上海土拍新規(guī)后“首秀” 華發(fā)股份溢價(jià)170%摘七寶一幅商辦用地

每經(jīng)記者 吳若凡

5月24日下午，上海閔行區(qū)七寶拍出1宗商辦地塊，最終，經(jīng)過(guò)13家企業(yè)111輪競(jìng)價(jià)，華發(fā)股份以總價(jià)22.3億獲得閔行區(qū)閔行新城MHPO-0103單元七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)18-01（A、B）地塊。溢價(jià)率170%，樓面價(jià)2.5717萬(wàn)/平方米。

該地塊位于閔行區(qū)七寶，出讓面積2.2萬(wàn)平方米，容積率3.9，建筑面積8.7萬(wàn)平方米，總起價(jià)8.3億元，樓面起價(jià)9520元/平方米。

值得注意的是，由于該商用地塊是在上海公布土地出讓新規(guī)后的首次土拍，因此特別強(qiáng)調(diào)，“辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公。商業(yè)地塊未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店”，杜絕建設(shè)商住房。

同時(shí)，該地塊要求“項(xiàng)目在規(guī)劃竣工驗(yàn)收許可后一年內(nèi)，由區(qū)經(jīng)委聯(lián)合相關(guān)部門(mén)對(duì)上述功能、業(yè)態(tài)及引入行業(yè)要求綜合評(píng)估，若評(píng)估未達(dá)到上述要求的，不得申請(qǐng)銷(xiāo)售20%部分商業(yè)、50%部分辦公物業(yè)、不得辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)”。

此外，“受讓人或其關(guān)聯(lián)方（凡與該受讓人有直接或者間接參股、控股、投資關(guān)系的法人或其他組織），5年內(nèi)不得參加閔行區(qū)土地出讓活動(dòng)，并將相關(guān)違約行為上網(wǎng)公示，不得享受閔行區(qū)各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)扶持政策”，種種限制性條件意味對(duì)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提出相當(dāng)高要求。

從該地塊所處區(qū)域來(lái)看，已經(jīng)趨于成熟，在大虹橋輻射范圍內(nèi)。此外，吳中路商圈也在積極建設(shè)中。該地塊位于大虹橋和吳中路商圈中間位置，不僅可以享受輻射利好，也可以填補(bǔ)小范圍內(nèi)的商辦項(xiàng)目空缺。而且地塊本身離軌道交通10號(hào)線航中路站不遠(yuǎn)，交通便利度上加分不少。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從板塊商辦項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，七寶板塊散售均價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米，而當(dāng)前樓板價(jià)已經(jīng)超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米，未來(lái)利潤(rùn)空間被壓縮不少。雖說(shuō)華發(fā)在上海有不少項(xiàng)目，也值得深耕，但現(xiàn)在來(lái)看，房企深耕的代價(jià)越來(lái)越高了。

此前，該地塊周?chē)山贿^(guò)4宗商業(yè)地塊，其中最高的一次樓面成交價(jià)格發(fā)生在2016年8月17日，樓面成交價(jià)為18922元/平方米，溢價(jià)率178.32%。