我國(guó)首個(gè)住房租賃和銷售法規(guī)公開征求意見 明確出租人不得隨意漲價(jià)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼

5月19日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布最新政策，就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見稿）向社會(huì)公開征求意見，以規(guī)范住房租賃和銷售行為，建立購(gòu)租并舉的住房制度。如果該政策將來如期推出，將填補(bǔ)我國(guó)租賃市場(chǎng)多年來的空白。

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析，目前我國(guó)大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。這當(dāng)中以新就業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主要群體。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)曾表示，未來中國(guó)將有約2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)，到2030年，租賃人口將達(dá)2.7億人。

對(duì)市場(chǎng)參與主體全面約束

為了規(guī)范規(guī)范住房租賃和銷售行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全，征求意見稿首次在國(guó)家層面明確租賃市場(chǎng)中租金、租期、承租人居住權(quán)利保障，明確住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)相關(guān)規(guī)范，從參與的各個(gè)主體全方位作出規(guī)定。

規(guī)范租金支付方式，承租人按月支付租金，住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。同時(shí)，明確規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場(chǎng)租金水平等信息。

鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同。簽訂年限達(dá)到三年以上的住房租賃合同且實(shí)際履行的，明確政府給予相關(guān)政策支持，住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房。

在租賃市場(chǎng)管理中，要求政府制定單間租住人數(shù)和人均租住面積標(biāo)準(zhǔn)，并明確規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住。

規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房條件，在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)一次性公開全部準(zhǔn)售住房及每套住房?jī)r(jià)格，并對(duì)外銷售。規(guī)范房企住房銷售行為，不得發(fā)布虛假信息、哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售、標(biāo)價(jià)外加價(jià)等12項(xiàng)明確禁止的行為。

為整治中介市場(chǎng)亂象，征求意見稿規(guī)定了中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員不得捏造散布不實(shí)價(jià)格信息、炒賣房號(hào)、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費(fèi)、賺取差價(jià)、違規(guī)提供購(gòu)房融資、為當(dāng)事人規(guī)避稅費(fèi)提供便利等11項(xiàng)禁止性行為。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2016年關(guān)于租賃市場(chǎng)實(shí)際上已經(jīng)有了相關(guān)的政策，但主要是以國(guó)務(wù)院“若干意見”的形式出現(xiàn)的，此次則將租賃市場(chǎng)提高到了“管理?xiàng)l例”，這是最大的區(qū)別，為后續(xù)租房市場(chǎng)的發(fā)展提供了較大的基礎(chǔ)。

他還表示，從內(nèi)容來看，征求意見稿對(duì)于租賃市場(chǎng)的各個(gè)參與主體都進(jìn)行了行為約束，這是最大的亮點(diǎn)，過去的類似約束不多，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等，此次政策對(duì)于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等也提出了規(guī)范，有助于租賃市場(chǎng)流通性機(jī)制更好建立。

萬(wàn)億市場(chǎng)的紅利期

此前，政策的空白使得租賃市場(chǎng)亂象叢生，以公寓為代表的、發(fā)展長(zhǎng)租項(xiàng)目的企業(yè)也發(fā)出急需整治的呼聲，如今征求意見來了，租賃市場(chǎng)的春天也不遠(yuǎn)了。隨著萬(wàn)億市場(chǎng)紅利的釋放，多家房企或?qū)⒅植季帧?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此次條例的規(guī)定對(duì)公寓出租板塊也將是一大利好，未來租賃將是重要的居住形式，租賃市場(chǎng)將更加規(guī)范。

雅詩(shī)閣中國(guó)華南區(qū)區(qū)域總經(jīng)理曾文強(qiáng)表示，目前綜合社會(huì)整體情況來看，這對(duì)租賃企業(yè)是一件好事，尤其是國(guó)家支持鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；I(yè)化住房租賃企業(yè)，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，能夠快速解決房源短缺的問題。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前部分城市已經(jīng)積極推出了自持型租賃房的用地政策，部分項(xiàng)目也處于建造的過程中，從這個(gè)角度來看，此類租賃房源會(huì)在當(dāng)前政策下獲得一個(gè)更好的發(fā)展基礎(chǔ)。