碧桂園特色小鎮(zhèn)：以產(chǎn)業(yè)溢出效應(yīng)為突破口

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 魏 瓊 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)記者 魏 瓊 每經(jīng)編輯 曾健輝

第一批特色小鎮(zhèn)建設(shè)如火如荼，而更大規(guī)模的特色小鎮(zhèn)潮將洶涌襲來(lái)。住建部明確規(guī)定第二批300個(gè)特色小鎮(zhèn)不能推薦以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)，規(guī)范化運(yùn)作將特色小鎮(zhèn)拉回到產(chǎn)業(yè)建設(shè)的正軌。

作為行業(yè)啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)建設(shè)最早的企業(yè)之一，碧桂園首個(gè)特色小鎮(zhèn)已落地惠州潼湖。按照規(guī)劃，潼湖科技小鎮(zhèn)預(yù)計(jì)投入資金高達(dá)1300億元，回報(bào)周期為3~5年。推行產(chǎn)業(yè)先行、產(chǎn)城融合模式。碧桂園創(chuàng)新小鎮(zhèn)將如何破解小鎮(zhèn)建設(shè)高成本、盈利周期長(zhǎng)的困境？其盈利模式探索將給摸索中的小鎮(zhèn)建設(shè)帶來(lái)怎樣的啟發(fā)？

產(chǎn)業(yè)先行

從去年8月9日正式宣布進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，7個(gè)月時(shí)間，碧桂園實(shí)現(xiàn)科技小鎮(zhèn)在全國(guó)范圍內(nèi)的初步布局。其中碧桂園首個(gè)科技小鎮(zhèn)已正式落地惠州潼湖，命名為創(chuàng)新小鎮(zhèn)。

國(guó)家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司城鎮(zhèn)化規(guī)劃處處長(zhǎng)相偉認(rèn)為，并不是所有的地方和企業(yè)都能做好特色小鎮(zhèn)。做特色小鎮(zhèn)需要滿足兩個(gè)條件，人口達(dá)到300萬(wàn)以上的中心城市或大都市周邊以及有特色資源所在地。

高科技產(chǎn)業(yè)已成為深圳的一大名片，高科技成就了深圳，也支撐了高房?jī)r(jià)。居高不下的生產(chǎn)和生活成本讓一部分人口和產(chǎn)業(yè)被擠出深圳，前往周邊區(qū)域?qū)で蟀l(fā)展，溢出效應(yīng)給深圳周邊區(qū)域帶來(lái)發(fā)展契機(jī)。

碧桂園集團(tuán)助理總裁向俊波接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，綜合計(jì)算企業(yè)發(fā)展的建設(shè)、土地、配套以及運(yùn)營(yíng)等成本發(fā)現(xiàn)，潼湖全口徑成本僅為深圳中心區(qū)的三分之一到二分之一，員工配套居住成本約為深圳的三分之一。

按照住建部要求，嚴(yán)禁企業(yè)以小鎮(zhèn)之名圈地，特色小鎮(zhèn)建設(shè)需“去地產(chǎn)化”，走上產(chǎn)業(yè)發(fā)展的道路，形成良性生態(tài)圈。

碧桂園首席戰(zhàn)略官林昭憲指出，科技小鎮(zhèn)的建設(shè)絕對(duì)是先產(chǎn)后城的，如果沒有成功的產(chǎn)業(yè)，小鎮(zhèn)建設(shè)就沒有價(jià)值。

盈利還需考驗(yàn)

以產(chǎn)業(yè)先行、產(chǎn)城融合模式建設(shè)科技小鎮(zhèn)，對(duì)企業(yè)的資金面提出了較高要求。國(guó)家發(fā)改委在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多特色小鎮(zhèn)缺乏成熟可靠的盈利模式，面對(duì)高成本和較長(zhǎng)的回報(bào)周期等問題，即使知名企業(yè)的特色小鎮(zhèn)也面臨虧損。

碧桂園科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，創(chuàng)新小鎮(zhèn)計(jì)劃投資總額約1300億元，建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)5至8年。科技小鎮(zhèn)資金回籠周期比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目周期要長(zhǎng)，碧桂園已做好了長(zhǎng)期計(jì)劃，現(xiàn)金流回正周期放寬到3~5年。

雖然科技小鎮(zhèn)有碧桂園自有資金和銀行信用額度的支持，但科技小鎮(zhèn)的建設(shè)不能僅僅依靠碧桂園的輸血，自身還需具備造血能力。

碧桂園計(jì)劃拿出部分現(xiàn)金把產(chǎn)業(yè)做出來(lái)，住宅項(xiàng)目會(huì)放在二期做產(chǎn)業(yè)配套，逐步開發(fā)完成。按照規(guī)劃，創(chuàng)新小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。向俊波指出，不足三成的住宅開發(fā)比重，即使前期銷售部分物業(yè)，回籠的資金也不足以支撐小鎮(zhèn)建設(shè)。

碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前創(chuàng)新小鎮(zhèn)已探索設(shè)計(jì)一些收入結(jié)構(gòu)，綜合運(yùn)用銷售物業(yè)的收入、租金收入、園區(qū)營(yíng)運(yùn)收入、股權(quán)投資收入等方法，同時(shí)希望通過資產(chǎn)證券化獲得資本市場(chǎng)的支持。

林昭憲透露，碧桂園在與思科等產(chǎn)業(yè)龍頭一同探索科技創(chuàng)新孵化的可行性及方式，設(shè)立科技創(chuàng)新基金，定向投資一些小鎮(zhèn)里比較有成長(zhǎng)性的企業(yè)。

上述一系列的盈利模式探索都建立在創(chuàng)新小鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)良好運(yùn)營(yíng)的前提下，能夠通過運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及物業(yè)價(jià)值升值，而這考驗(yàn)的還是碧桂園的運(yùn)營(yíng)能力，最終是否能夠盈利還需歷經(jīng)市場(chǎng)的考驗(yàn)。