療養(yǎng)、隆鼻都可以找萬達(dá)和恒大！房企們砸下重金，打的是這個(gè)算盤

每經(jīng)編輯 余冬梅

端午節(jié)假期，港股依然交易。5月29日，內(nèi)地房企股在港股市場瘋漲，其中中國恒大以22.78%的幅度領(lǐng)漲，融創(chuàng)中國的漲幅也在10%以上，碧桂園也大漲9.43%。

▲29日，部分香港內(nèi)房股收盤價(jià)格（數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)）

進(jìn)入2017年以來，內(nèi)地房企的股價(jià)一路上揚(yáng)，累計(jì)漲幅十分驚人。以中國恒大為例，恒大股票在1月3日本年度第一個(gè)交易日報(bào)收4.95港元，5月29日收盤報(bào)15.20港元，累計(jì)5個(gè)月漲幅高達(dá)207%。

▲中國恒大近期股價(jià)走勢

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地房企在探索轉(zhuǎn)型道路上取得的成功，或許可以部分解釋內(nèi)房股股價(jià)的強(qiáng)勁走勢。諸如萬達(dá)、恒大等內(nèi)地房企最近一兩年開始進(jìn)入與地產(chǎn)配套的服務(wù)行業(yè)。其中，醫(yī)療健康行業(yè)成了各大房企不惜血本重金砸下的產(chǎn)業(yè)。王健林就在今年宣布萬達(dá)考慮進(jìn)軍連鎖醫(yī)院行業(yè)，并已在國內(nèi)多個(gè)城市布局。恒大在天津的醫(yī)院就為恒大業(yè)主們提供價(jià)值2400美元的隆鼻VIP整形手術(shù)。

在我國多數(shù)大型高端醫(yī)院項(xiàng)目目前處于嚴(yán)重虧損的狀態(tài)下，內(nèi)地房企們還愿意砸下重金布局，這又是打的什么算盤呢？

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關(guān)）

房企砸下重金瞄準(zhǔn)大健康產(chǎn)業(yè)

今年年初的“2017冬季達(dá)沃斯”年會(huì)上，王健林宣布萬達(dá)考慮進(jìn)軍連鎖醫(yī)院行業(yè)，標(biāo)志著萬達(dá)的“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略找到了一個(gè)新的轉(zhuǎn)型突破口。

早在2016年1月6日，萬達(dá)集團(tuán)就與英國國際醫(yī)院集團(tuán)（IHG）簽訂合作協(xié)議。萬達(dá)將投資150億元，在上海、成都、青島建設(shè)三座綜合性國際醫(yī)院，由IHG運(yùn)營管理，并使用IHG品牌。2017年4月，萬達(dá)集團(tuán)宣布與成都市政府合作，將斥資700億元打造醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

▲圖片來源：萬達(dá)官網(wǎng)

2015年6月23日，恒大健康官網(wǎng)宣布，恒大原辰醫(yī)學(xué)美容醫(yī)院在天津開業(yè)。恒大集團(tuán)顯然非常重視這個(gè)美容醫(yī)院的布局，恒大董事局主席許家印不僅專程前來視察，而且開幕式上鐘欣桐、容祖兒、張瑞希等中韓兩國明星紛紛到場剪彩。

▲圖片來源：恒大健康官網(wǎng)

這座北方宮殿風(fēng)格的美容醫(yī)院修建得氣派華麗，位置在天津郊區(qū)，緊鄰這里的“恒大綠洲”樓盤。恒大官網(wǎng)表示，這所美容醫(yī)院是恒大與韓國原辰醫(yī)療美容集團(tuán)合作，引進(jìn)了全套韓國整形醫(yī)師班底為中國消費(fèi)者服務(wù)。韓國原辰醫(yī)療美容集團(tuán)是韓國成立最早、最大的綜合整形外科醫(yī)院，是世界公認(rèn)技術(shù)最成熟、規(guī)模最大、最權(quán)威的醫(yī)學(xué)美容醫(yī)院。

