SOHO中國(guó)欲再售京滬資產(chǎn) 潘石屹可高位套現(xiàn)超340億元

繼以35.73億元人民幣，賺取毛利1.27億元出售上海虹口SOHO不足10天后，昨日，SOHO中國(guó)再次釋放要整售光華路SOHO2和凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的消息。

據(jù)近日《證券日?qǐng)?bào)》記者向SOHO中國(guó)方面證實(shí)，自2012年8月份SOHO中國(guó)宣布由散售向持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型之后，盡管多次出售上海的辦公物業(yè)資產(chǎn)，在北京也曾散售一部分物業(yè)，但這是第一次整售北京的物業(yè)資產(chǎn)。

值得關(guān)注的是，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》保守估計(jì)了光華路SOHO2和凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的市值，預(yù)計(jì)總計(jì)銷售額將超過(guò)105億元。換言之，若上述兩個(gè)項(xiàng)目在今年成功出讓，這將意味著從2014年開始，四年內(nèi)，SOHO中國(guó)將通過(guò)銷售京滬兩地辦公物業(yè)套現(xiàn)超過(guò)340億元。

轉(zhuǎn)型后首次整售在京資產(chǎn)

事實(shí)上，光華路SOHO2是SOHO中國(guó)旗下“很有故事”的資產(chǎn)，SOHO中國(guó)持有該項(xiàng)目已經(jīng)有10年左右時(shí)間，但享受其租金收益則僅有3余年時(shí)間。

據(jù)記者了解，光華路SOHO2位于北京CBD，原光華路SOHO正對(duì)面，由德國(guó)GMP建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)，自2014年底啟動(dòng)招商，目前項(xiàng)目的整體出租率超過(guò)98%，辦公租戶以文化傳媒、科技互聯(lián)網(wǎng)、金融類為主，商業(yè)租戶以展覽展示類為主。

如今繁華時(shí)尚的光華路SOHO2前身是一個(gè)擁有復(fù)雜“經(jīng)歷”的坑。“我們接手時(shí)它就是一個(gè)坑，這個(gè)坑挖了近13年的時(shí)間，當(dāng)時(shí)下面的樹都長(zhǎng)的2人粗了。”潘石屹曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言，這個(gè)項(xiàng)目非常復(fù)雜，在當(dāng)時(shí)這就是一個(gè)非常危險(xiǎn)的項(xiàng)目。

資料顯示，該項(xiàng)目最早是海南一家上市公司瓊民源所持有，但由于老板被抓，便由北京中關(guān)村科技收購(gòu)。然而由于地理位置等特殊原因，該項(xiàng)目遲遲未動(dòng)工，直到2007年政府介入，華遠(yuǎn)當(dāng)時(shí)的董事長(zhǎng)任志強(qiáng)接手了該項(xiàng)目，僅僅一個(gè)月后轉(zhuǎn)手給了潘石屹。

任志強(qiáng)持有該項(xiàng)目一個(gè)月后加價(jià)1億余元賣給了潘石屹，彼時(shí)，SOHO中國(guó)剛剛上市。據(jù)悉，光華路SOHO2的收購(gòu)合同金額為10.3億元，而潘石屹當(dāng)年IPO募集到了19.7億美元。

然而，該項(xiàng)目自SOHO中國(guó)接手后便官司不斷，“因?yàn)轫?xiàng)目牽扯的時(shí)間很長(zhǎng)，有各種糾紛，有的官司我們都是第七被告、第九被告，真的很復(fù)雜。”潘石屹曾告訴記者。

從計(jì)劃2008年開始預(yù)售到2014年底啟動(dòng)招商，經(jīng)過(guò)各種“復(fù)雜的經(jīng)歷”后，光華路SOHO2開始成為SOHO中國(guó)租金收益的重要助力。

據(jù)SOHO中國(guó)2016年年報(bào)顯示，2016年度，光華路SOHO2租金收益達(dá)2.1億元。同年，SOHO中國(guó)的租金收入為15億元，光華路SOHO2貢獻(xiàn)了13%以上。

更重要的是，鑒于客觀復(fù)雜的歷史，潘石屹持有該項(xiàng)目10年左右時(shí)間，如今SOHO中國(guó)名下可整售該商業(yè)辦公項(xiàng)目的面積是9.43萬(wàn)平方米。

“現(xiàn)在北京CBD核心物業(yè)整售的并不多，周邊這類物業(yè)售價(jià)一般在9萬(wàn)元-10萬(wàn)元/平方米，保守估計(jì)，以7.5萬(wàn)元/平方米售價(jià)計(jì)算，SOHO中國(guó)名下的該物業(yè)市值將達(dá)70億元，但考慮到整售，可能會(huì)有一些折扣。”第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問(wèn)咨詢部董事熊志坤向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，即使有折扣，其市值也不會(huì)降低多少，因?yàn)楸本懽謽鞘袌?chǎng)對(duì)這類物業(yè)需求很大。

