限購(gòu)、限貸重壓下 北京商辦房再上市身價(jià)縮水百萬(wàn)

多家房產(chǎn)中介近日重啟“商辦房”交易板塊，門店公開代理商辦房源。但在限購(gòu)、限貸重壓下，“商辦房”重新上市并未引來(lái)太多關(guān)注。“連70年產(chǎn)權(quán)住宅都賣不出去，誰(shuí)買‘商辦’？”有中介經(jīng)紀(jì)人透露，相比“3·26新政”前，“商辦房”部分房源跳水約百萬(wàn)元。

交易重啟依然難逃限購(gòu)

“商辦房”由“商住兩用房”脫胎而來(lái)，這類房產(chǎn)從規(guī)劃上本是商業(yè)、辦公項(xiàng)目，經(jīng)開發(fā)商擅自更改規(guī)劃、加裝部分住宅設(shè)施，搖身一變成為所謂的“商住兩用房”。

今年3月26日，本市針對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行限購(gòu)。各大中介在重壓執(zhí)法下紛紛下架商辦房源，“商住房”一詞甚至因違規(guī)宣傳而被網(wǎng)站刪除。于是，此次鏈家等多家房屋中介重啟代理，宣傳頁(yè)面上只見“商辦”，不見“商住”。

雖然可以委托給中介機(jī)構(gòu)代理交易，但是商辦項(xiàng)目依然面臨著極為嚴(yán)苛的條件：新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米，且不得面向個(gè)人銷售；存量商辦項(xiàng)目可以銷售給個(gè)人，但執(zhí)行嚴(yán)格限購(gòu)政策的同時(shí)，也不得辦理銀行貸款。

從目前市場(chǎng)來(lái)看，一些在“3·26新政”前成交的二手商辦房將是中介代理的主要房源。雖然已對(duì)外聲稱將重新代理交易，但記者昨天登錄鏈家網(wǎng)查詢此前多個(gè)“商住房”小區(qū)發(fā)現(xiàn)，依然沒(méi)有房源掛出來(lái)。多位鏈家經(jīng)紀(jì)人介紹，由于系統(tǒng)問(wèn)題，商辦房源昨晚才開始錄入，尚未掛網(wǎng)。

時(shí)隔多月成交價(jià)大跳水

對(duì)于商辦房源的交易前景，業(yè)內(nèi)并不看好。

“二手住宅都賣不動(dòng)，別說(shuō)商辦房了。”經(jīng)紀(jì)人小陳舉例說(shuō)，北苑家園一套66平方米的一居室，此前同戶型最高賣到484萬(wàn)元，該房源以470萬(wàn)元的價(jià)格入市“死扛”一個(gè)月，如今降到430萬(wàn)元依然沒(méi)能成交。

雖然在“3·26新政”前成交的二手商辦房可以出售給個(gè)人，但對(duì)購(gòu)房資格的要求十分嚴(yán)苛：名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄；在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。條件與普通住宅限購(gòu)相當(dāng)，而商辦房產(chǎn)權(quán)只有四五十年。

“現(xiàn)在商辦比住宅唯一的優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格低。”鏈家經(jīng)紀(jì)人小于出示了目前給美立方商辦項(xiàng)目業(yè)主的參考報(bào)價(jià)：一套77平方米的商辦房，總價(jià)220萬(wàn)元至250萬(wàn)元；但在“3·26新政”前，同戶型最高賣到388萬(wàn)元，一般報(bào)價(jià)也在320萬(wàn)元至340萬(wàn)元。

麥田地產(chǎn)也已開放二手商辦房交易，成交量不高，價(jià)格依然大降。麥田地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人介紹：前不久美立方以160萬(wàn)元成交一套57平方米的商辦房，但新政前最高報(bào)價(jià)曾達(dá)到275萬(wàn)元；N次方小區(qū)5月時(shí)也成交了一套65平方米的商辦房，價(jià)格從過(guò)去的320萬(wàn)元降到了216萬(wàn)元。“總的來(lái)看，降價(jià)幾十萬(wàn)、甚至百萬(wàn)元才能成交，要不沒(méi)人買。”

前景暗淡業(yè)主“解套”難

“火的時(shí)候，美立方小區(qū)一個(gè)月就能成交10多單甚至20多單。”隔了4個(gè)月，小于已不再看好商辦房成交量。

過(guò)去4個(gè)月，商辦項(xiàng)目的成交量陷入“冰封”狀態(tài)。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)3個(gè)月來(lái)，整體市場(chǎng)成交全面降溫，所有商業(yè)類項(xiàng)目的簽約數(shù)據(jù)合計(jì)僅2902套，環(huán)比調(diào)控前3個(gè)月的14406套跌幅達(dá)80%；剔除其中的寫字樓、商業(yè)，實(shí)際商辦類簽約接近于零。

價(jià)格的過(guò)度下降也很難讓賣家點(diǎn)頭促成交易。去年9月，市民林女士以180萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)得潤(rùn)楓欣尚一套商辦房，今年3月房子漲到230萬(wàn)元。“如果價(jià)格低于買房時(shí)的180萬(wàn)，那我就不可能出售。”她說(shuō)。

“此類物業(yè)的投資價(jià)值和持有價(jià)值明顯減少了。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，如果地段好，商辦房后續(xù)改變?yōu)樽赓U的可能性較大。不過(guò)目前商辦房集中在大興、房山、順義、昌平等區(qū)域，體量較大，無(wú)論是租賃還是出售“解套”都有點(diǎn)難。

來(lái)源：北京日?qǐng)?bào)

記者：曹政 實(shí)習(xí)生：黃仕明