新都退這樣煉成今年“退市第一股”：6年前光耀地產(chǎn)入主后瘋狂舉債

每經(jīng)記者 項義妹 每經(jīng)編輯 趙 橋  

5月24日是新都退（000033，SZ）正式進入退市整理期的第一天，在7.16元的跌停價上，堆積了大量賣盤，截至當日收盤，新都退僅成交3268手，換手率0.08%。

新都退在5月23日晚間的公告中表示，在退市整理期交易30個交易日后公司股票將被摘牌，預計最后交易日期為2017年7月6日，請投資者審慎投資、注意風險。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，新都退成為今年“退市第一股”，而其退市隱患始于6年前這家公司的入主。

時間回到2011年10月，當新都退迎來深圳市光耀地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱光耀地產(chǎn)）這位新主時，或許沒有想到，幾年后會因為陷入為其違規(guī)擔保的旋渦而被暫停上市。在2015年申請恢復上市時，或許也沒有想到，恢復上市愿望會因一封來自會計師事務所出具的函件而化為泡影。

●光耀地產(chǎn)入主   

新都退起家于深圳市羅湖區(qū)春風路的一家四星級酒店——新都酒店，主要提供客房出租、場地租賃及附屬設施停車場、桑拿、餐飲等配套服務。1994年，新都退便登陸深交所中小板。

據(jù)了解，新都酒店位于深圳火車站、羅湖口岸、地鐵總站和羅湖汽車客運站及羅湖商業(yè)城附近，地處羅湖區(qū)人民南商業(yè)圈，區(qū)位優(yōu)勢突出。后來，由于當?shù)亟?jīng)濟重心轉(zhuǎn)移，主營業(yè)務單一的新都退，利潤也在逐年下滑。

2011年，新都退實現(xiàn)的營業(yè)總收入為7248萬元，歸屬凈利潤為282萬元，而扣非凈利潤只有負866萬元。正是這一年，一直謀求與資本市場接軌的光耀地產(chǎn)加速全國布局，并將新都退作為其曲線上市的渠道。

光耀地產(chǎn)發(fā)跡于廣東惠州，2002年由廣東汕尾人郭耀名創(chuàng)立。光耀地產(chǎn)擴張節(jié)奏迅猛，受益于深圳投資客，光耀地產(chǎn)在惠州風生水起，5年后成為惠州城區(qū)銷售冠軍，并將總部遷入深圳。

2011年10月，新都退公告稱，公司實際控制人潤旺礦產(chǎn)品貿(mào)易有限公司與光耀地產(chǎn)約定，以1.35億元的代價轉(zhuǎn)讓其所持的瀚明投資100%股權(quán)，以抵扣潤旺礦產(chǎn)所欠光耀集團的債務。此前，潤旺礦產(chǎn)通過瀚明投資累計持有新都退4555.1萬股，占公司總股本的13.8%。由此，光耀地產(chǎn)正式入主新都退。然而，這也為新都退日后爆發(fā)多起違規(guī)擔保糾紛并引發(fā)暫停上市埋下了隱患。

根據(jù)公告，2011年7月，新都退為光耀地產(chǎn)一筆借款提供擔保，但此事既未經(jīng)公司決策程序，事后亦未披露。由此，新都退開始陷入違規(guī)擔保的漩渦。而其背后大股東光耀地產(chǎn)，在房地產(chǎn)政策調(diào)控下，盲目擴張導致資金鏈斷裂的一系列事件也開始浮出水面。

●光耀盲目擴張致“賣身”   

作為惠州第一個“走出去”的地方性房企，光耀地產(chǎn)一向以激進擴張風格著稱。在惠州市場賺得第一桶金之后，光耀地產(chǎn)開始大規(guī)模拓展業(yè)務范圍。

