融創(chuàng)中國(guó)百億公司債棄發(fā) 上半年房企發(fā)債融資縮水七成

第一財(cái)經(jīng)APP 記者 佘慶琪

日前，融創(chuàng)中國(guó)在上海證券交易所（下稱“上交所”）發(fā)行的100億元公司債悄然終止，對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌回應(yīng)稱，2月份融創(chuàng)中國(guó)已主動(dòng)撤回了發(fā)行申請(qǐng)。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，不只是融創(chuàng)中國(guó)，上半年房企發(fā)債明顯銳減，房企融資再度轉(zhuǎn)向銀行和信托。截至6月30日，房企發(fā)行信用債募資總額僅為1795.11億元，而2016年上半年募資總額則高達(dá)6702.94億。

究其原因，房企發(fā)行公司債難以通過(guò)審核是主要因素。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者透露，上半年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債難度很大，對(duì)于監(jiān)管要求的落地，也是以較強(qiáng)的力度在執(zhí)行。

融創(chuàng)百億公司債終止發(fā)行

第一財(cái)經(jīng)記者從上交所了解到，融創(chuàng)中國(guó)此前100億元公司債已經(jīng)終止發(fā)行。對(duì)此，孫宏斌回應(yīng)稱，這是去年9月份報(bào)的發(fā)債項(xiàng)目，今年2月融創(chuàng)中國(guó)主動(dòng)撤回了發(fā)行申請(qǐng)。

從融創(chuàng)中國(guó)的負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司債并不是其最重要的融資手段，根據(jù)Wind資訊顯示，融創(chuàng)中國(guó)目前存量債券共計(jì)250億元，2016年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國(guó)借貸總額共計(jì)1128.44億元，債券融資占比僅為22.16%。

一直以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率更是市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)，截至2016年年底，融創(chuàng)中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率為87.92%，在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)中基本處于最高水平，與A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)相比，僅略低于資產(chǎn)負(fù)債率89.43%的綠地控股。

從并購(gòu)交易上來(lái)看，激進(jìn)的并購(gòu)使得融創(chuàng)中國(guó)的資金面并不寬裕。上周，與萬(wàn)達(dá)這筆632億元的交易是融創(chuàng)中國(guó)2017年發(fā)起的第8起收購(gòu)，也是融創(chuàng)并購(gòu)史上最大的一筆交易。而此次并購(gòu)中的部分資金來(lái)源則是萬(wàn)達(dá)通過(guò)指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放的296億元貸款。

對(duì)于融創(chuàng)的這次閃電交易，評(píng)級(jí)公司并不太看好。標(biāo)普的判斷依據(jù)在于融創(chuàng)中國(guó)在激進(jìn)并購(gòu)的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流是否能覆蓋這些高額支出。根據(jù)標(biāo)普測(cè)算，包括此次收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)資產(chǎn)在內(nèi)，融創(chuàng)2017年以來(lái)用于收購(gòu)?fù)恋?通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)和并購(gòu))、投資非核心業(yè)務(wù)(包括投資樂(lè)視系公司和鏈家)的支出已達(dá)1200億元。而這些支出已經(jīng)超過(guò)其2017年1至6月包括合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售額在內(nèi)一共1089億元的合同銷(xiāo)售額?？紤]到土地收購(gòu)和業(yè)務(wù)擴(kuò)張方面的巨額支出，標(biāo)普預(yù)計(jì)融創(chuàng)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流將繼續(xù)為負(fù)，因此它將依靠進(jìn)一步舉債來(lái)支持自己的擴(kuò)張，并推高其杠桿水平。

據(jù)此，標(biāo)普將融創(chuàng)“B+”長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)和“cnBB-”大中華區(qū)信用體系長(zhǎng)期評(píng)級(jí)列入負(fù)面信用觀察名單。另外，7月12日，惠譽(yù)也宣布下調(diào)融創(chuàng)的企業(yè)評(píng)級(jí)至BB-，展望為負(fù)面。

穆迪方面則表示，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司擬收購(gòu)大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司資產(chǎn)的交易若得以完成，則將導(dǎo)致融創(chuàng)的負(fù)債杠桿率上升。但是，該交易不會(huì)對(duì)融創(chuàng)B2的公司家族評(píng)級(jí)、B3的高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)或負(fù)面評(píng)級(jí)展望產(chǎn)生即時(shí)影響。

對(duì)于評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給融創(chuàng)評(píng)級(jí)的下調(diào)，孫宏斌18日對(duì)媒體回應(yīng)稱：“他們不看我們項(xiàng)目，也不買(mǎi)我們房子，憑什么給我們?cè)u(píng)級(jí)?他們的評(píng)級(jí)對(duì)我們沒(méi)啥影響，就是發(fā)債有點(diǎn)影響。”