這座醫(yī)院里包括了一個(gè)名為“天堂”的溫泉和一座歐陸風(fēng)格裝修的“超五星級(jí)酒店”，醫(yī)院提供將近100個(gè)VIP床位。在這里的消費(fèi)十分高昂，據(jù)彭博社報(bào)道，這座醫(yī)院對隆鼻手術(shù)收費(fèi)2400美元（約合人民幣1.64萬元），割雙眼皮則要收費(fèi)1000美元。

這所美容醫(yī)院并非恒大在健康產(chǎn)業(yè)的唯一布局。2016年12月15日，恒大健康官網(wǎng)宣布與哈佛醫(yī)學(xué)院附屬的布萊根婦女醫(yī)院簽訂深化戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方合作的博鰲恒大國際醫(yī)院將于2017年開業(yè)，成為布萊根在海外唯一的附屬醫(yī)院。

3月22日，恒大健康發(fā)布的2016年報(bào)顯示，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額5.28億港元；總資產(chǎn)達(dá)31.6億港元，較2015年末增長267%；毛利2.02億港元，毛利率39%，較上一財(cái)年提升4個(gè)百分點(diǎn)。

除了萬達(dá)、恒大這樣的行業(yè)巨頭，一些區(qū)域性的中小房企也在投資醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。今年5月18日，福州的泰禾集團(tuán)宣布向同濟(jì)大學(xué)捐款2億元，設(shè)立“同濟(jì)大學(xué)泰禾醫(yī)學(xué)發(fā)展基金”，這是截至目前同濟(jì)醫(yī)學(xué)教育史上收到的最大單筆現(xiàn)金捐贈(zèng)。早前3月29日，泰禾投資完成收購阿萊恩斯醫(yī)療服務(wù)公司51.5%股份的交易，成為了這家美國上市醫(yī)療企業(yè)的控股股東。綠景控股、世榮兆業(yè)和蘇寧環(huán)球等房企也在醫(yī)療產(chǎn)業(yè)投下重金。甚至還有房企選擇直接退出房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向醫(yī)療保健領(lǐng)域。2014年7月，宜華地產(chǎn)更名為宜華健康，半年內(nèi)股價(jià)翻番。

高端醫(yī)療提升房產(chǎn)配套價(jià)值

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國60歲以上老齡人口已達(dá)2.3億，老齡化形勢嚴(yán)峻。但目前老年人的生活照料、康復(fù)護(hù)理等社會(huì)服務(wù)嚴(yán)重缺乏，形成了一片巨大的市場空白。恒大健康預(yù)計(jì)，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場規(guī)模將達(dá)到4萬億元。

但是，在這片看似廣闊的市場空間，要想實(shí)現(xiàn)盈利并不輕松。據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，我國多數(shù)大型高端醫(yī)院項(xiàng)目目前處于嚴(yán)重虧損的狀態(tài)。以2014年5月開業(yè)、總投資上百億的上海國際醫(yī)學(xué)中心為例，該院開業(yè)一年多來，病床入住率僅一成左右，每年運(yùn)營成本入不敷出，生存艱難。

私立的高端醫(yī)院在我國受眾面十分有限，并且我國的醫(yī)院管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)十分缺乏，使得萬達(dá)等房企投資醫(yī)療行業(yè)時(shí)也將日常管理和運(yùn)營的大權(quán)交給外方。除了考驗(yàn)管理水平，高端醫(yī)療行業(yè)的前期投資時(shí)間普遍在4-5年以上，口碑和聲譽(yù)的積累則需要更長時(shí)間，而初期所需投資金額也十分龐大。除了現(xiàn)金充沛的萬達(dá)和恒大這樣的房地產(chǎn)巨頭，其他普通的公司想要進(jìn)軍高端醫(yī)療，則需要好好地掂量自己的資金實(shí)力。

既然醫(yī)院本身的盈利困難，那么房企砸重金投資醫(yī)療行業(yè)的“醉翁之意”就在于看重醫(yī)療對地產(chǎn)的輔助價(jià)值。

中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)首席研究員David Hong（洪圣奇）對彭博社表示，醫(yī)療行業(yè)本身為投資者提供的回報(bào)率通常很低，房企投資醫(yī)療產(chǎn)業(yè)也是一種“試水”，嘗試開發(fā)住宅周邊的配套地產(chǎn)。