2009年，光耀地產(chǎn)開始擴張發(fā)力，項目版圖圍繞珠三角、長三角以及環(huán)渤海三大經(jīng)濟圈逐步展開，先后進入深圳、惠州、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、臨沂、威海等城市。截至2012年底，光耀地產(chǎn)累計開發(fā)面積逾400萬平方米，土地儲備已超過1000萬平方米。自2011年起，光耀地產(chǎn)連續(xù)三年登上“中國房地產(chǎn)企業(yè)百強”榜單。

激進式擴張下，光耀地產(chǎn)的資金需求越來越大。因此，光耀地產(chǎn)一直謀求通過與資本市場接軌以拓寬融資渠道，但結(jié)果不盡如人意。

在入主新都退之后，由于光耀地產(chǎn)的房地產(chǎn)背景，政策不支持重組，光耀地產(chǎn)欲借新都退曲線上市的計劃落空。后來，光耀地產(chǎn)試圖通過礦業(yè)重組，但由于礦業(yè)走向下坡，重組再一次失敗。

事實上，隨著國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸資金收緊，房地產(chǎn)開發(fā)這種資本密集型企業(yè)的發(fā)展步伐越來越艱難。

資金鏈緊張的光耀地產(chǎn)不得不借助民間借貸融資，這也是讓光耀陷入資金困境的主因。“從2011年開始我們就借了大量的民間借貸，民間借貸占光耀整個融資規(guī)模1/3。一般企業(yè)民間借貸只用2~3個月，而我們用的時間長，借了15億元左右，利息就高達十幾億元。”郭耀名在接受媒體采訪時表示。

成也惠州，敗也惠州。經(jīng)歷了大舉擴張之后的光耀地產(chǎn)，首先倒在惠州這塊發(fā)家之地。

2014年，光耀地產(chǎn)被曝其在惠州的多個樓盤項目因資金問題而逾期無法交房，部分房產(chǎn)已經(jīng)暗中抵押給工程建筑商和材料供應商，有些物業(yè)則被法院查封。面對回天無力的光耀地產(chǎn)，郭耀名公開表示：“愿意接受一切企業(yè)的收購。”

當時，《每日經(jīng)濟新聞》記者應邀來到一個高爾夫球場采訪過郭耀名。其給人的感覺是心態(tài)非常平和，很隨和也很爽快，對于記者提出的各種問題都很實在地回答。

“感覺這個人會東山再起吧，因為他在惠州、潮汕這個商人圈子里，還是很有號召力的。”一位采訪過郭耀名的記者如是評價。

●掙扎一年終退市   

由于深陷光耀地產(chǎn)違規(guī)擔保的漩渦，新都退在2013年度和2014年度連續(xù)兩個會計年度的財務報告被出具“無法表示意見”的審計報告，公司股票自2015年5月21日起暫停上市。

2016年5月，新都退向深交所提出恢復上市申請。然而，一封來自會計師事務所出具的函件，讓新都退恢復上市的愿望成為泡影。

根據(jù)相關規(guī)則，公司股票被暫停上市后申請恢復上市，必須滿足暫停上市后的首個會計年度經(jīng)審計的凈利潤及扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤均為正值等條件。

2017年4月，深交所收到新都退年報審計會計師事務所出具的函件，表明上市公司2015年度經(jīng)調(diào)整后扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為負值。最終，新都退恢復上市申請事項未獲深交所上市委員會審核同意。

原光耀地產(chǎn)品牌相關負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在資產(chǎn)重組的關鍵時期，新都酒店重新上市的基本條件已經(jīng)達成，其所聘請的第三方審計機構(gòu)天健會計師事務所、大信會計師事務所卻先后于四天內(nèi)同時做出了極不專業(yè)的行為，擅自篡改經(jīng)二者審計并公告過的新都酒店2015年報經(jīng)營數(shù)據(jù)，直接把新都酒店推向退市的深淵。

新都退股票于5月24日進入退市整理期，根據(jù)相關規(guī)則，新都退將在退市整理期屆滿后的四十五個交易日內(nèi)，進入新三板進行掛牌轉(zhuǎn)讓。