顯而易見(jiàn)，該筆物業(yè)若成功出售，為SOHO中國(guó)帶來(lái)大筆現(xiàn)金的同時(shí)，也將為其帶來(lái)非常豐厚的利潤(rùn)。

高位賣出資產(chǎn)有望超340億元

值得關(guān)注的是，光華路SOHO2雖然是潘石屹轉(zhuǎn)型后首次欲整售的在京資產(chǎn)，但在上海市場(chǎng)，SOHO中國(guó)已經(jīng)完成多筆資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。

2014年，SOHO中國(guó)以52.3億元的價(jià)格出售了上海SOHO海倫廣場(chǎng)及靜安廣場(chǎng)，30.5億元出售凌空SOHO一半項(xiàng)目；2015年3月份，潘石屹在SOHO中國(guó)2015年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布，SOHO中國(guó)將拿出旗下個(gè)別項(xiàng)目，嘗試整體出售。同年9月份，潘石屹將當(dāng)年鬧上法庭的外灘地王股權(quán)轉(zhuǎn)讓給復(fù)星，涉資84.93億元；2016年7月份，SOHO中國(guó)宣布，將旗下SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目整售給總部位于上海的國(guó)華人壽保險(xiǎn)股份有限公司，成交總額為32.97億元，折合單價(jià)達(dá)7.67萬(wàn)元/平方米；今年6月份，SOHO中國(guó)以35.73億元出售虹口SOHO。

換言之，潘石屹在4年內(nèi)已經(jīng)出售了5個(gè)半上海項(xiàng)目，總計(jì)金額達(dá)236億元，2014年至今，每年至少賣掉一個(gè)上海項(xiàng)目。

而此次啟動(dòng)整售的項(xiàng)目仍有上海資產(chǎn)。SOHO中國(guó)表示，位于上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)的凌空SOHO，由知名建筑設(shè)計(jì)師扎哈·哈迪德設(shè)計(jì)，SOHO中國(guó)名下可整售商業(yè)辦公面積12.82萬(wàn)平方米。目前整體出租率超過(guò)95%，辦公租戶以文化傳媒、科技互聯(lián)網(wǎng)、航空、物流類為主，商業(yè)租戶以展覽展示類、餐飲類為主。

“在虹橋商務(wù)區(qū)，這類物業(yè)售價(jià)在5萬(wàn)元-6萬(wàn)元/平方米之間，以12.8萬(wàn)平方米的可租面積計(jì)算，總價(jià)約為60億元-70億元之間，但考慮整體出售，可能總價(jià)在40億元左右。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是透露。

按此計(jì)算，上述兩個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)估值有望達(dá)到110億元，預(yù)計(jì)可能在105億元以上。若兩個(gè)項(xiàng)目都能成功出售，有可能將為SOHO中國(guó)注入超過(guò)100億元的現(xiàn)金。2014年以來(lái)，SOHO中國(guó)通過(guò)出售資產(chǎn)套現(xiàn)金額也將達(dá)到340億元以上。

對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目的整售，潘石屹也坦言：“低買高賣是做生意遵循的永恒不變的規(guī)律，我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化和走勢(shì)不斷優(yōu)化產(chǎn)品組合，保持自身的靈活性，保持輕盈的狀態(tài)。”

熊志坤和張宏偉也均向本報(bào)記者表示，SOHO中國(guó)出售資產(chǎn)屬于高位套現(xiàn)，是根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)作出的判斷，很正常。

據(jù)記者了解，若加上2017年全新入市的SOHO天山廣場(chǎng)，以及2018年底即將完工的麗澤SOHO和古北SOHO，SOHO中國(guó)持有物業(yè)的建筑面積將達(dá)到160多萬(wàn)平方米，但若上述兩個(gè)項(xiàng)目賣出后，估計(jì)則會(huì)降至140余萬(wàn)平方米。

需要一提的是，在經(jīng)歷了轉(zhuǎn)型初期陣痛后，2014年至2016年，SOHO中國(guó)的租金收入分別為4.25億元、10.52億元和15.11億元。在潘石屹眼中，這意味著轉(zhuǎn)型的成功，但自2013年獲取北京麗澤一個(gè)項(xiàng)目后，SOHO中國(guó)再未有任何新項(xiàng)目入賬。若賣出上述兩個(gè)項(xiàng)目，每年將損失逾3億元的租金收入。但隨著新項(xiàng)目進(jìn)入收租期，租金收入則有可能快速上漲。

證券日?qǐng)?bào) 記者 王麗新