洪圣奇說道，“地產(chǎn)開發(fā)商真正在意的是，他們通過修建醫(yī)院，提供更完善的配套生活服務(wù)設(shè)施，能切實(shí)提高周邊樓盤的價(jià)值。”

從恒大原辰醫(yī)學(xué)美容醫(yī)院的案例來看，這個(gè)策略被證明是行之有效的。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢商Savills集團(tuán)的數(shù)據(jù)，恒大綠洲在天津市郊的樓盤價(jià)格在恒大原辰美容醫(yī)院開業(yè)后的一年時(shí)間里上漲了16個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了8474元/平米。而地段和檔次都和恒大綠洲接近的華僑城項(xiàng)目，由于沒有配備類似的高端醫(yī)院，其樓盤價(jià)格在同期漲幅不大。

醫(yī)療用地價(jià)格低廉

2015年，我國在“十三五”規(guī)劃中提出了“健康中國”戰(zhàn)略，規(guī)劃中指出“十三五”期間我國的大健康產(chǎn)業(yè)有望達(dá)到十萬億級(jí)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。在《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》中，國務(wù)院提出繼互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)之后，大健康產(chǎn)業(yè)將成為國家發(fā)展戰(zhàn)略和中國經(jīng)濟(jì)的新引擎。國家發(fā)改委印發(fā)的《促進(jìn)民間投資健康發(fā)展若干政策措施》中，明確鼓勵(lì)民營資本進(jìn)軍大健康行業(yè)。

在政策支持下，醫(yī)療衛(wèi)生（醫(yī)衛(wèi)慈善）用地的價(jià)格就比住宅用地低廉，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過投資醫(yī)療領(lǐng)域拿到低價(jià)的土地，實(shí)現(xiàn)“曲線救國”。

2014年8月，深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布了《龍華新區(qū)民治三級(jí)醫(yī)院項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓預(yù)公告》，這也是國內(nèi)首次掛牌出讓醫(yī)療用地。該項(xiàng)目用地的土地面積為46221.39平方米，土地使用年期為50年。以2014年8月6日為評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目用地50年期的綜合樓面單價(jià)（樓面地價(jià)）約750元/平米。以建筑面積115550平方米的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求來計(jì)算，總地價(jià)還不到8700萬元，開發(fā)10年后即可整體轉(zhuǎn)讓。

當(dāng)然，如此廉價(jià)的土地并不是所有房企都能染指的。該地塊要求競買主體具備雄厚的資金實(shí)力，項(xiàng)目資本金不得少于5億元人民幣，而且必須擁有三級(jí)醫(yī)院管理能力。

在寸土寸金的深圳，能以750元/平方米的低價(jià)拿到土地，對房企來說吸引力很大。而根據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，醫(yī)衛(wèi)慈善用地的價(jià)格要遠(yuǎn)低于住宅、商業(yè)和文體娛樂用地。

▲圖片來源：克而瑞研究中心

根據(jù)萬達(dá)青島東方影都項(xiàng)目的拿地情況，萬達(dá)在膠南市拿到的一塊面積為2.12萬平米的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，綜合樓板價(jià)僅為150元/平米，而緊鄰的商業(yè)和住宅地塊的樓板價(jià)很多都接近甚至超過了2000元/平米的水平。值得注意的是，負(fù)責(zé)拿地及整體開發(fā)的青島萬達(dá)東方影都投資有限公司是萬達(dá)商業(yè)的全資子公司。

克而瑞研究中心報(bào)告認(rèn)為，萬達(dá)對于醫(yī)院的投資還是在地產(chǎn)開發(fā)的大框架下進(jìn)行的。以青島項(xiàng)目為例，本文前述的萬達(dá)以英國國際醫(yī)院集團(tuán)（IHG）合作開發(fā)的青島英慈萬達(dá)醫(yī)院擁有200張床位，投資20億元，目前已經(jīng)開工建設(shè)。青島英慈萬達(dá)醫(yī)院位于青島東方影都內(nèi)，是作為高端配套設(shè)施為青島東方影都項(xiàng)目整體的形象價(jià)值提升而存在的。

（本文僅供參考，不構(gòu)成任何投資建議，據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）

每經(jīng)編輯 鄭直