觀(guān)察〡外地開(kāi)發(fā)商只能獲取西安20%的土地供應(yīng)，背后的原因是……

每經(jīng)編輯 樹(shù)也    

?最近，又有大開(kāi)發(fā)商要進(jìn)入西安市場(chǎng)了。

自去年開(kāi)始的樓市升溫，讓西安人見(jiàn)證了多個(gè)500強(qiáng)房企在這座城市的落戶(hù)、生根、快速發(fā)展過(guò)程——趨嚴(yán)的樓市調(diào)控補(bǔ)丁與嚴(yán)厲的預(yù)售監(jiān)管措施，盡管正在發(fā)揮作用，但并不能阻擋它們擁抱西安的熱情。

論開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力，本土開(kāi)發(fā)商與外來(lái)大型房企之間，可謂云泥之別。但在鋪天蓋地的外地房企入駐西安的新聞背后，不知大家是否注意到一個(gè)有趣現(xiàn)象：西安新供應(yīng)的土地幾乎被本土開(kāi)發(fā)商“包攬”。

這種現(xiàn)象多少有點(diǎn)反常，但也絕不是所謂“政商關(guān)系”一言能蔽之的。

下面，粉巷君（微信ID：nbdfxcj）帶你解密西安土地市場(chǎng)，梳理大開(kāi)發(fā)商在西安鮮少能直接拿地的原因。

入局西安：“聯(lián)姻”是捷徑

今年以來(lái)，西安土地市場(chǎng)備受矚目，每一塊土地的成交，都牽動(dòng)著開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的心跳。

如今前五個(gè)月已經(jīng)結(jié)束，西安的土地成交量較往年并不算大。

粉巷君（微信ID：nbdfxcj）粗略算了一下，截止6月13日，西安市成交的94宗土地中（注：1宗未公示拿地人具體信息），已明確有80宗流向陜西本土開(kāi)發(fā)商，達(dá)到總量的8成以上，僅13宗土地是被外來(lái)開(kāi)發(fā)商直接拿走。

這樣的結(jié)果也能理解——在西安，很多大型房企的項(xiàng)目，更多是通過(guò)與本土開(kāi)發(fā)商“聯(lián)姻”得來(lái)。

說(shuō)到“聯(lián)姻”，最典型的案例莫過(guò)于融創(chuàng)。

2015年，融創(chuàng)收購(gòu)當(dāng)時(shí)西安地產(chǎn)龍頭天朗，制造了全城熱議的話(huà)題。

2016年末，融創(chuàng)雷霆之勢(shì)拿下西安地王，全國(guó)側(cè)目。

2017年，孫宏斌再訪(fǎng)陜西，索性一次敲定三家合作伙伴，這是要橫眉冷目劍指區(qū)域銷(xiāo)冠的節(jié)奏。

但無(wú)論收購(gòu)天朗原有3宗土地，還是后期拿下科為地產(chǎn)航天城項(xiàng)目、海天天線(xiàn)錦業(yè)路項(xiàng)目、大方置業(yè)西部大道項(xiàng)目，乃至月初剛剛披露的，與麗彩集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)咸陽(yáng)溪悅城，與中登集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)十里鋪東村城改造……融創(chuàng)大部分項(xiàng)目皆來(lái)自“友商”。

除了融創(chuàng)，像萬(wàn)科、恒大、碧桂園、華僑城等，這些一線(xiàn)大牌并購(gòu)西安本土房企的新聞，在過(guò)去兩年也已經(jīng)是司空見(jiàn)慣。

