燕郊樓市成交量斷崖式下跌 有開發(fā)商拿工業(yè)用地兜售商住公寓

每經(jīng)編輯 舒曼曼    

每經(jīng)實習(xí)記者 舒曼曼 攝影報道

每經(jīng)編輯 曾健輝  

“北三縣”已成為觀察環(huán)北京樓市的風(fēng)向標(biāo)之一。其中，一度狂飆突進(jìn)的燕郊樓市備受矚目。

從地緣上講，受益于通州城市副中心等影響因素，燕郊過去一段時間曾是投資客扎堆之地，房價漲幅甚至超過一河之隔的通州。但今年3月以來，廊坊加碼調(diào)控，不斷打補(bǔ)丁，燕郊二手房和新房交易市場能否延續(xù)之前的火熱

6月24日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，燕郊樓市已不復(fù)往日的喧囂，除了銷售中心門店清冷，銷售人員轉(zhuǎn)向力推非限購的商住公寓外 ，更有開發(fā)商直接以工業(yè)用地開發(fā)住宅等。

成交量斷崖式下降

從地鐵一號線大望路站出，再轉(zhuǎn)乘815或816路公交，是北京前往燕郊最便捷的公共交通路線之一，全程約莫40分鐘左右，從郎家園出發(fā)下一站就到達(dá)興達(dá)廣場小區(qū)站。

隨后，記者來到一項目營銷中心，銷售人員豐女士表示，目前毛坯住宅均價2.5萬元/平方米左右，二手房價格在3萬元/平方米左右。

在紫竹灣商業(yè)廣場一處銷售中心，銷售人員小李告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前二手房房價參差不齊，以納丹堡為例，均價基本上在2.8萬元/平方米左右。記者在碧桂園尚誠地產(chǎn)合作經(jīng)銷商處了解到，目前燕郊房價存在很大差別，一般在2.7萬元至3.5萬元/平方米不等。

鏈家官網(wǎng)顯示，目前燕郊房源庫存共1784套，均價2.7萬元/平方米。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，從3月21日廊坊限購政策出臺以來，截至6月25日的6月份僅成交了35套，已接近冰點，但今年2月份成交438套，3月份成交714套，4、5月份成交200套左右。

隱形費用涉嫌變相加價

“雙合同”、“電商費”、“裝修費”……這些莫名其妙的費用讓買房者摸不著頭腦的同時，急于買房的心情也讓購房者被迫接受這些隱形費用。

前不久，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報道大名城上海一樓盤另收68萬元裝修款后，引起社會廣泛關(guān)注。在燕郊，記者同樣也發(fā)現(xiàn)許多開發(fā)商存在暗中變相加價的現(xiàn)象。

“現(xiàn)在商住兩用的公寓房不限購不限貸，2019年6月就可以交房。”前述紫竹灣項目的銷售人員小李告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“好在我們現(xiàn)在還贈送精裝修，每平方米只收取1000元，開發(fā)商會按照1500元的標(biāo)準(zhǔn)交房，50平方米以下的房型，只需要交10000元裝修費就可以了。”

小李介紹說，跟客戶簽訂購房合時也會簽訂裝修協(xié)議，但其并沒有拿出裝修協(xié)議。當(dāng)記者說要自己裝修時，對方明確告知“不行”。

他解釋道，“因為這是開發(fā)商統(tǒng)一的，主要是為了打造燕郊的示范標(biāo)桿。”至于裝修規(guī)格，小李用“以后住在里面，保證就像住在酒店一樣”來形容。

在盈時·未來港一銷售中心，記者也遇到同樣的加價問題。記者咨詢一套單價為1.6萬元的復(fù)式公寓，面積大概55平方米，總價為88萬元，銷售人員表示：“現(xiàn)在購買會有團(tuán)購優(yōu)惠價，但需支付5萬元電商費才能享受團(tuán)購優(yōu)惠。”

關(guān)于開發(fā)商收取“裝修費”、“電商費”等情形，記者多次撥打三河市房管局電話，但一直無法撥通，隨后采訪廊坊市房管局，一位工作人員表示電商費屬于開發(fā)商自己的銷售行為，房管局只管開發(fā)商違規(guī)收定金的行為。

工業(yè)用地建公寓

隨著限購升級，一、二手商品房的交易已接近冰封，有開發(fā)商開始打政策擦邊球，通過工業(yè)用地建公寓，以租代售的形式暗地里賣給買房人。

豪展地產(chǎn)銷售中心的豐女士表示，限購之后開發(fā)商也著急，現(xiàn)在燕郊也開始重點開發(fā)商住公寓。在盈時·未來港的沙盤前，銷售人員全程以購房置業(yè)的口吻推介，但拿出及簽訂的合同卻是租賃合同，租賃期僅為20年，用途顯示“倉儲”。

鑫昇置業(yè)一位銷售人員告知記者，未來港公寓的價格是1.6萬元/平方米，之所以比市場價格便宜，是因為未來港是50年產(chǎn)權(quán)的工業(yè)用地，工業(yè)用地在拿地上價格非常便宜。至于土地性質(zhì)的區(qū)別，銷售人員說：“性質(zhì)差不多，產(chǎn)權(quán)用完了以后繼續(xù)和國家續(xù)約。”

“我們簽訂的合同里寫了，以后拆遷款都是租戶所有。”上述銷售人員表示，“我們和當(dāng)?shù)叵拶徴叽蛞粋€擦邊球，要不然外地人想買根本買不到。”

銷售人員進(jìn)一步解釋，“我們是以租代售的模式，政府是支持的，如果說你三五年之后想賣的話，直接找到物業(yè)，然后物業(yè)給找買房人，也就是一紙合同的事情。”《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在合同中發(fā)現(xiàn)，在變更手續(xù)時租戶需交類似中介費，每次每戶兩萬元。

上述銷售人員給記者計算了一下相關(guān)費用，以53.36平方米的復(fù)式公寓來看，單價1.6萬元/平方米，總價約87萬元，另加5萬元電商費以后首付需30余萬元，其余56萬元則從銀行貸款。

這意味著消費者以87萬元的價格買了一個租期為20年的公寓。據(jù)銷售人員表示，目前該項目共有38棟樓4800戶，其中“已售”1700戶左右。

有意思的是，銷售人員一再跟記者強(qiáng)調(diào)，如果買了房，日后開發(fā)商會申請土地性質(zhì)變更，到時候就由50年變更到70年大產(chǎn)權(quán)，那可就撿大便宜了……

該現(xiàn)象是否合規(guī)？記者采訪三河市房管局，后者的公開電話一直無法接通。對此，廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮質(zhì)疑：“工業(yè)用地怎么能建住宅呢？”

張茂榮表示，不管建的公寓是賣給個人還是賣給集體，首先要確認(rèn)是不是合法建筑，如果是有產(chǎn)權(quán)證的合法建筑，轉(zhuǎn)讓、出租都是可以的，但從購房者來看，租賃和買賣的概念完全不同，最長20年租賃期限到期后，所有權(quán)仍歸還出租方。

他還說，如果是不合法的建筑，租賃合同的法律效力就存在問題了，購房者無法得到保障，一旦發(fā)生爭議，法院將判處租賃合同解除，購房者還要支付房屋使用費。