也將產(chǎn)生積極影響。

“新北京人”分配房源不少于30%

這是繼住建部等六部委《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》之后，北京市繼續(xù)跟進(jìn)并形成該《辦法》，整合以往各類出售型保障房和政策房，回歸住房居住屬性，充分發(fā)揮改善民生和房地產(chǎn)市場調(diào)控雙重作用。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，“共有產(chǎn)權(quán)房”在國內(nèi)不是個新名詞，早在2010年，上海就推出共有產(chǎn)權(quán)保障房試點(diǎn)，實(shí)行住房和經(jīng)濟(jì)“雙困”標(biāo)準(zhǔn)，2016年上海推出了共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法。

“北京這次征求意見稿中，‘共有產(chǎn)權(quán)房’有幾個亮點(diǎn)值得關(guān)注。首先明確了分房人比例，即各區(qū)房源要有30%給到‘新北京人’，這是北京外來人口居住權(quán)最為數(shù)據(jù)化的保障方式。同時對于有過住房轉(zhuǎn)出記錄的家庭，也不能申請共有產(chǎn)權(quán)房，也堵住了可能存在的一些漏洞。”張波強(qiáng)調(diào)說。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，該《辦法》除了要求各區(qū)政府可根據(jù)需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%之外，還規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)住房購買5年后，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買。

共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目賣多少錢？《辦法》規(guī)定，其銷售均價應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應(yīng)文件中予以明確。開發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷售均價，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。

陳志表示，共有產(chǎn)權(quán)住房兼顧了屬地和職住平衡的原則，而且特別強(qiáng)調(diào)了對“新北京人”的同權(quán)意義。在使用人的角度上看，從房屋的質(zhì)量、環(huán)境、以及將來物業(yè)費(fèi)的繳納等等，各個方面都透露出同質(zhì)同權(quán)的意圖。

他分析，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定，因此，從退出機(jī)制看，更加有力地保障了居民的財產(chǎn)權(quán)。

自住房總量須增加

該《辦法》第三十七條規(guī)定，施行前已銷售的自住型商品住房項(xiàng)目出租、出售管理，按照原規(guī)定執(zhí)行。本辦法施行后，未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執(zhí)行。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，共有產(chǎn)權(quán)住房是對原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范，不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會進(jìn)一步提高。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，北京合計出讓了80宗（含）或者全為自住房的住宅土地，合計供應(yīng)了自住房面積達(dá)到了703萬平方米，大約能夠建成8萬套價格明顯低于北京商品房住宅價格的帶保障屬性的自住房。其中，自住房用地從2013年開始出現(xiàn)，在2014年和2017年，自住房住宅土地供應(yīng)面積均超過了30%。

限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特征。從土地供應(yīng)看，2017年土地供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到了90.57萬平米，相比2016年有明顯增加。預(yù)期對未來商品房市場的供應(yīng)增加有積極意義。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體來看，共有產(chǎn)權(quán)房有利于房價的穩(wěn)定，而且可以進(jìn)一步發(fā)揮之前自住房發(fā)揮的作用。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，自住房是除信貸外，對北京房價影響最大的供應(yīng)工具。從數(shù)據(jù)可以看到，2014-2015年自住房影響房價降低10%左右，在2017年上半年，北京市含自住房商品房成交套數(shù)為15183套，成交均價40772元，不含自住房商品房住宅成交套數(shù)為12380套，成交均價為43643元，自住房已經(jīng)影響房價降低7%左右。

對于推廣共有產(chǎn)權(quán)房可能遇到的障礙，中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存認(rèn)為，目前北京住宅用地可供應(yīng)量不斷減少，共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)可能會遇到難題。具體來說，由于土地的總量是一定的，土地如果給了保障房，商品房用地就會減少；而在保障房中又包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、自住型商品房和公共租賃住房，在總量控制有限的情況下，在土地總量和保障房總量上都應(yīng)保證供應(yīng)。

張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時也表示，《辦法》明確了共有產(chǎn)權(quán)房的長效調(diào)控機(jī)制，疊加2017年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的超過30%供應(yīng)量，預(yù)計這部分供應(yīng)將繼續(xù)增加，成為未來新建住宅市場最主要的供應(yīng)形式。

按照安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，雖然上海在共有產(chǎn)權(quán)住房上行動得較早，但截至2016年年底，上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房累計簽約家庭只有約8.9萬余戶。

張波認(rèn)為，北京未來是否能讓更多人“居者享其房”，仍需拭目以待。