從市場(chǎng)表現(xiàn)上來(lái)看，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)行的中資美元債確實(shí)受到了影響。截至記者發(fā)稿，融創(chuàng)中國(guó)2019年到期美元債價(jià)格重挫逾4%，已經(jīng)創(chuàng)最大跌幅。

今年房企發(fā)債銳減

不只是融創(chuàng)中國(guó)，上半年不少房企的公司債發(fā)行都已經(jīng)悄然終止。

據(jù)悉，房地產(chǎn)公司發(fā)行公司債，需滿足以下幾個(gè)條件：第一，主體評(píng)級(jí) AA 級(jí)以上、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場(chǎng)調(diào)控政策的境內(nèi)外上市房企、以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市級(jí)別以上的地方國(guó)企、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)排名前100的其他民營(yíng)非上市企業(yè);第二，最近一年末總資產(chǎn)小于 200 億元、最近一年?duì)I業(yè)收入小于30億元、最近一年扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)為負(fù)、最近一年末扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)65%、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)非一二線占比超 50%的房企，不得發(fā)行公司債融資。

除此之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間，在重點(diǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市存在競(jìng)拍“地王”，哄抬地價(jià)等行為，或者前次公司債募集資金尚未使用完畢或者報(bào)告期內(nèi)存在違規(guī)使用募集資金問(wèn)題的房企不得發(fā)行公司債融資。募集資金不得用于購(gòu)置土地。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)債融資，主要渠道有公司債、企業(yè)債、短融、中票、定向融資工具等，而自2015年起，公司債就已經(jīng)成為房企發(fā)債融資的主要渠道。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者透露，上半年來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債難度很大，對(duì)于監(jiān)管要求的落地，也是以較強(qiáng)的力度在執(zhí)行。公司債上半年之所以發(fā)行量銳減，主要是由于上年發(fā)債的“主力軍”房地產(chǎn)公司的發(fā)行申請(qǐng)難以通過(guò)審批。

從上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，房企發(fā)行信用債共計(jì)189只，募資總額僅為1795.11億元;而2016年上半年，房企發(fā)債總數(shù)高達(dá)636只，募資總額高達(dá)6702.94億元。另外，從占比上來(lái)看，公司債占比下滑的同時(shí)，短融、中票、定向融資工具的占比明顯提升。

房企融資結(jié)構(gòu)生變

其實(shí)，去年下半年以來(lái)，在宏觀地產(chǎn)調(diào)控的過(guò)程中，包括公司債在內(nèi)的房企多個(gè)融資渠道都明顯收緊，房企融資再度轉(zhuǎn)向銀行貸款和信托。

首先，公司債方面，證監(jiān)會(huì)對(duì)合格發(fā)債主體的要求明顯提高，且政策執(zhí)行力度較強(qiáng);第二，股權(quán)融資方面，2010年開(kāi)始，房企IPO就已經(jīng)被叫停，再融資新規(guī)出臺(tái)后，包括房企在內(nèi)的上市公司再融資門(mén)檻有所抬高;第三，銀行貸款方面，此前銀監(jiān)會(huì)反復(fù)強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，且開(kāi)發(fā)貸只能用于項(xiàng)目建設(shè);第四，非標(biāo)債權(quán)方面，券商、基金子公司資管計(jì)劃管控比較嚴(yán)格，16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目暫不予備案，其余項(xiàng)目募集資金不得用于拿地和補(bǔ)充流動(dòng)資金。

從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，目前地產(chǎn)公司融資正在從債券依賴，重新轉(zhuǎn)向銀行貸款和信托。相比于發(fā)債，信托融資對(duì)房企來(lái)說(shuō)受限相對(duì)較小。雖然此前銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》，但據(jù)記者了解，監(jiān)管只是采取例行檢查，并非發(fā)布新的監(jiān)管政策。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7.76萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.8%。房地產(chǎn)信托方面，根據(jù)民生證券數(shù)據(jù)，2017年一季度房地產(chǎn)信托新增發(fā)行2328億元，同比增長(zhǎng)53%，在去年創(chuàng)下歷史新高后，延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭;房地產(chǎn)信托余額1.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21%，占資金信托余額的8.4%。

另外，備受關(guān)注的中資美元債方面，5月有傳言稱，監(jiān)管部門(mén)叫停了房企海外債的發(fā)行，雖未被證實(shí)，但是6月下旬以來(lái)，房企發(fā)行美元債融資迅速回升。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，從6月20日至7月18日，包括恒大、佳兆業(yè)、綠地香港、花樣年在內(nèi)的多家房企，已發(fā)行18只以美元計(jì)價(jià)的海外債券，募資合計(jì)103.3億美元。