上海房?jī)r(jià)向上租金向下背后：租房人口結(jié)構(gòu)調(diào)整 由售轉(zhuǎn)租增加

為買到一套房，上海房號(hào)一度被炒到幾十萬(wàn)。買到就是賺到，這幾乎成為上海近階段住宅市場(chǎng)最為人熟知的口語(yǔ)化表述。然而在房?jī)r(jià)持續(xù)被市場(chǎng)看漲的時(shí)候，上海住宅租金市場(chǎng)的行情，卻出現(xiàn)了回調(diào)。

上海房屋租賃指數(shù)辦公室及大型中介公司的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月份上海從普通住宅到高端住宅的租金價(jià)格，均出現(xiàn)不同程度的下降。部分租金較高的房子，續(xù)租時(shí)價(jià)格不升反降，一些房東為求簽約，不得不下調(diào)5%-10%的租金。中介公司分析人士指出，實(shí)際上滬房屋租賃市場(chǎng)自年初以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月處于低迷狀態(tài)。

住宅市場(chǎng)租金回調(diào)

房?jī)r(jià)持續(xù)火熱的上海，住宅租金卻在不經(jīng)意中出現(xiàn)了下調(diào)行情。

上海房屋租賃指數(shù)辦公室近日公布的報(bào)告顯示，4月份在對(duì)上海16個(gè)行政區(qū)低端住宅市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)中，除浦東陸家嘴(23.350,-0.05,-0.21%)、徐匯龍華、靜安閘北公園三個(gè)板塊租金出現(xiàn)微漲，其它板塊的租金價(jià)格均出現(xiàn)幅度不等的下跌。

4月上海普通住宅市場(chǎng)租賃指數(shù)總體下跌0.16%；其中一室戶下跌0.15%，二室下跌0.18%。

不只是普通住宅租賃市場(chǎng)，高端住宅市場(chǎng)的租賃行情同樣不景氣。

除奉賢、金山、崇明區(qū)外，上海房屋租賃指數(shù)辦公室監(jiān)測(cè)的50個(gè)高端住宅房源板塊中，有49個(gè)出現(xiàn)下跌。高端住宅租賃市場(chǎng)的調(diào)整幅度，比普通住宅還要大。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，四月滬高端市場(chǎng)租賃指數(shù)下跌0.27%。這其中一室戶下跌0.25%，二室下跌0.27%，三室下跌0.29%。

在大型房屋中介公司的監(jiān)測(cè)中，住宅租金行情也出現(xiàn)了不小的回調(diào)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月份上海的租金指數(shù)為238.2點(diǎn)，環(huán)比3月小幅下滑1.09%，同比則下滑了4.38%，環(huán)比、同比跌幅均有所擴(kuò)大。不止是租金價(jià)格有所回調(diào)，租賃成交的案例也出現(xiàn)不小的下降。四月份上海中原地產(chǎn)二手住宅租賃，共成交了1197套，環(huán)比下滑超過(guò)二成。

上海租金下滑幅度有多大？從實(shí)際成交案例過(guò)往的對(duì)比中，得以一見(jiàn)。

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，楊浦區(qū)一房的租金由3500元/月下滑至當(dāng)前的3200元/月左右，二房租金由6000元/月下降至5300元-5500元/月，三房租金由8500元/月下降到7500-7800元/月之間。“楊浦租金的下滑相當(dāng)明顯。房源空置率比較高，大量房源成交周期，維持在一個(gè)月以上。”中原地產(chǎn)分析師表示。

在閔行的一房、二房，市場(chǎng)需求量相對(duì)穩(wěn)定，租金較為平穩(wěn)；但閔行三房租金則由9000元/月下滑到了8000/月左右。

地產(chǎn)界將房屋租賃市場(chǎng)，比喻為房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)需求的晴雨表。楊浦、閔行市場(chǎng)行情的下調(diào)并非個(gè)案，內(nèi)中環(huán)高端市場(chǎng)的租賃行情，同樣出現(xiàn)了下降。

根據(jù)信義房屋企研室監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，雖然五月上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的中高端租賃市場(chǎng)成交較上月有所回溫，但成交價(jià)格卻出現(xiàn)5%-10%的下調(diào)。如前兩個(gè)月徐匯區(qū)東方曼哈頓兩房的月租金價(jià)格在1.4萬(wàn)元，目前月租金已經(jīng)降至1.2萬(wàn)元左右。

信義房屋分析師朱平平指出，中高檔租賃成交量的回暖，一方面是因?yàn)槿?、四月原本?yīng)該活躍的市場(chǎng)今年成交較為冷淡，部分需求在5月份開始集中釋放，促進(jìn)了市場(chǎng)的快速成交。

