合肥城建“高價(jià)地”陷尷尬：尚未入市難定價(jià) 附近個別競品虧本出貨

每經(jīng)編輯 杜冉樂 唐潔    

記者 杜冉樂 實(shí)習(xí)記者 唐潔

2016年的這個時(shí)候，合肥樓市的熱度可謂登峰造極，一度登頂全國70城房價(jià)漲幅“冠軍”。這進(jìn)一步加劇了房企貼身肉搏的拍地?zé)崆?，一時(shí)間高價(jià)地頻出。

從國家地理經(jīng)濟(jì)來看，原本“弱二線”的合肥卻突然成了房地產(chǎn)業(yè)的“強(qiáng)二線”，備受外界關(guān)注。但去年下半年以來，合肥樓市開始從嚴(yán)調(diào)控，政策不斷加碼，該市房地產(chǎn)市場因此又陷入沉寂。

彼時(shí)被卷入這股火熱洪流的那些一擲千金拿下高價(jià)地的房企們，比如安徽本土唯一上市房企合肥城建，目前就面臨著較為嚴(yán)峻的高價(jià)地困局。據(jù)合肥當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，去年合肥出了近20個高價(jià)地，目前已有4個入市，最高備案價(jià)達(dá)4.8萬元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近來深入合肥樓市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少備案價(jià)偏高者在當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)簽環(huán)節(jié)卻形成了一個“堰塞湖”。像合肥城建去年一共拿了3個高價(jià)地，除了樓面價(jià)高企，杠桿拿地帶來的融資成本也是一項(xiàng)不小的負(fù)擔(dān)，入市定價(jià)難，周圍競品開始虧本速售，其能否保本還要打上一個問號。

●三塊高價(jià)地仍未入市  

5月21日星期天早上，記者從合肥火車站附近乘車來到瑤海區(qū)長江東路與大眾路交叉口，從大眾路到王崗路之間的區(qū)域是一片待開發(fā)的土地，周圍人煙稀少，只有零星的幾個工人和幾輛停靠在工地上的卡車，周圍的幾家售樓處也較為安靜。

去年的此時(shí)，合肥樓市被業(yè)內(nèi)稱為“紅五月”，40家熱售樓盤中，樓盤價(jià)格變動均為上漲或處于持平狀態(tài)，其中最高漲幅達(dá)2000元/平方米。

樓市持續(xù)火熱的背后，是砸下高昂成本的開發(fā)商。其中合肥當(dāng)?shù)氐谝患疑鲜械姆康禺a(chǎn)公司合肥城建在2016年以約61億元的總價(jià)在合肥拿下三塊高價(jià)地，平均溢價(jià)率全部超過了200%。

公開資料顯示，2016年4月，合肥城建以1490萬元/畝的價(jià)格拍得肥西［2016］6號地塊，樓面價(jià)10159.19元/平方米，總價(jià)27.15億元，溢價(jià)率292.11%。

時(shí)隔兩個月后，合肥城建又以1665萬元/畝的價(jià)格競得瑤海區(qū)E-1606號地塊，樓面價(jià)9990.10元/平方米，總價(jià)20.19億元，溢價(jià)率261.96%。

不過，合肥城建對搶高價(jià)地的沖動并未因?yàn)楫?dāng)?shù)貜膰?yán)調(diào)控而有所減弱。2016年11月，合肥城建以1625萬元/畝的價(jià)格競得蜀山區(qū)W1607號地塊。總價(jià)14.05億元，溢價(jià)率212.3%。其中A地塊住宅樓面價(jià)11072.73元/平方米，B地塊住宅樓面價(jià)9744.0元/平方米。

記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，備受關(guān)注的合肥城建上述三個高價(jià)地項(xiàng)目，目前已經(jīng)被圍擋圍了起來，但并未確認(rèn)項(xiàng)目具體入市時(shí)間。合肥城建瑤海區(qū)項(xiàng)目地段位于瑤海區(qū)半塔路以西、襄水路以北，記者在項(xiàng)目現(xiàn)場并未看到有工人施工，而蜀山區(qū)項(xiàng)目盡管已挖好地基，也未見有工人施工。

值得一提的是，合肥城建的肥西項(xiàng)目從拿地到目前為止，已經(jīng)有超過一年的時(shí)間，現(xiàn)在工地正在建售樓處，但巨額的融資成本與當(dāng)前周圍均價(jià)直逼拿地樓面價(jià)的現(xiàn)狀，成為目前合肥成建所面臨的現(xiàn)實(shí)問題。

