人口凈流入大中城市 支持國企轉型住房租賃

每經編輯 每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 賈運可    

每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 賈運可

住房一直是中國人最關心的話題之一，在當前我國城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進的過程中，大量的流動人口同時催生了巨大的購房與租房需求。不過，面對一線城市與部分熱點二線城市的高房價，絕大多數(shù)人只能選擇租房。與之不相匹配的是，我國的房地產市場卻存在著租賃比例不高、租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善等問題。

7月20日，《每日經濟新聞》記者從住建部官網獲悉，住建部會同國家發(fā)展改革委等九部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。隨著這一文件的公布及實施，關乎大多數(shù)流動人口的住房租賃問題有望得到改善。

《通知》明確要求，人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。目前，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批住房租賃試點。

多地已出臺相關政策

《通知》明確鼓勵國有、民營的機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)、經紀機構、物業(yè)服務企業(yè)設立子公司拓展住房租賃業(yè)務。人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領和帶動作用，支持相關國有企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領在其公眾號發(fā)表的文章中表示，從現(xiàn)實的情況看，租賃是一個產業(yè)鏈長且復雜的行業(yè)，包括開發(fā)、運營、租后管理及金融等，國有企業(yè)和國有資本的引領和帶動作用主要體現(xiàn)在開發(fā)和金融環(huán)節(jié)，市場化的、民營化的租賃運營機構的優(yōu)勢則主要體現(xiàn)在運營和租后管理環(huán)節(jié)，保潔、維修等服務本質是一個重服務、重體驗的苦活、臟活、累活。

他強調，中國已經出現(xiàn)了一批市場化的運營機構，預計未來國有和民營機構之間在租前、租中、租后各個環(huán)節(jié)需要很強的協(xié)同，以避免“租而不管”“重開發(fā)、輕服務”等問題的出現(xiàn)。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，鼓勵住房租賃市場發(fā)展在上海和北京、天津都有體現(xiàn)，例如上海近期就掛牌了嘉定新城和張江的兩個百分百開發(fā)商自持項目，專用于區(qū)域內專業(yè)人才租住，并對戶型和出租時長有著嚴格要求，國家鼓勵租賃的態(tài)度由此可見一斑。張波認為，從長遠來看，租賃體制的逐漸完善會對平穩(wěn)租金以及健全租賃市場有著重要意義，但效應并不會在短期顯現(xiàn)，下半年租賃市場并不會因此產生較大變化。

記者注意到，全國已經有多個地區(qū)出臺相關政策。比如，7月17日，廣州市出臺“保障租購同權”樓市新政；7月初，上海掛牌推出位于浦東張江和嘉定新城的兩幅土地，要求開發(fā)商百分之百自持；同在7月初，《上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》也提出“十三五”期間將新增租賃住房用地1700公頃，約70萬套。

不過，經濟學家陳寶存向《每日經濟新聞》記者表示，國家應該防范部分企業(yè)“掛著羊頭賣狗肉”的現(xiàn)象，利用優(yōu)惠政策獲利但并不開發(fā)租賃市場。

專家：將為市場帶來更多機會

據新華社報道，我國流動人口達2.45億，每年新就業(yè)的大學生700萬左右。一些人口凈流入的大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛，城鎮(zhèn)居民家庭租房比例高，但也存在著租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善等問題。

“人口凈流入的大中城市”是指新型城鎮(zhèn)化過程中人口集中流入的大中城市，主要包括京津冀、長三角、珠三角、長江中游等國家規(guī)劃的城市群中的區(qū)域性中心城市。據初步統(tǒng)計，我國規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場份額只占2%左右，相較于發(fā)達國家成熟市場20%~30%的比例，差距非常大。

在此背景下，《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》應運而生。

《通知》要求，積極盤活存量房屋用于租賃。鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房等。加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。

對此，陳寶存向《每日經濟新聞》記者表示，這為房地產開發(fā)商創(chuàng)造出了更多機會，目前政策風向整體是朝著“租售并舉”上引導，再加上信貸政策優(yōu)惠，應該會吸引更多的開發(fā)商進入租賃市場，以利用這一政策優(yōu)勢謀求發(fā)展。

值得注意的是，萬科董事長郁亮曾在股東大會上發(fā)表講話，他認為租售并舉一定是未來的趨勢，萬科今年長租公寓要開業(yè)2.5萬間，成為中國第一大集中式的長租公寓服務商。樂乎青年社區(qū)CEO羅意則在其朋友圈表示，已分派人馬到廣州設立分公司，謀求規(guī)模效益。

此外，房企分食租賃市場的還有世聯(lián)行的紅璞公寓以及龍湖地產的龍湖冠寓等。

先期試點以二線城市為主

《通知》指出，按照國土資源部、住建部的統(tǒng)一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾?，《通知》中此次選取了12個城市作為首批住房租賃試點，分別為：廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅告訴《每日經濟新聞》記者，先期試點城市更多的是以二線城市為主，外來人口相對集中，經濟活動比較多。外來人口占比高，把這部分人導流到租賃市場其實是有利于實現(xiàn)住房交易市場的供需平衡，對房價的穩(wěn)定有一定的幫助。

楊現(xiàn)領在其公眾號文章中表示，這些城市的租房需求集中在交通便利、配套設施相對完善的成熟區(qū)域，租房需求的核心偏好是車程足夠短，離工作地點足夠近，且以單間為主。因此，集體建設用地的開發(fā)需要考慮這種特征。

值得一提的是，《通知》明確，要選取部分人口凈流入的大中城市開展試點，通過試點總結經驗，形成一批可復制、可推廣的試點成果，向全國進行推廣。

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，復制存在很多障礙。對于一二線城市來說，需要割裂部分利益鏈，比如說教育資源背后的一些壟斷利益。把這些內容做好，租賃市場的問題自然就會迎刃而解。

嚴躍進補充道，從后續(xù)政策思路看，租賃政策和戶籍政策會聯(lián)系起來進行改革，這個是關鍵。當前很多一二線城市在這個領域會有各類新的考慮，這也是為什么此次《通知》文件中，會選擇這12個城市試點的一個原因。后續(xù)戶籍制度勢必會打開突破口，這也會帶來整個房地產市場租賃領域的大變革和創(chuàng)新。

中原地產首席分析師張大偉向記者表示，租售并舉是房地產長效調控的政策之一，目的是在試點城市建立租售并舉的樓市消費觀念。但陳寶存分析指出，之所以通過試點的做法推動這一改革，可能是因為目前租售并舉做的并不成功。