“中高端市場(chǎng)租賃成交價(jià)格的下調(diào)，主要是‘由售轉(zhuǎn)租’的房東增加，租房者在市場(chǎng)上的選擇空間大范圍增加，房東為減少房屋空置期而加大了議價(jià)空間。”朱平平說(shuō)。

房?jī)r(jià)看漲與房租下降

房?jī)r(jià)持續(xù)被市場(chǎng)預(yù)期看漲，然而租賃市場(chǎng)的實(shí)際租金價(jià)格行情，卻悄然出現(xiàn)下行：看上去略微相悖的現(xiàn)象背后，透露出怎樣的市場(chǎng)信息？

一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析人士指出，房屋租賃往往是一個(gè)市場(chǎng)真實(shí)需求的重要表現(xiàn)。在城市的居民可以不買房，但一定會(huì)有居住需求，新進(jìn)入城市的居民，租房是他們除買房以外最主要的一種方式。

“雖然租房市場(chǎng)具有短期波動(dòng)的特點(diǎn)，但租房市場(chǎng)的交易及價(jià)格走勢(shì)，在一定程度上被認(rèn)為是反映當(dāng)期較貼近真實(shí)需求的表現(xiàn)之一。”前述分析人士說(shuō)。

哪些因素的變動(dòng)，會(huì)促使上海房租行情下降？業(yè)界人士指出，租金下滑的癥結(jié)在于，新增需求收縮和供應(yīng)量的增加，而需求結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致市場(chǎng)轉(zhuǎn)向平淡。

對(duì)此中原地產(chǎn)分析師指出，4月滬各區(qū)域市場(chǎng)需求量出現(xiàn)季節(jié)性回落，大部分區(qū)域租賃房源供大于求，因此使得空置率、成交周期均有所提升，進(jìn)而帶動(dòng)租金小幅下行。

對(duì)租金行情的悄然走低，中介人員告訴記者，市場(chǎng)上房屋租賃的供應(yīng)增加，成為促使租金下降的重要原因。“房屋交易量下降，不少房東轉(zhuǎn)售為租，增加了市場(chǎng)上的供應(yīng)量。”中介人員說(shuō)。

對(duì)于需求的微妙變化，上海房屋租賃指數(shù)辦公室指出，今年一季度上海新增就業(yè)崗位數(shù)量同比減少5%，其中外省市人口初次來(lái)滬就業(yè)者減少，使得新增租賃需求不旺。此外，上海持續(xù)的“五違四必”整治工作，使得一些外來(lái)人口流出上海。這其中影響較大的受拆違工作影響而被擠出的租客，仍有不少在市場(chǎng)中尋租。但這部分租客集中在低端市場(chǎng)或在非合規(guī)市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)很難在第一時(shí)間做出較及時(shí)而準(zhǔn)確的監(jiān)測(cè)。

上海黃浦區(qū)一家二手中房介公司人士告訴記者，當(dāng)前租賃市場(chǎng)走低另一個(gè)重要原因是，去年以來(lái)房屋租金上漲幅度較快，租房的人口結(jié)構(gòu)也隨之進(jìn)行了調(diào)整。

“伴隨著房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，房租也在持續(xù)攀升。房屋租金與房?jī)r(jià)經(jīng)歷去年一波上揚(yáng)行情后，租客在尋找價(jià)格較低的房屋，這些房源往往在交通便利但距市區(qū)可能較遠(yuǎn)的區(qū)域。”這家房產(chǎn)公司的中介人員說(shuō)。

上海二手房租賃辦公室在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，對(duì)一些擁有較穩(wěn)定收入的家庭或商務(wù)類的非合租類租客，降低了租賃的等級(jí)。受租金價(jià)格上揚(yáng)影響，這樣的人群在不希望將租房屋地點(diǎn)換至更遠(yuǎn)郊、租金預(yù)算保持相對(duì)不變的前提下，選擇對(duì)需求進(jìn)行降級(jí)，到新興城區(qū)租賃每月6000元以上的中檔單套住房。

滬房屋租賃市場(chǎng)行情走低之前，去年8月份開始，深圳的房租進(jìn)入調(diào)整階段，廣州今年租金也出現(xiàn)了下滑。據(jù)蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心監(jiān)測(cè)，今年3月北京、上海、深圳三大一線城市租金回報(bào)率分別為1.56%、1.43%和1.53%，均創(chuàng)下歷史新低。

（來(lái)源：華夏時(shí)報(bào) 記者 王海春）