上半年14家房企銷售額達(dá)萬億 TOP100占行業(yè)半壁江山

自4月份開始，在各城市持續(xù)加強(qiáng)的調(diào)控政策壓力下，大部分房企銷售業(yè)績環(huán)比出現(xiàn)持續(xù)下跌。然而從上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體來看，龍頭房企市場份額繼續(xù)提高，30強(qiáng)房企競爭越發(fā)激烈，門檻提升更加明顯。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，包括恒大、萬科等14家龍頭房企公布了6月銷售數(shù)據(jù)。這14家房企6月單月銷售額為2321.7億，上半年合計銷售10014.54億。經(jīng)歷5月份年內(nèi)最低銷售時段后，6月成為沖刺月份，整體房企銷售業(yè)績都有明顯提高。6月銷售額環(huán)比上漲53.6%，上半年房企銷售金額平均同比上漲54%。

規(guī)模門檻提高

近年來，房地產(chǎn)市場門檻和行業(yè)集中度均在明顯提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)表現(xiàn)越發(fā)明顯。

克而瑞CRIC數(shù)據(jù)顯示，從金額門檻來看，TOP30房企規(guī)模繼續(xù)保持了高速增長。上半年TOP10上榜門檻為702億元，增長40%；TOP30房企的入榜門檻增幅最大，增長78%至309億元。龍頭房企規(guī)?？焖贁U(kuò)張，與其他房企差距越來越大。

從面積門檻來看，TOP10、TOP20和TOP30房企均增長近50%。在市場調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，其他房企受影響較大，TOP200面積門檻則較去年同期有所降低。

各梯隊(duì)房企集中度均呈上升趨勢。其中TOP100房企銷售金額集中度達(dá)到58.1%，占據(jù)中國房地產(chǎn)市場的“半壁江山”。TOP100和TOP200房企的銷售面積集中度達(dá)到33.2%和36.9%。

值得關(guān)注的是，從不同規(guī)模的梯隊(duì)看，出現(xiàn)一些上半年業(yè)績增速明顯高于行業(yè)水平的房企，甚至在最近兩個月仍能逆市上揚(yáng)。

以融創(chuàng)中國為例。7月5日其發(fā)布的2017年6月未經(jīng)審核運(yùn)營數(shù)據(jù)公告顯示，2017年6月，融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)新增預(yù)定銷售金額人民幣291.2億元，同比增長116%；合同銷售金額人民幣285.4億元，同比增長100%；合同銷售面積約150.2萬平方米，合同銷售均價約人民幣19，000元/平方米。

公告顯示，2017年上半年融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)合約銷售金額人民幣1118.4億元，同比增長89%，其中合同銷售金額為人民幣1088.5億元，預(yù)約銷售金額為29.9億元。按此推算，2100億元全年銷售目標(biāo)融創(chuàng)中國目前已完成半數(shù)以上。

不僅融創(chuàng)中國?？硕鸾y(tǒng)計顯示，2017年上半年，大型房企銷售業(yè)績大部分保持了2016年的勢頭，普遍實(shí)現(xiàn)快速增長，碧桂園、萬科、中國恒大、保利地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國7家房企，1-6月合同銷售均已超過1000億，融創(chuàng)中國的同比增速超過90%。2017年行業(yè)分化、強(qiáng)者愈強(qiáng)的局面更為突顯。

市場風(fēng)險累積

上半年大部分房企銷售目標(biāo)完成情況也良好。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，大部分房企銷售目標(biāo)完成情況良好，即使在嚴(yán)格的調(diào)控下銷售放緩預(yù)計也難以出現(xiàn)以價換量。

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，在部分已公布2017年銷售目標(biāo)的企業(yè)中，大部分房企完成率已超50%，平均完成率達(dá)59%。此外，龍湖、碧桂園、旭輝目標(biāo)完成率已在7成以上。

前述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著門檻值不斷提高，越早完成千億目標(biāo)將會令房企處于更有利地位。在已公布千億目標(biāo)的企業(yè)中，按照實(shí)現(xiàn)時間可以分為三檔：第一檔是將千億目標(biāo)作為近期目標(biāo)，今年或明年要實(shí)現(xiàn)，像龍湖、招商蛇口和正榮；第二檔是作為中期目標(biāo)，用三年左右時間實(shí)現(xiàn)，像雅居樂、佳兆業(yè)、禹洲地產(chǎn)、濱江集團(tuán)等；第三檔是作為長遠(yuǎn)目標(biāo)，像中駿置業(yè)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，企業(yè)間分化非常明顯，多家立足核心城市的上市房企營業(yè)收入及利潤率出現(xiàn)了雙下調(diào)。特別在北京、上海等城市，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策從嚴(yán)，對于這些企業(yè)來說，預(yù)計2017年全年市場很難樂觀。大房企因?yàn)橘Y金成本等優(yōu)勢，布局合理，上漲速度更加迅速。增加現(xiàn)金流和降低融資成本亦是對抗市場下行風(fēng)險的利器。

張大偉認(rèn)為，雖然房企在2016年獲得豐收，但總體看，在2016年9·30開始的這一輪調(diào)控中，樓市在2017年將面臨非常明顯的降溫風(fēng)險：大部分房企都在2016年拿了比較高價的地，這種情況下，對未來房價上漲預(yù)期非常高，而調(diào)控又導(dǎo)致房價上漲難度非常大。資金成本逐漸增加，對于2017年來說，各種融資渠道壓力逐漸增加；對于很多房企來說，資金鏈的風(fēng)險逐漸積累。從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風(fēng)險可能加大。

克而瑞方面認(rèn)為，上半年，在不斷加碼的調(diào)控政策影響下，多數(shù)房企銷售業(yè)績受到明顯影響，環(huán)比下跌明顯，房地產(chǎn)市場風(fēng)險也逐漸暴露出來。出于對未來企業(yè)發(fā)展的考慮，上市房企積極尋求地產(chǎn)主業(yè)外的新業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，在多元化布局上也更加頻繁。重點(diǎn)房企或拆分物業(yè)尋找上市，或加大長租公寓品牌的運(yùn)營規(guī)模和力度。在國內(nèi)市場風(fēng)險加大的情況下，部分房企開始積極加大海外地產(chǎn)的投資布局。此外，受政策引導(dǎo)，部分房企積極尋求與地方政府的合作，加強(qiáng)在產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)上的戰(zhàn)略布局。

文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 王營,徐婷