北京青年報 2017-07-27 11:39:33
在進入樓市傳統(tǒng)淡季的7月份后,北京樓市的熱度顯然趕不上天氣的升溫。綜合我愛我家、亞豪機構的數(shù)據(jù)顯示,7月中上旬(1~20日)北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽888套,與6月中上旬相比下降了28.5%,同比2016年7月同期下滑達66.9%。成交均價方面,中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,上周北京新建住宅的成交均價為48299元/平方米,價格走勢同樣趨穩(wěn)。
不僅是成交的不斷觸底,新盤供應也進一步收緊。亞豪機構提供給北京青年報記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,8月份預計僅有8個項目入市,創(chuàng)造了最近5個月的新低,并且這一趨勢很可能延續(xù)至整個下半年。在上周舉行的2017年上半年北京市經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上,政府層面也對樓市進行了如下定位:“當前住宅市場已經(jīng)降溫,在政策穩(wěn)定、持續(xù)的情況下,我們預計本市的住宅市場還將繼續(xù)保持低位運行的態(tài)勢。”
8月僅8個項目 供應跌至冰點
“我們的價格政府不答應,政府標的價格我們又接受不了,公司最后決定先不開盤了。”位于內(nèi)城區(qū)某項目的一位負責人向北青報記者透露,項目開盤就卡在了預售證上,開發(fā)商不愿意以低于10萬元的價格入市,而監(jiān)管部門又堅決不讓整體報價超過8萬元。最后開發(fā)商只能被迫暫停了宣傳和蓄客,取消了開盤銷售的計劃,繼續(xù)等待時機。
類似的延期開盤或是取消開盤計劃的項目,今年以來并不在少數(shù),直接導致了新盤數(shù)量的大幅減少。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2017年8月,北京住宅市場僅有8個項目預計入市,其中包括一品嘉園、亦莊金茂逸墅、翡翠長安等7個老項目后期,以及招商·都會中心一個純新盤。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅向北青報記者透露,自去年開始新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控席卷全國,在“分類調(diào)控”的指導方針之下,以北京為首的一二線熱點城市開始著力于收緊調(diào)控,并且在進入2017年之后收緊力度進一步加大,尤其為實現(xiàn)控制房價的目標,北京在預售價格監(jiān)管上嚴格按照“8萬元”紅線執(zhí)行。
受此影響今年北京住宅市場的月度預售項目量普遍大幅下滑,尤其是下半年的開局7月份截至23日,僅有5個項目取得預售許可,取證項目量僅相當于春節(jié)后空當期的2月份,創(chuàng)造了近5個月的新低,預計這一趨勢也將延續(xù)至整個下半年。
而受到供應極度低迷的影響,截至7月中上旬(1~20日),北京商品住宅共實現(xiàn)成交888套,與6月中上旬相比下降28.5%,同比2016年7月同期下滑66.9%。
數(shù)據(jù)顯示,7月中上旬成交最多的新房項目分別是:金隅金玉府,成交103套;龍湖長城源著,成交68套;中國璽,成交32套;亦莊金茂悅,成交31套。與之前主要集中在五環(huán)以外的交易狀況不同的是,7月中上旬成交集中的金隅金玉府就是五環(huán)以內(nèi)的項目,而豐臺區(qū)中國璽甚至位于四環(huán)以內(nèi)。
對此,偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,在政策從嚴從緊和樓市整體下行的大背景下,開發(fā)商入市意愿減弱,尤其是過往一兩年高價拿地的開發(fā)項目入市難度更大。北京新房市場目前的供應節(jié)奏大幅放緩,再加上限購限貸導致的購買人群減少,使得北京新房市場持續(xù)降溫。
單價5萬-8萬項目成主導
從成交特征來看,在7月成交的新房項目中,單價5萬-8萬元/平方米的中高端項目占比高達43%,成為絕對主導。
