深港樓市20年：一邊大起大落 一邊漲幅驚人

編者按：彈指一揮間，香港已回歸祖國20年，這顆東方明珠的色彩始終不曾黯淡，深港之間的關系也日益緊密。在20周年慶前夕，《證券時報》推出本系列報道，從金融、房地產(chǎn)、人才流動等方面分析深港經(jīng)濟的發(fā)展變化以及未來的挑戰(zhàn)，從一個個小故事中回看香港回歸20年來的變遷。

懂得回頭看來時的路，才能更理解將來的每一步。

過去的20年，深港樓市都走過不同尋常的道路：從相差懸殊到逐步接近，從港人熱衷北上置業(yè)到“南下”資金蠢蠢欲動，不管是暴跌時的驚心動魄，還是暴漲時的泡沫隱憂，房價永遠是繞不開的重要話題，不妨從這些普通人的視角來呈現(xiàn)深港樓市不一樣的20年。

1路公交車成港人專列

6月的深圳，酷熱難耐。在深圳羅湖火車站前的廣場上，年近50歲的王梅剛過關準備回深圳的家。

“1999年我就在深圳買房，那個時候香港剛剛經(jīng)歷了亞洲金融危機，很多人都對樓市沒有信心，但上世紀90年代還是有很多香港人來深圳置業(yè)。”與其說王梅是香港人，這些年的兩地穿梭讓她感覺自己已經(jīng)變成了“深圳人”。

在羅湖火車站廣場，王梅等來了熟悉的1路公交車，回到她在羅湖區(qū)百仕達花園的家。“這條公交線路我不知不覺就坐了近20年。”王梅說道，“1路車可以說是深圳港味最濃的公交線路，從車上經(jīng)常都看到香港報紙就能略知一二。”

羅湖是深圳最早的建成區(qū)，這里也確實是深圳“港味”最濃的地方。有調(diào)查顯示，羅湖區(qū)的人民南片區(qū)香港購房者占比甚至接近50%。1路公交車是從羅湖火車站開往東湖客運站，途經(jīng)人民南片區(qū)的德興大廈、東門片區(qū)的金城大廈、東湖片區(qū)的百仕達花園……這些片區(qū)和樓盤恰恰是早期港人在深置業(yè)的首選。

“那個時候百仕達花園開盤已經(jīng)接近每平方米10000元，在當時的深圳來說已經(jīng)算是豪宅，其它樓盤都只是賣每平方米五六千元左右，所以這個小區(qū)的房子起初很多都是被香港人買走，而且當時的借貸環(huán)境非常寬松，首付僅需一成。”王梅回憶道，“深圳現(xiàn)在很多上世紀90年代蓋的高層住宅，都是香港當時很流行的鉆石戶型，可見當時港資在深圳樓市的影響力。”

從1998年到2003年，深圳房價基本沒有什么大的變動。在王梅看來，當時很多香港人看好深圳房地產(chǎn)市場，一方面是因為深圳靠近香港，另一方面是香港人比較“有錢”。“那個時候港元匯率比人民幣要高，很多樓盤都直接以港元為計算單位。”王梅回憶，“福田區(qū)的中銀大廈在當時最高售價就達到9000港元左右，我還去看了看。”

過去，深圳房產(chǎn)特別是關口物業(yè)備受港人喜愛。她尤其記得近20年前的瘋狂場景：位于羅湖口岸附近的酒店服務式公寓匯展閣，身上環(huán)繞著深港一體化的美好前景、羅湖口岸物業(yè)的黃金地段和酒店式公寓的新穎概念，使得匯展閣一夜之間“洛陽紙貴”，大量港人在當時蜂擁搶購，價格一度接近每平方米20000元。

香港管買房叫“上車”，先買小的，再以小換大。“香港的戶型沒有最小，只有更小，十幾平方米的房子絕不是開玩笑。當時，1997年前我在香港買了一套約合60平方米的兩居室，因此背上了房貸債務。為了能夠住的舒服一點和減輕壓力，我才選擇北上置業(yè)，把深圳當作我上車后的另一個選擇。”王梅如是說。

“以前，香港人在深圳的居住區(qū)域不會很分散，多集中在幾個地區(qū)，但這幾年隨著深圳城市的發(fā)展，港人在深置業(yè)不再局限在關口片區(qū)。”或許，現(xiàn)在的1路公交車已不再是“港人專列”，但它的確見證了深圳樓市20年的變化。

一邊大起大落

一邊漲幅驚人

過去20年，香港樓市遭遇過不少沖擊。從1997至1998年的亞洲金融風暴，到2003年非典肆虐，再到2008年的全球金融海嘯，都曾讓樓市遇冷。

2003年，由于房產(chǎn)的抵押價值已經(jīng)低于未償還貸款總額，許多香港銀行便開始向不少業(yè)主callloan（要求借款人提前部分還款）。“萬萬沒想到有一天銀行也給我打了電話callloan。”王梅回憶起當時的情況依舊心有余悸。王梅手上的香港房產(chǎn)當時價格跌到只剩下原價的40%，自然也成了負資產(chǎn)人士。像她一樣，經(jīng)歷過負資產(chǎn)的香港人不在少數(shù)。“哪怕香港房價一度下跌超過50%，但也還是比深圳貴。”

