樓市銷售降速源于開發(fā)商不積極申請預(yù)售？

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

李宇嘉

剛剛過去的5月，龍頭開發(fā)商銷售增速普遍放緩。CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，40家已公布銷售業(yè)績的房企，5月份合計(jì)銷售3844億元，環(huán)比下調(diào)10%，這也是今年以來銷售最差的月份。其中，本年度目標(biāo)銷售額平均增幅超50%的龍頭三甲——碧桂園、萬科和恒大，在3月和4月份取得異常靚麗的業(yè)績后，5月碧桂園和萬科銷售金額分別下降了25.1%和34%，恒大則勉強(qiáng)持平。處于第二梯隊(duì)，本年度銷售目標(biāo)增長20%~30%的富力、綠城、新城等，5月銷售也下滑15%~30%。

龍頭開發(fā)商銷售降速，這是營銷策略使然，還是調(diào)控打壓的滯后影響？筆者認(rèn)為，開發(fā)商主動降速的可能性很低，一方面，龍頭開發(fā)商紛紛上調(diào)年度銷售目標(biāo)，平均上調(diào)幅度近40%，“沖千億”的開發(fā)商一大批。除碧桂園以外，截至5月，沒有一家企業(yè)完成目標(biāo)銷售額的50%，不存在主動調(diào)低銷售的動力；另一方面，新一輪以“五限”（限購、限貸、限售、限價(jià)、限證）為內(nèi)容的大范圍調(diào)控，凍結(jié)需求和流動性的滯后影響越來越明顯，開發(fā)商加速跑量是一致選擇。

此外，2016年樓市成交面積和金額均創(chuàng)歷史之最，上市公司凈利潤平均增長30.4%。在高基數(shù)的情況下，必須實(shí)現(xiàn)更大的銷售規(guī)模，才能兌現(xiàn)業(yè)績要求。同時(shí)，樓市新房開發(fā)空間越來越逼仄，排位競爭白熱化，導(dǎo)致拿地、開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售的門檻越來越高，加速“做大做強(qiáng)”，才能搶占一席地位。今年1~5月份，全國土地出讓最多的50大城市合計(jì)土地出讓金達(dá)10103億元，同比2016年前5個(gè)月上漲33%。1~5月，前10大開發(fā)商拿地金額占銷售金額的近40%。

同時(shí)，資金面全面緊縮。今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比下降了21.5%，自2016年二季度，開發(fā)貸款已連續(xù)4個(gè)季度負(fù)增長。同時(shí)，交易所全面收緊公司債，2016年房企公司債融資高達(dá)1.14萬億元，同比增長130%，但今年1~4月，房企私募債、公司債、中期票據(jù)等融資合計(jì)僅1113.1億元，比去年同期（5068億元）下降78%。今年以來，上市房企通過定增再融資較去年同期也下降70%。2017年4月，銷售回款占開發(fā)商資金來源的51.2%，環(huán)比和同比分別上升1.1個(gè)百分點(diǎn)、4.2個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)商對銷售回款的依賴達(dá)到近年來之最。

筆者判斷，各大房企都想抓住寶貴的空間和機(jī)會，加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，以大規(guī)模銷售滾動大規(guī)模拿地，以增厚資產(chǎn)撬動社會融資，騰挪樓市調(diào)控和資金緊縮，搶占“收割市場”的最佳排位。

那么，是不是因?yàn)槊芗{(diào)控的滯后影響開始顯現(xiàn)，從而導(dǎo)致開發(fā)商銷售額度下降了呢？筆者認(rèn)為，調(diào)控確實(shí)導(dǎo)致樓市需求凍結(jié)或觀望，但不可忽略的是，近期價(jià)格管控導(dǎo)致預(yù)售證發(fā)放難度加大，開發(fā)商入市積極性降低，而獲準(zhǔn)入市的項(xiàng)目，價(jià)格必須下調(diào)，導(dǎo)致銷售量回落。

