李宇嘉：須謹(jǐn)防棚改貨幣化讓庫(kù)存“去了又來(lái)”

近期，作為國(guó)家級(jí)貧困縣之一的安徽阜陽(yáng)臨泉縣又多了一個(gè)稱(chēng)號(hào)，即全國(guó)唯一一個(gè)“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的國(guó)家級(jí)貧困縣。3月下旬，臨泉縣政府發(fā)布《臨泉城區(qū)商品住宅類(lèi)房地產(chǎn)用地出讓“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”實(shí)施意見(jiàn)》，意見(jiàn)規(guī)定，原則上全縣毛坯房和精裝房售價(jià)不得高于每平方米5200元和6000元。制定土地出讓底價(jià)和最高限價(jià)，達(dá)到單宗土地出讓最高限價(jià)且仍有2家或以上競(jìng)買(mǎi)人愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)或報(bào)價(jià)的，拍賣(mài)進(jìn)入“搖號(hào)”階段，抽中的號(hào)碼即為對(duì)應(yīng)的地塊競(jìng)得人。

儼然，臨泉縣的“雙限”措施堪比熱點(diǎn)城市。慣性中，從樓市的角度看三四線城市，特別是貧困縣，那一定是庫(kù)存壓頂、爛尾遍地、樓市低迷。但是，就是這樣一個(gè)貧困縣，今年2月的房?jī)r(jià)達(dá)每平方米6143元，比去年2月上漲28%，比肩貴陽(yáng)、南寧等大城市房?jī)r(jià)。與周邊其他貧困縣比，臨泉房?jī)r(jià)要高出2000~ 3000元。在省內(nèi)，臨泉的房?jī)r(jià)僅僅比省會(huì)合肥、長(zhǎng)三角內(nèi)的蕪湖以及旅游區(qū)黃山三大發(fā)達(dá)區(qū)域低。

即便是這么高的房?jī)r(jià)，也不一定能買(mǎi)得到。截至今年2月底，全縣商品住房庫(kù)存只有340套，去化周期也就1個(gè)月，這大概是全國(guó)庫(kù)存周期最短的縣了，排名第二的是合肥，去化周期為1.4個(gè)月。目前，全縣在售樓盤(pán)只有8個(gè)，一個(gè)新盤(pán)放出來(lái)，周末兩天就賣(mài)完了。

臨泉縣貧困人口占全省的5%，占阜陽(yáng)市的25%。2016年，臨泉縣城鎮(zhèn)人均月可支配收入不足2000元，農(nóng)村人口可支配收入則不足1000元。收入如此之低，為何房?jī)r(jià)暴漲、一房難求？

對(duì)于房?jī)r(jià)暴漲，臨泉官方給出的解釋是，龐大的人口基數(shù)和市場(chǎng)需求，再加上近兩年征地拆遷力度不斷加大。確實(shí)，臨泉是全國(guó)人口最多的縣（237萬(wàn)），在推進(jìn)城鎮(zhèn)化和國(guó)家去庫(kù)存政策實(shí)施近3年的情況下，龐大的人口基數(shù)確實(shí)是住房需求的“蓄水池”。但是，內(nèi)地省份如河南、湖南、四川等，人口大縣有很多，但房?jī)r(jià)都在4000元左右，緣何臨泉的房?jī)r(jià)要高出50%呢？

筆者認(rèn)為，有兩個(gè)最主要的原因，即外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)置業(yè)以及短期內(nèi)棚戶區(qū)改放量。

今年春節(jié)前后，返鄉(xiāng)置業(yè)工作又上新臺(tái)階，帶動(dòng)三四線樓市全面回暖。凡是經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的人口大省，轄區(qū)內(nèi)的三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)購(gòu)房都異?；鸨?，比如安徽馬鞍山、湖北宜昌、湖南岳陽(yáng)、廣西桂林等，春節(jié)后樓市成交量均翻倍增長(zhǎng)。2016年，臨泉?jiǎng)趧?wù)輸出80萬(wàn)~100萬(wàn)，占到阜陽(yáng)市的50%，臨泉縣在今年春節(jié)全國(guó)返鄉(xiāng)置業(yè)的熱潮中最火爆。即便外出務(wù)工人群中的1%返鄉(xiāng)購(gòu)房，創(chuàng)造的需求量至少也有4萬(wàn)~5萬(wàn)套。但是，2016年全縣商品住房銷(xiāo)售才5685套。

今年一季度，臨泉縣樓市成交量翻倍增長(zhǎng)，3月份更是暴增了388%。為何返鄉(xiāng)置業(yè)在臨泉最火爆呢？

一方面，阜陽(yáng)籍務(wù)工人員打工，一般去往上?；蜞徑暮幽相嵵?。近兩年來(lái)，這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)翻了一倍，務(wù)工人員無(wú)法扎根。而就業(yè)地房?jī)r(jià)上漲，讓他們看到了巨大的財(cái)富效應(yīng)。

另一方面，就業(yè)地房?jī)r(jià)暴漲帶動(dòng)農(nóng)民工工資上升，臨泉當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)嚴(yán)重低估了臨泉整體的收入水平。最后，鄭阜高鐵將在2019年通車(chē)，臨泉位于兩個(gè)城市中間，也利好回鄉(xiāng)置業(yè)。

另外，臨泉是全國(guó)文化先進(jìn)縣，全縣上下都重視教育。因此，大家都會(huì)將小孩送到縣城讀書(shū)，租房、買(mǎi)房的需求也就自然來(lái)了?？h城租房市場(chǎng)非常發(fā)達(dá)，多數(shù)買(mǎi)了房的務(wù)工人員會(huì)將房子租出去，這也讓樓市更加活躍。

短期內(nèi)棚戶區(qū)改造放量，造成被動(dòng)需求增加，這是臨泉縣房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)原因。“十三五”期間，國(guó)家消除貧困力度加大，這與去庫(kù)存、“棚改貨幣化”等政策形成疊加。作為國(guó)家級(jí)貧困縣的臨泉，自然在棚改上力度很大。為降低房?jī)r(jià)上漲后的拆遷成本，2016~2017年，臨泉縣棚改迅速放量，拆遷面積分別為192萬(wàn)平方米、351萬(wàn)平方米，產(chǎn)生近10萬(wàn)人的被動(dòng)住房需求。2016年，縣城人口由21.1萬(wàn)增至33萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率由18.9%提高到26.6%，城區(qū)及城郊大量存量房被拆掉。

但是，安置新房供應(yīng)周期太長(zhǎng)、配套較差，多數(shù)人選擇貨幣化安置。于是，需求短期內(nèi)迅速放量，而城區(qū)供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)暴漲也就在情理之中。問(wèn)題是，類(lèi)似臨泉的縣域購(gòu)買(mǎi)力是有限的，但需求已然提前和過(guò)度釋放、炒風(fēng)漸起。

近期，臨泉開(kāi)始大規(guī)模供新地，一季度就出讓了13宗，棚改也會(huì)在未來(lái)3~5年釋放供應(yīng)。這樣，樓市火熱持續(xù)不了多長(zhǎng)時(shí)間，未來(lái)甚至有下跌的可能。棚改貨幣化人為創(chuàng)造需求加上返鄉(xiāng)置業(yè)，短期內(nèi)去庫(kù)存效果顯著。但需注意的是，市場(chǎng)回暖后推地又沖動(dòng)起來(lái)，庫(kù)存也有可能“去了又來(lái)”。

作者：李宇嘉（深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）