●個別競品虧本拋售  

以合肥城建去年拿下的瑤海區(qū)項(xiàng)目為例，該地塊擬定項(xiàng)目名稱為城建琥珀東華府。據(jù)悉，瑤海區(qū)是合肥市的四大老城區(qū)之一，目前在進(jìn)行舊城改造。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查了解，合肥當(dāng)?shù)氐馁彿空吒鼉A向于環(huán)境較好的濱湖新區(qū)，瑤海區(qū)的地緣客戶主要來自于瑤海區(qū)和肥東縣兩個區(qū)域。以前，這兩個區(qū)域的客戶足以消化瑤海樓市的供應(yīng)，但去年限購以后，肥東縣部分居民因沒有購房資格而被擋在了瑤海區(qū)外面。整體而言，限購使得瑤海失去了肥東的一大批客源。

合肥第一房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司首席合伙人程琛告訴記者，去年瑤海出讓的土地地價(jià)偏高，目前周圍樓盤均價(jià)維持在12000元/平方米左右。如果企業(yè)要盈利，除非是做改善型的產(chǎn)品，但目前瑤海區(qū)整體的市場需求偏剛需，改善型群體較少，這也是高價(jià)拿地企業(yè)目前的矛盾點(diǎn)。

在琥珀東華府周圍，距離最近的在售樓盤為同屬安徽本土房企的文一地產(chǎn)旗下“文一錦門學(xué)府里”項(xiàng)目。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目在合肥市物價(jià)局的備案價(jià)為12000元/平方米，而此項(xiàng)目拿地樓面價(jià)就已經(jīng)高達(dá)10050元/平方米，溢價(jià)率264.13%。

文一錦門學(xué)府里項(xiàng)目售樓處的一位客戶經(jīng)理宋早楊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，公司為解決目前資金鏈緊張的問題，在虧本銷售。該項(xiàng)目有包括合富輝煌在內(nèi)的兩家代理公司以及文一自身的銷售團(tuán)隊(duì)一起進(jìn)行銷售。宋早楊表示，后面該項(xiàng)目還會繼續(xù)加推新樓盤。

距上述項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，就是一個名為“文一名門名城”的樓盤，該樓盤高層均價(jià)為11800元/平方米。

從去年6月拿地到現(xiàn)在已有近1年的時(shí)間，城建琥珀東華府臨時(shí)售樓處一位工作人員告訴記者，他們還未接到有關(guān)項(xiàng)目開盤的任何信息。談到拿地樓面價(jià)與周圍在售樓盤均價(jià)相差不大的問題，合肥城建董秘田峰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示確實(shí)有一定壓力，但仍會致力于打造差異化、有價(jià)值、創(chuàng)新型產(chǎn)品。

與合肥城建同在困局中的“難兄難弟”，還包括新城和安徽建設(shè)兩家。比如，新城控股旗下的新城桃李郡對著城建琥珀東華府，當(dāng)時(shí)其拿地樓面價(jià)9001元/平方米，溢價(jià)率185.76%，目前處于待售；安徽建設(shè)的項(xiàng)目目前還未定名，拿地樓面價(jià)為12179.72元/平方米，溢價(jià)率286.7%。

●欲走高端解困  

目前，合肥城建位于蜀山的高價(jià)地案名擬定為琥珀蜀熙府。記者實(shí)地探訪了解到，該區(qū)域內(nèi)新開的在售樓盤不多，市場上主要以二手房為主，這使得合肥城建在該區(qū)域的新房市場具有一定優(yōu)勢。相鄰的是幸福金色湖畔、華山堡墅，兩個項(xiàng)目高層住宅均價(jià)15900元/平方米左右。

在琥珀蜀熙府項(xiàng)目馬路對面，有三家二手房中介。其中一位工作人員告訴記者，周圍的二手房均價(jià)根據(jù)面積不同，售價(jià)在13000~14000元/平方米。

合肥城建位于肥西的項(xiàng)目擬定案名為肥西琥珀御賓府。今年以來，許多肥西上市新盤售價(jià)為10000~11000元/平方米。據(jù)程琛介紹，今年2月份開始，肥西的新樓盤平均2周開一次，場面火爆。

記者走訪琥珀御賓府所在區(qū)域，與之相近的在售項(xiàng)目為華地翡翠藍(lán)灣，售樓高層均價(jià)在11000元/平方米左右，已近售罄。附近華南城紫金名都高層均價(jià)8500元/平方米，綠地的公寓項(xiàng)目均價(jià)在7500~8000元/平方米。

合肥樓市一位不具名人士透露，肥西市場持續(xù)火熱，現(xiàn)在所售高層余貨不多，合肥城建或?qū)で笤谶@個斷檔的節(jié)點(diǎn)上新項(xiàng)目。

記者走訪時(shí)注意到，合肥城建肥西項(xiàng)目所在售樓處正在施工。與之相鄰的華地翡翠藍(lán)灣也在施工，據(jù)其售樓處的工作人員介紹還有兩棟高層住宅未進(jìn)行開盤，具體時(shí)間未定。與之相鄰的華地紫金府也還有一幢高層和一幢洋房等待開盤。據(jù)悉，華地紫金府地塊于2015年出讓，樓面價(jià)僅為2760元/平方米。