盡管調(diào)控政策在春節(jié)后全面布下，但2016年以來，多數(shù)未受調(diào)控打壓的三四線樓市和都市圈樓市火熱，并順延至2017年。同時(shí)，本輪調(diào)控前市場熱度高，開發(fā)商入市項(xiàng)目多，從而推動前4個(gè)月開發(fā)商銷售規(guī)模取得了同比80%的增長。但是，隨著前期推售的項(xiàng)目逐漸進(jìn)入尾盤或清盤，而三四線樓市銷售環(huán)比增長從今年一季度的40%左右下滑至5月份的5%，加上3~4月份熱點(diǎn)區(qū)域（包括部分三四線城市）相繼啟動限購限貸，調(diào)控的沖擊開始顯現(xiàn)。

但是，目前新房市場熱度還在，如上海、南京、天津、長沙等地啟動新盤搖號賣房，豪宅明顯走熱，開發(fā)商搶購限售地塊，逃避限購的“類住宅”火爆，顯示需求仍旺盛。財(cái)經(jīng)評論員葉檀實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，蘇南、蘇北、山東淄博、合肥等地出現(xiàn)搶房現(xiàn)象。事實(shí)上，開發(fā)商銷售下降與供應(yīng)下降有關(guān)，而供應(yīng)之所以下降，很大程度上是調(diào)控全面“落地”后，各地啟動新房限價(jià)、預(yù)售證管制來實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，導(dǎo)致開發(fā)商申請預(yù)售的積極性下降，獲準(zhǔn)入市的項(xiàng)目價(jià)格走低。

根據(jù)CRIC的統(tǒng)計(jì)，5月份29個(gè)重點(diǎn)城市新房供應(yīng)環(huán)比和同比分別下降13%和22%。其中，一線城市新房批售面積環(huán)比和同比分別下降53%和61%，二、三線樓市新房整體供應(yīng)環(huán)比和同比分別下降8%和16%。值得注意的是，越是熱點(diǎn)的城市，新房供應(yīng)下滑越明顯，比如，武漢、南京、合肥、海口、廈門、蘇州等城市。

目前，供應(yīng)下滑的城市，庫存也在下降。CRIC統(tǒng)計(jì)的29個(gè)城市中，5月份庫存同比下降的有25個(gè)，平均下降幅度為33.8%。5月份，29個(gè)城市新房在售庫存平均消化周期為8.1個(gè)月，庫存正在逼近“過低”的警戒線。客觀講，庫存走低，供應(yīng)不該下滑，但預(yù)售管制導(dǎo)致高價(jià)盤無法入市，或開發(fā)商不申請預(yù)售。以5月20日出臺限購的長沙為例，據(jù)安信證券調(diào)研，目前長沙有的新項(xiàng)目要比周邊二手房的價(jià)格低2000~3000元，造成搶購和配額搖號，需求被迫轉(zhuǎn)向二手房。

目前，盡管熱點(diǎn)樓市成交量下滑，但需求潛力仍在。城鎮(zhèn)化已進(jìn)入“大城市化”，人口向熱點(diǎn)城市遷徙的步伐在加快。例如，長沙2016年人口凈流入23萬。近年來，人口大省且為單中心的省份，如湖南、湖北、安徽、河南，省會城市長沙、武漢、合肥、鄭州等，對本省人口的吸附能力快速上升，2016年度凈流入人口均在20萬左右。

因此，包括一線城市在內(nèi)的熱點(diǎn)城市，需求潛力仍在，只不過被各種限制性措施壓制。

在樓市回調(diào)，需求暫時(shí)觀望的喘息之機(jī)，須要增加新房和土地供應(yīng)。4月初，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)文，要求增加住房和土地供應(yīng)。目前看，住房供應(yīng)未明顯增加，供地計(jì)劃完成也不理想，這或許埋下了未來再度反彈的種子。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）