融創(chuàng)632億購萬達資產(chǎn)包 全用自有資金？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 賈運可    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 賈運可

631.7億元是什么概念？如果你把它存進余額寶，每天可以產(chǎn)生收益696.45萬元，一輩子都可以吃穿不愁。但有“并購狂人”之稱的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌，昨日（7月10日）卻大手一揮，把這筆錢給花了。根據(jù)萬達商業(yè)與融創(chuàng)中國的聯(lián)合公告，孫宏斌打算用這筆錢從萬達手中收購十三個文旅項目的91%股權(quán)以及76個酒店項目。

據(jù)財新網(wǎng)報道，孫宏斌表示，此次交易涉及資金完全來自融創(chuàng)自有資金。作為普通人，記者在“心痛”之余不禁有些奇怪——融創(chuàng)2016年末的凈負債率已經(jīng)高達208%，如今有必要拿這么多現(xiàn)金收購資產(chǎn)？《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的多位投行及分析人士也認為，如此大的交易規(guī)模，純以現(xiàn)金形式交易不太可能。

賬面現(xiàn)金=可自由使用？

7月10日上午，大連萬達集團官網(wǎng)對外披露萬達商業(yè)與融創(chuàng)中國聯(lián)合公告稱，萬達擬將十三個文旅項目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，代價為295.75億元，并由融創(chuàng)來承擔(dān)項目貸款。同時，融創(chuàng)將以335.95億元收購萬達76個酒店項目。兩項收購的總代價為631.7億元。

據(jù)財新網(wǎng)報道，孫宏斌透露，此次交易涉及資金完全來自融創(chuàng)自有資金?？硕饠?shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)今年上半年實現(xiàn)銷售金額1088.1億元。孫宏斌在接受財新網(wǎng)采訪時則表示，截至2017年6月30日，融創(chuàng)賬上還有900多億元現(xiàn)金。

但賬面上的現(xiàn)金并不是說可以不受限制地自由使用。

以融創(chuàng)2016年財報為例，截至2016年12月31日，融創(chuàng)賬面現(xiàn)金約698億元，其中178億元為受限資金，主要包括124.55億元銀行貸款擔(dān)保資金和50.75億元預(yù)售物業(yè)所得限制資金。

一券商分析師向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，即便融創(chuàng)賬面上有900億現(xiàn)金，但還要考慮日常支出以及后期拿地的資金支出等，怎么可能全部或者大部分用來進行一兩筆收購呢？

該券商人士進一步指出，融創(chuàng)需要考慮各方面支出的平衡，除直接土地市場拍地資金，還涉及并購和項目公司后續(xù)費用，以及貸款保證金、銷售監(jiān)管資金、按揭保證金和銀行承兌匯票保證金等。此外，拿地之后還有施工支出和項目開發(fā)及融資，這些費用開支都非常大。

“即便賬上現(xiàn)金能夠全部覆蓋此次交易，但剩下的資金不多，一旦資金鏈緊張，后果不堪設(shè)想。況且由于房地產(chǎn)調(diào)控，整個市場已經(jīng)進入了融資難情況。而融創(chuàng)自去年開始在市場上進行的各種收并購動作，對資金的消耗很大?！鄙鲜鋈耸恐毖?。

資金渠道謎團待解

“從并購角度來講，一方面，很少有企業(yè)拿600多億現(xiàn)金直接去砸。另一方面，銷售額1100多億不代表凈利潤?！币毁Y深投行人士表示。

前述深投行人士指出，萬達和融創(chuàng)這次的交易是一個股權(quán)交易模式，完全用現(xiàn)金支付的可能性不大。即便交易是一次性的，但資金支付應(yīng)該也會有一個過程。融創(chuàng)應(yīng)該會拿部分現(xiàn)金出來，還有一部分可能會把文旅和酒店兩塊資產(chǎn)未來的營收收益，做成資產(chǎn)證券化類的產(chǎn)品來支付給萬達，還有可能是通過境外銀行的并購貸款來支付?？傊?，不太可能會一次性付清。

這么大的交易，如果不全部使用自有資金的話，融創(chuàng)又可能會動用哪些資金和渠道借款，使用什么融資工具呢？

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，截至2016年底，在非即期借貸中，融創(chuàng)中國有抵押的銀行借款為311.78億元，其他借貸357.32億元，優(yōu)先票據(jù)27.58億元，資產(chǎn)支持證券31.71億元。

另據(jù)投行人士分析，這是一個很大的打包并購，境內(nèi)交易涉及到成本問題，所以，萬達與融創(chuàng)可能在境外交易。

融創(chuàng)杠桿風(fēng)險大幅上升

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，2016年至今，融創(chuàng)中國對外收并購地產(chǎn)公司耗資已逾500億元（不含此次交易）。

比如，去年9月，融創(chuàng)以總價157.61億元收購融科智地房地產(chǎn)股份有限公司若干目標(biāo)公司的股權(quán)和債權(quán)。目標(biāo)公司有42個物業(yè)項目的相關(guān)權(quán)益，分別位于北京、天津、重慶和杭州等16個中國城市，總占地面積約693.72萬平方米，總建筑面積約1802.22萬平方米，未售面積約730.05萬平方米。

而在去年底今年初，融創(chuàng)先后共計斥資近60億元入股金科。具體來看，包括以總價約40億元認購金科地產(chǎn)集團股份有限公司16.96%的股份，以總價17.23億元收購金科地產(chǎn)6.17%股份。完成認購和收購事項后，公司間接持有金科地產(chǎn)23.15%的股份。

申萬宏源的研究報告指出，截至2016年末，融創(chuàng)凈負債率已經(jīng)從2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%。其總有息負債規(guī)模從2015年末的420億元大幅增長至2016年末的1130億元，同期凈負債規(guī)模從150億元增長至430億元。除了費用開支大幅增長以及利潤率復(fù)蘇慢于預(yù)期，該券商對融創(chuàng)在當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策環(huán)境下，仍選擇在杠桿率激增情況下快速擴張規(guī)模帶來的風(fēng)險表示擔(dān)憂。

此外，根據(jù)融創(chuàng)2016年財報，公司期末凈資產(chǎn)為354億元。而融創(chuàng)與萬達這次交易的總額高達631.7億元，超過了融創(chuàng)2016年末的凈資產(chǎn)，占其去年末總資產(chǎn)2932億元的21.5%，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，構(gòu)成重大資產(chǎn)交易。不過，截至昨日22時53分，記者注意到，融創(chuàng)中國仍未就此次交易發(fā)布詳細公告。