顯然，合肥城建在肥西10159.19元/平方米的樓面價(jià)已和在售樓盤的高層住宅均價(jià)持平，從目前的情況來，下半年肥西樓盤備案價(jià)上調(diào)的可能性并不大，這會讓合肥城建面臨騎虎難下的局面。田峰表示，公司肥西項(xiàng)目售樓處預(yù)計(jì)6月中旬對外蓄客，計(jì)劃在肥西推出如別墅、洋房、躍層等高端改善型居住產(chǎn)品，此產(chǎn)品系為琥珀“府”系列。

●控房價(jià)背后：價(jià)高者難備案

在合肥城建2016年年報(bào)中，記者注意到，合肥市區(qū)去年共成交71宗地塊，約合853億元，為近6年以來合肥市區(qū)土地出讓金額的最高值，平均地價(jià)約合1346.07萬元/畝，刷新歷史最高紀(jì)錄。其中，在51宗居住類（含商住）地塊中，有46宗地塊溢價(jià)率超過100%；有38宗地塊溢價(jià)率超過200%；有16宗地塊溢價(jià)率超過300%；有2宗地塊溢價(jià)率超過400%。

除了合肥城建的三個高價(jià)地之外，今年合肥處于高價(jià)地困局中的房企不在少數(shù)。據(jù)合肥當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，16個高價(jià)地目前已經(jīng)有4個項(xiàng)目入市，不斷刷新著合肥房價(jià)，最高備案價(jià)為48000元/平方米。

2016年6月29日，某大型地產(chǎn)商斥資24.36億元拿下省府板塊BH2016-08、09號地塊，2.2萬元/平方米的價(jià)格成為濱湖區(qū)的樓面高價(jià)王。項(xiàng)目周圍在售的樓盤最高價(jià)為佳源巴黎都市，均價(jià)為25000元/平方米。距之800多米的藍(lán)山CBD為10500元/平方米，距之1000多米的高速時(shí)代城為8500元/平方米。

記者走訪新站區(qū)時(shí)發(fā)現(xiàn)，這樣懸殊的價(jià)格競爭并不鮮見。在新站區(qū)大眾路以西、澮水路以北的華地紫悅府就屬于高價(jià)地。去年9月下旬，華地置業(yè)、金大地聯(lián)合體以1520萬元/畝競得，樓面價(jià)10364元/平方米，溢價(jià)率280%。該項(xiàng)目售樓處一位置業(yè)顧問說，目前正在蓄客認(rèn)籌，預(yù)計(jì)五月底六月初開盤，給出的放風(fēng)價(jià)是13000~16000元/平方米。

與之緊鄰的是藍(lán)光林肯公園，目前正在蓄客驗(yàn)資。該項(xiàng)目售樓處人員告訴記者，具體開盤時(shí)間和房價(jià)未定，但該項(xiàng)目拿地樓面價(jià)僅為7913.86元/平方米。

與華地紫悅府僅一條道路之隔的是碧桂園正榮悅璽，目前正在蓄客驗(yàn)資。其去年10月摘得的樓面價(jià)僅為4650元/平方米，溢價(jià)率63.2%，總價(jià)4.17億元。該項(xiàng)目售樓處一位置業(yè)顧問表示具體開盤時(shí)間和房價(jià)未定。

以此觀之，上述三家房企的樓盤基本上在同一時(shí)期內(nèi)上市，但地價(jià)之差達(dá)5714元/平方米，后市具體會如何演變?nèi)杂写^察。

去年10月合肥樓市實(shí)施限購以來，最近6個月當(dāng)?shù)胤績r(jià)5次下跌1次增長，但漲跌幅度在0.2%之內(nèi)。從表面上看，該市整體房價(jià)被控制在合理范圍內(nèi)，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該市房價(jià)的控制與合肥目前的分級網(wǎng)簽備案制度有著密切關(guān)系。

一位不愿具名的合肥業(yè)內(nèi)資深人士表示，目前合肥房管局會先給低價(jià)樓盤進(jìn)行備案，后給高價(jià)樓盤備，低價(jià)樓盤多備，高價(jià)樓盤少備，造成目前不少高價(jià)樓盤的網(wǎng)簽備案形成堆積。

合肥部分售樓處的置業(yè)顧問也證實(shí)了這一觀點(diǎn)，比如保利羅蘭春天售樓處的客戶經(jīng)理告訴記者，目前客戶的網(wǎng)簽備案他們也不好說要等多久，以往網(wǎng)簽后當(dāng)天或者第二天就可以備案，現(xiàn)在只能等，長的話兩個月也是有可能的。