調(diào)控下房企“搶地”熱情不減

大中型房企上半年拿地金額同比增66% 在持續(xù)高壓的樓市調(diào)控下，今年上半年房企的“搶地”熱情卻依然不減，甚至比去年還更為高漲。公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年已有34家房企的拿地金額超過百億元，其中前30名的拿地資金總額合計(jì)逾8700億元，同比增長66.4%（可比數(shù)據(jù)口徑）。碧桂園拿下167幅地塊，拿地總金額達(dá)860.15億元，成為今年上半年通過招拍掛拿地規(guī)模最大的房企。 仔細(xì)對(duì)比，上半年的土地市場(chǎng)除了火爆之外，還呈現(xiàn)出一些新的特征：強(qiáng)者更為激進(jìn)、資金向非一線城市傾瀉、行業(yè)集中度在迅速提高……總體而言，強(qiáng)者恒強(qiáng)，這既是宏觀調(diào)控的結(jié)果，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段必然出現(xiàn)的趨勢(shì)。 大型房企拿地積極 6月末，浙江湖州、寧波等地的幾場(chǎng)宅地拍賣均吸引了數(shù)十家房企到場(chǎng)競(jìng)價(jià)，多數(shù)地塊均以較高的溢價(jià)率被搶走。奪地者不乏碧桂園、新城控股這樣的大中型房企。 上述火爆境況只是今年上半年土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，僅上半年，已有34家房企拿地金額超過百億元，其中排名靠前的30家房企拿地總金額達(dá)8726.2億元，較2016年同期的可比數(shù)據(jù)增長66.4%。 據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的最新統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，通過招拍掛方式拿地總額最高的前五大房企為碧桂園、保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、萬科以及中國恒大，共拿地414幅，拿地總金額達(dá)3346.67億元。與積極拿地相對(duì)應(yīng)，這些房企在銷售方面也是高歌猛進(jìn)，碧桂園、萬科、中國恒大前五個(gè)月合同銷售額已分別高達(dá)2442.2億元、2280.5億元和1829.7億元。 記者通過梳理發(fā)現(xiàn)，與去年同期相比，今年上半年拿地總額前十的房企依然以萬科、恒大、碧桂園、保利地產(chǎn)等大中型房企為主，融創(chuàng)中國、綠地控股掉出了前十，龍湖地產(chǎn)、中國海外發(fā)展則新進(jìn)榜單?？傮w來看，上半年的拿地榜單前十名在拿地?cái)?shù)量、拿地總金額等方面，“門檻”都有顯著提高。這從側(cè)面表明，土地資源有向大型房企進(jìn)一步集中的趨勢(shì)。 拿地的同時(shí)，在衡量房企負(fù)債率的重要指標(biāo)——凈負(fù)債率上，大型房企的表現(xiàn)總體也比較好。財(cái)報(bào)顯示，截至2016年末，碧桂園、萬科、中國恒大、保利地產(chǎn)的凈負(fù)債率分別為49%、25.9%、119.85%和55.22%。而今年上半年，恒大通過兩輪融資，負(fù)債率已直線下降。 非一線城市成熱門 今年上半年，土地市場(chǎng)的最大變化就是以上海、杭州為代表的一二線熱點(diǎn)城市在土地拍賣市場(chǎng)上開始“扎緊籬笆”。在宣布房企必須以自有資金參與土地拍賣后，今年二季度，上海將土地出讓模式改為招標(biāo)掛牌復(fù)合式出讓。新模式采用了百分制的評(píng)分辦法，根據(jù)房企的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)來確定參與投標(biāo)企業(yè)的得分。只有評(píng)標(biāo)小組確定排名順序前三位的投標(biāo)人才能入圍競(jìng)標(biāo)，這樣一來，中小房企想要通過招拍掛在上海拿地恐怕只能“憑運(yùn)氣”了。 再看杭州，今年3月，在蕭山拍出3萬元/平方米的高地價(jià)后，杭州市國土資源局隨即推出新政：當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)，地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售；溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例的程序；當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí)，則再轉(zhuǎn)為投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。 “各地樓市調(diào)控頻繁，土地拍賣市場(chǎng)整體溢價(jià)率相比2016年有所降低，但從上半年各城市的具體情況看，武漢、南京、鄭州、合肥、蘇州依然是熱點(diǎn)區(qū)域?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，最近比較引人關(guān)注的是部分三四線城市土地拍賣競(jìng)爭非常激烈，一些三線城市的土地拍賣溢價(jià)率有明顯上升，包括揚(yáng)州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市的溢價(jià)率在熱點(diǎn)城市中已排名前十。 克而瑞研究中心分析師房玲向記者表示，根據(jù)克而瑞對(duì)全國35家典型房企的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，從城市布局角度看，二線城市依舊是各家房企的布局重點(diǎn)，占到了拿地總建面的52%，三四線城市占比則為41%。雖然從面積分布來看，房企的拿地布局未有明顯變化，但是從拿地金額來看，房企在一二線城市的拿地金額占比同比分別下降了0.7和8.7個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市拿地金額占比則上升9.4個(gè)百分點(diǎn)。房企在三四線城市的拿地均價(jià)也從2016年上半年的1679元/平方米上升到3520元/平方米，增幅為110%。 隨著一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻繁發(fā)布，那些環(huán)繞一二線城市的三四線城市越來越受房企青睞。如3月份，位于佛山陳村的一宗商住地塊由萬科以14.79億元競(jìng)得，溢價(jià)率131%，去除配建面積后的樓面價(jià)達(dá)13827元/平方米。此外，5月份，義烏江東兩宗住宅地塊的樓面價(jià)分別達(dá)到21995元/平方米及21886元/平方米，使當(dāng)月全國前十單價(jià)地王榜單出現(xiàn)了四線城市項(xiàng)目。 并購模式仍受青睞 縱向?qū)Ρ瓤梢?，今年上半年的土地市?chǎng)除了火爆，還有一些新特征：房企越來越多地采取合作并購的方式拿地。 如融創(chuàng)中國今年5月曾宣布以102.54億元的價(jià)格收購天津星耀五洲項(xiàng)目的80%股權(quán)。6月下旬，泰禾集團(tuán)公告，分別以19億元、5.54億元的價(jià)格收購潤天置業(yè)100%股權(quán)、中盟文化80%股權(quán)，并借此增加在鄭州的土地儲(chǔ)備。新城控股6月6日公告，公司通過收購方式以27.89億元取得蘇州市吳江區(qū)盛澤鎮(zhèn)南麻社區(qū)地塊、同里鎮(zhèn)九里湖村委會(huì)地塊、同里鎮(zhèn)外果圩地塊及宿遷市宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地塊。 究其原因，房玲認(rèn)為，這一方面是因?yàn)楦鱾€(gè)城市特別是一線城市土地供應(yīng)有限，另一方面，調(diào)控下新推出的招拍掛地塊附帶了多重限制條件，如要求房企必須以自有資金拿地等。由此，房企通過收購方式來拿地，既能降低拿地成本和風(fēng)險(xiǎn)，又能夠快速推向銷售市場(chǎng)，從而更快地為企業(yè)帶來業(yè)績?cè)鲩L。 張大偉也表示，從未來趨勢(shì)看，2017年全國熱點(diǎn)城市的地王數(shù)量將有非常明顯的減少。在房價(jià)漲幅明顯回落的情況下，之前獲得高價(jià)地的部分企業(yè)很可能將面臨銷售難題。 “從近期土地拍賣表現(xiàn)來看，二季度末，蘇州、廈門土地拍賣趨于冷靜，參與房企減少，競(jìng)拍熱度下降，競(jìng)價(jià)時(shí)間明顯縮短，以往一觸即及的‘封頂價(jià)’也不再是常態(tài)。但同時(shí)，三四線城市地價(jià)可能仍會(huì)持續(xù)提升，且其銷售占比快速攀高，已成為推動(dòng)全國交易規(guī)模上升的最主要?jiǎng)恿?。在今年的房企?guī)模競(jìng)爭中，大規(guī)模布局三四線的碧桂園顯示出了極強(qiáng)的業(yè)績?cè)鲩L能力。在這樣的形勢(shì)下，越來越多的房企開始考慮向三四線城市布局。我們認(rèn)為，更受青睞的核心城市周邊，如環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)廣深等區(qū)域，地價(jià)可能還會(huì)持續(xù)提升?！狈苛嵴f道。 　　2017年上半年房企拿地前10名（招拍掛模式） 　　數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究中心 來源：上海證券報(bào)作者：張良