1997年香港樓市從高峰跳水式下跌時，相信那些叫苦連天的負資產(chǎn)業(yè)主們做夢都想不到，20年后的香港房價竟然會遠遠超越1997年的高位。

美聯(lián)物業(yè)的樓價走勢圖顯示，近年香港房價不斷創(chuàng)新高，但回歸20年來房價呈現(xiàn)“十起十落”格局。在1997年房價高峰期，二手住宅單位的平均實用呎價約7767港元。后來，經(jīng)歷亞洲金融風暴再到后來的非典事件，香港房價每平方呎價更一度跌至2309港元的低位。曾被重創(chuàng)的香港樓市在2004年開始復蘇，中途又遇到全球金融危機和政府嚴厲調(diào)控，但截至今年5月香港樓市平均呎價已經(jīng)回升到11509港元，處于歷史最高水平。

不過，如果以漲幅來看，更讓人意想不到的是深圳房價，讓王梅稍感后悔的是自己沒有在深圳或香港多購置房產(chǎn)。

“盡管深圳樓市也曾遭遇過沖擊，但可以說這20年深圳的房價還是大幅上漲。”王梅說，“百仕達花園現(xiàn)在也要每平方米六七萬元，當時福田區(qū)的許多樓盤也就每平方米幾千元，現(xiàn)在至少翻了10倍。”

“誰能想到呢？”王梅說，“5年前我曾經(jīng)想把深圳的房子賣了回香港再買一套，不過現(xiàn)在看來好在沒賣。”

“北上”與“南下”

早在9年前，深港房價一體化概念就開始提出。無論如何，深港房價一體化或者說是深港區(qū)域房價的快速接軌，仍然超出很多人意想。如今，深港兩地價格差進一步縮窄，讓曾經(jīng)偏好在深圳置業(yè)的香港人有些望而卻步。

“以前都說深圳房價遲早追平香港，都覺得遙不可及，沒想到真的有可能實現(xiàn)。”在香港從事地產(chǎn)中介的劉浩笑說，“都說北上廣不相信眼淚，深圳人則開始有點不相信房價了。”劉浩之所以選擇在深圳羅湖居住，就是為了躲避香港的高房價和高房租，加之自己在香港北區(qū)上班。3年多前，他在羅湖區(qū)文錦渡口岸附近買下了一套一室一廳，當時才每平方米20000元出頭，如今已經(jīng)接近每平方米6萬元。“只怪自己當時買的太小了，在香港這樣的房價漲幅也是望塵莫及，而且這個價格在香港北部地區(qū)也可能買到二手房，只是樓盤品質(zhì)上有點差異。”

高力國際的報告顯示，最近10次香港屯門的土地交易均價為每平方呎5169港元，約合每平方米48516元，2016年深圳成交的龍華民治地塊樓面價已高達每平方米5.6萬元，深圳的樓面價已超越香港的部分地區(qū)。

“以前，深圳新樓盤去香港推售的效果很不錯。不管是出于投資還是自住目的，港人都不吝對深圳房產(chǎn)出手，但現(xiàn)在已經(jīng)沒有多少價格上的吸引力，港人一般都轉(zhuǎn)向珠三角其他城市置業(yè)。”劉浩如是說。

曾是全球高房價標桿之一的香港會不會真被深圳取而代之？就在圍觀者費力解讀之時，內(nèi)地一些被限購政策擠出的資金悄然“南下”。與“北上”相比，“南下”的勢頭似乎更為兇猛。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計，如果按已知買家姓名分析，內(nèi)地買家在香港住宅注冊金額的比例不斷攀升，并且在2011年第四季度曾升至25%的高位。后來，香港政府出手調(diào)控，非香港居民買樓的門檻和稅收大幅增加，這個比例才開始慢慢下跌，并曾跌至不足10%，但是近年又回升至10%至15%的水平。此外，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)赴香港拿地的熱情持續(xù)不減。高力國際的報告顯示，內(nèi)地開發(fā)商在香港的投資額創(chuàng)下歷史新高，總交易額達361億港元，同比驟增213%。而這一趨勢從2016年就已開始顯現(xiàn)，劉浩所做的工作，就是帶深圳客戶香港看房和買房。“10年前深圳客去香港置業(yè)的人數(shù)并不算多，但這幾年人數(shù)多了不少，開發(fā)商也喜歡來深圳宣傳自己的樓盤。即使在美聯(lián)儲加息以及香港調(diào)控辣招不斷的背景下，許多客戶都跟我說不會放棄赴港置業(yè)的打算，原因包括香港房子的租售比遠遠好于深圳，還有匯率的問題。”

正如香港政府的調(diào)控“辣招”，經(jīng)歷了20年的跌宕起伏，深港樓市似乎走上了一條共同的道路：調(diào)控?；剡^頭來看，這20年來走過的路似乎也是一段值得引以為鑒的插曲。

“無論是深圳還是香港，哪里買房都不容易。”回想起這20年的時光，王梅如此感慨。

原標題：北上與南下：深港樓市20年來的變遷

來源 證券時報 記者 吳家明