西安土地“只可曲中求，不能直中取”，似乎已經(jīng)成為默認(rèn)的規(guī)則。

話(huà)題及此，粉巷君（微信ID：nbdfxcj）身邊的房地產(chǎn)界朋友多感慨：政商關(guān)系很重要嘛，不止西安是這樣。

所謂“政商關(guān)系”，噓~在此就不展開(kāi)說(shuō)了，參見(jiàn)momopark，自己去體會(huì)。

不過(guò)，這里重點(diǎn)要說(shuō)的是，政商關(guān)系，其實(shí)并非首位因素。

一個(gè)更重要的原因在于，曲線(xiàn)拿地背后，是地產(chǎn)商在西安主城區(qū)無(wú)地可拿的尷尬。

去年2月，西安萬(wàn)科甚至還曾發(fā)出“萬(wàn)科全民找地”的消息，到處尋找可開(kāi)發(fā)土地。西安主城區(qū)土地之緊缺由此可見(jiàn)一斑。

對(duì)大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，既然在主城區(qū)拿不到凈地，那尋找手中有地的中小房企合作，自然成為一條捷徑。

拿地阻礙：城改是黑洞

前面聊了開(kāi)發(fā)商在主城區(qū)曲線(xiàn)拿地的情況，而在西安的一些新興區(qū)塊，恒大、中海、中鐵等外來(lái)房企，其實(shí)同樣是通過(guò)與本土開(kāi)發(fā)商合作的方式拿地。至于其原因，就不得不說(shuō)前面提到的“凈地”。

城市發(fā)展至今，凈地早已難尋，幾乎所有樓盤(pán)開(kāi)發(fā)都涉及拆遷、安置。而西安的城改，如今已成黑洞——在缺乏拆遷相關(guān)規(guī)定、違建管理不力的情況下，城中村違規(guī)建筑幾乎見(jiàn)風(fēng)長(zhǎng)，從而拆遷問(wèn)題越來(lái)越多，爛尾樓、無(wú)證預(yù)售等西安樓市通病皆由此衍生而來(lái)。

例如大興新區(qū)梨園路中段的二環(huán)內(nèi)著名爛尾樓“漢城湖畔”，為未央?yún)^(qū)未央宮街道大白楊東村城中村改造項(xiàng)目，2012年開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)即無(wú)證預(yù)售，此后因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，至2014年12月該樓盤(pán)徹底停工。

西安城東最大城市綜合體項(xiàng)目佳誠(chéng)長(zhǎng)安集，總投資超百億元，曾被視為西安城改的一項(xiàng)壯舉，然而也是因拆遷等原因，項(xiàng)目停工，綜合體終懸空——被視為西安城改的最大拐點(diǎn)。

西安某房企負(fù)責(zé)人曾向粉巷君（微信ID：nbdfxcj）倒苦水：“城改資金成本是不可控的，拆遷完成之前你很難準(zhǔn)確說(shuō)拆掉一個(gè)村子要多少錢(qián)。因?yàn)椴还苣愕念A(yù)算是多少，各種安置、補(bǔ)償下來(lái)，沒(méi)有不破預(yù)算的。”

而縱使資金充足，村民不回遷，也會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商及商品房購(gòu)買(mǎi)者造成連帶影響。村民回遷簽字后，開(kāi)發(fā)商才有可能拿下土地證，進(jìn)而辦理預(yù)售證。然在預(yù)算一破再破之下，開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)增加容積率實(shí)現(xiàn)盈利，而過(guò)高的容積率必然導(dǎo)致社區(qū)環(huán)境惡化，回遷難度也即隨之上升。

西安是全國(guó)城中村最多的城市之一，被坊間戲稱(chēng)為“國(guó)際化大縣城”，城村相互融合已成為城市特色。城中村改造無(wú)論對(duì)城市形象還是居民生活水平的提升都影響巨大，然而西安城改似乎長(zhǎng)期身陷困局難以抽身，地方政府、開(kāi)發(fā)商、村民都有一肚子話(huà)說(shuō)（也歡迎諸位后臺(tái)留言）。

關(guān)于此，短短幾百字只能隔靴搔癢，粉巷君（微信ID：nbdfxcj）將另發(fā)文詳細(xì)分析。

囿于此，西安土地流向也就不難理解了。