萬達商業(yè)牽手中信泰富敲定上海嘉定項目 探路“體外”輸出輕資產

每經記者 杜冉樂 實習記者 舒曼曼

每經編輯 盧祥勇

《每日經濟新聞》記者從萬達集團官方微信獲悉，6月28日，大連萬達商業(yè)地產股份有限公司（簡稱“萬達商業(yè)”）與香港中信泰富（中國）投資有限公司（簡稱“泰富中投”）在北京簽訂長期戰(zhàn)略合作協(xié)議。

一個是國內商業(yè)地產大鱷，一個是央企中信旗下的地產旗艦之一，當天合作最大亮點是泰富中投將旗下商業(yè)項目委托萬達商業(yè)運營管理，使用萬達廣場品牌。兩年前，王健林宣布要推出輕資產模式，這次合作意味著萬達商業(yè)的輕資產運作正向“體外”輸出。

萬達商業(yè)方面表示，這種輕資產合作模式有利于增加租金收入，獲取更多核心城市的商業(yè)資源，而泰富中投則意在增加持有物業(yè)投資回報。

中國城市商業(yè)網點建設管理聯(lián)合會副會長兼秘書長郭增利在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，萬達商業(yè)在二三線核心城市擁有非常豐富的零售商渠道資源以及招商和運營能力，而泰富中投雖然比萬達商業(yè)起步早，但是其商業(yè)類型相對局限，從商業(yè)基因上來說，過去的經驗不足以應對項目區(qū)位的挑戰(zhàn)。雙方合作對于泰富中投來說安全性更高。

中信泰富面臨業(yè)態(tài)調整

《每日經濟新聞》記者了解到，萬達商業(yè)與泰富中投首個合作項目確定為上海嘉定中信泰富萬達廣場，面積約15萬平方米，預計將于2018年10月1日開業(yè)。

該商業(yè)項目位于上海市嘉定區(qū)核心位置，緊鄰軌交11號線嘉定新城站，是綜合體“中信泰富·又一城”的購物中心的一部分。公開資料顯示，中信泰富于2007年以5.89億元拿下該地塊，規(guī)劃總建筑面積約53萬平方米，規(guī)劃建成集高端住宅、寫字樓SHOPPINGMALL等多種產品形態(tài)于一體的大型城市綜合體。

隨著新一代消費者升級，以繁華中心區(qū)高端商業(yè)見長的中信泰富商業(yè)項目漸顯疲態(tài)。以位于上海南京路的中信泰富廣場為例，自2000年開業(yè)以來，中信泰富廣場與梅龍鎮(zhèn)、恒隆并成為奢侈品重鎮(zhèn)“金三角”，相當一段時間內成為了財富與時尚的象征。但據解放日報報道，中信泰富廣場去年9月接連關閉近20家商鋪，成片關閉的態(tài)勢讓人誤以為走進了一家還未完成招商就急忙開業(yè)的新商場。

去年10月份，有傳言稱中信泰富廣場經營權讓渡給韓國樂天百貨，隨后中信泰富發(fā)布聲明稱系兩者約定共同出資成立合資公司，以加強商業(yè)資源整合能力，并在商業(yè)管理上共同開拓。

郭增利表示，目前中國商業(yè)地產存在很多問題，從城市規(guī)劃的角度來看，商業(yè)地產供應量已超過所在地的消費需求，造成非常明顯的分流，這讓許多商業(yè)地產面臨著強大同業(yè)競爭壓力。

就雙方此次合作來看，郭增利認為，萬達廣場的路線是大眾化、家庭化的定位路線，實際上從雙方合作項目的地理位置和區(qū)位條件上看，不可能走高端路線，而這樣的區(qū)位條件恰恰是非常適合萬達的定位，投入到市場也更容易被市場所接受。

萬達商業(yè)對外輸出輕資產

兩年前，萬達集團董事長王健林宣布萬達商業(yè)要推出輕資產模式，僅一年后，在2016年集團年會上，他宣布萬達商業(yè)向輕資產轉型成功。

《每日經濟新聞》記者了解到，在王健林宣布推出輕資產模式之后，2015年8月，萬達商業(yè)就公開披露了3次股權轉讓及輕資產合作框架協(xié)議，先后累計出售15個萬達廣場項目全部股權，涉及常州、梅州、連云港等15個二三線城市，交易對價總計約131億元。

王健林在作年度工作報告時表示，2016年，萬達成功轉型輕資產，全年共開業(yè)50個萬達廣場，21個屬于輕資產。目前，萬達商業(yè)的輕資產主要有兩種模式，一種是“投資類萬達廣場”，另一種則為“合作類萬達廣場”。

去年第四季度，萬達商業(yè)與中信信托、民生信托、富力等簽約90個萬達廣場，投資合同達1050億元，計劃2017年至2019年每年開業(yè)交付30個萬達廣場給投資方，凈租金雙方分成，這種輕資產模式被稱為“投資類萬達廣場”。

“合作類萬達廣場”是由合作方出地又出錢，萬達負責設計、建設指導、招商運營，凈租金雙方分成，此次與泰富中投的首個合作項目即為合作類萬達廣場。

郭增利告訴記者，現(xiàn)階段，中國商業(yè)地產的增量仍處于上升狀態(tài)，這是輕資產成長的客觀條件。從2015年開始走輕資產道理之后，現(xiàn)在萬達商業(yè)的輕資產項目和占比越來越高，尤其是在地級市、二三線城市的經驗非常豐富，可以說萬達商業(yè)輸出力量非常龐大。

實際上，去年以來，房企紛紛加碼商業(yè)品牌輸出“輕資產”，如新城控股及其新城吾悅廣場、紅星商業(yè)的“代管”以及大悅城“大資管”模式，以及華遠地產與大悅城合作開發(fā)石景山商業(yè)綜合體等。

郭增利強調，輕資產實際上是一個過渡階段的產物，商業(yè)地產的本質還是做資產，需要通過良好的運營和管理來實現(xiàn)項目的保值和增值。