與這樣的成交特征相同,雖然8月預計入市的8個項目均未公布開盤價格,但是從市場行情預估來看,其中招商·都會中心、亦莊金茂逸墅等6個項目售價或將位于5萬-8萬元/平方米區(qū)間段。
郭毅表示,去年7月還是單價3萬元/平方米以下的住宅產(chǎn)品成交占主導,而隨著地王的“好鄰居”效應的不斷發(fā)酵,使得大量同區(qū)域項目價格均出現(xiàn)攀升,再加上今年預售價格“8萬”紅線的壓制,一升一壓兩相作用之下,5萬-8萬元/平方米也成為商品住宅市場的主力。而這一價格區(qū)間也正是當下購買意愿最為強烈、購買能力最為堅挺的改善型需求范圍。
上周末開盤的昌平回龍觀霍營項目首開國風美唐就新推出了210套房源,主打改善購房需求,分別為1號樓和7號樓,戶型為85平方米兩居及96-127平方米三居。據(jù)銷售人員介紹,1號樓建面均價約6.3萬元/平方米,7號樓建面均價約5.9萬元/平方米。據(jù)悉,開盤當天,新推房源就大部分售罄,銷售金額突破10億元。
不難看出,8萬元以下取證入市的項目,在價格區(qū)間上也獲得了購房人的認可,即便是淡市下,也能取得不錯的銷售業(yè)績。
另外,在2017年已成交的17宗可售純商住宅用地當中,7宗地塊限售均價在5萬-8萬元/平方米之間;而在掛牌期的13宗純商住宅用地當中,限售價(含最高價)位于5萬-8萬元/平方米區(qū)間的多達8宗。由此也可以判定,未來較長一段時期內(nèi),5萬-8萬元/平方米的中高端項目將成為商品住宅市場的供需主力。
胡景暉也表示,北京新房市場規(guī)模本就隨著房地產(chǎn)市場進入存量房時代而不斷萎縮,政策則進一步加劇了交易量的萎縮。不過,目前北京已經(jīng)加大了宅地供應力度,上半年自住房用地更是批量釋放,所以,雖然近期北京新房的供應成交還將繼續(xù)維持低量,但未來的供應和成交將會迎來高峰。
自住房的入市更會為市場帶來結構性的重大影響,不僅能優(yōu)化供應結構,滿足大量剛需的置業(yè)需求,還能結構性平抑整個新房市場的價格。
可售新盤不足
租房將承接一部分需求
一方面,可售新房的房源數(shù)量急劇減少,但另一方面,越來越多的住房需求開始向租賃市場引導。首先就是開發(fā)商的主動轉型和結構調(diào)整。“他們原本的強項是拿地、定項目、做產(chǎn)品,再售出?,F(xiàn)在隨著整個外部環(huán)境轉型,加之政府調(diào)控,從開發(fā)商角度來看,其實是面臨挑戰(zhàn)的。” 58集團高級副總裁葉兵表示。過去58同城是幫助開發(fā)商賣房子的房產(chǎn)服務平臺,但由于現(xiàn)在全國有很多存量地產(chǎn),其中不乏大量自持物業(yè),如何盤活這類物業(yè),讓這些自持物業(yè)由售轉租,就能幫助開發(fā)商有效度過轉型。
廣州不久前發(fā)布的“租賃新政”,提出租購同權,三類符合條件的承租人子女可享受就近入學等公共服務權益,也預示著租賃在未來房地產(chǎn)體系中的重要地位。葉兵透露,58集團房產(chǎn)業(yè)務中租房業(yè)務增長較為明顯,目前58同城、安居客、趕集網(wǎng)上每天有超過3000萬人次來這里找房,50%的來訪為租房業(yè)務的貢獻。正是基于用戶流量的優(yōu)勢,58集團正在嘗試和全國各大開發(fā)商合作,提供租客、運營和系統(tǒng)的全面解決方案,共同探索“租售并舉”住房體系下的新模式。
對于廣州出臺的“租賃新政”,中原地產(chǎn)分析師也認為,廣州“租賃16條”從加大租房供應和保障租戶權益兩方面著手,公積金租房提取額度增加、出租住房稅收有優(yōu)惠、租金不能隨便上漲……可以說,政府從微觀層面提前考慮到租戶的利益。并且新提出的“租售同權”等新的方式也是在商品房供應有限的背景下,引導更多需求進入租賃領域。
除此之外,“租賃16條”另一個重要的意義在于將拯救商住公寓市場,讓更多商服類物業(yè)變身出租物業(yè),解決更多百姓居住問題。不過,業(yè)內(nèi)人士也認為,隨著租賃市場的興起,顯示出一線城市在土地不足、住宅不足、公共資源不足和房價較高的大背景,租賃市場大增對于購房需求本身不可能形成擠壓態(tài)勢,但可以有分流效應,一定程度上能有效抑制房價過快增長。
(來源:北京青年報,記者:李桁,原標題:8月只有8個新盤 供應跌至近5個月新低 5萬-8萬元的中端改善項目成主力)
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