充滿了氣的房地產(chǎn)“高壓鍋”還需緩慢“泄氣”

每經(jīng)編輯 葉檀    

葉檀

房地產(chǎn)市場是不是出現(xiàn)了真正的降溫？雖然國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)城市大中城市中有一些城市房價(jià)增速在下降，但應(yīng)當(dāng)看到，房價(jià)表面被抑制，但市場上的購房熱情遠(yuǎn)未熄滅。從最近了解到的一些情況，日光盤不少，秒殺盤也不罕見。

開發(fā)商搶地?zé)崆椴粶p?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》援引易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，4月份50個(gè)城市土地成交均價(jià)為6450元/平方米，環(huán)比增長28%，同比增長54%。綜合歷史數(shù)據(jù)，4月當(dāng)月地價(jià)創(chuàng)下了2010年以來的最高水平。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商拿地?zé)崆橐廊桓邼q，土地購置面積增速大幅提高，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.3%，連續(xù)第二個(gè)月刷新兩年來最高值。

根據(jù)媒體的報(bào)道，在“4·19”濟(jì)南樓市調(diào)控加碼后的首輪土拍中，濟(jì)南“史上最嚴(yán)”土拍成交的三宗地塊溢價(jià)率均接近200%。天津也不遑多讓，“3·31”新政已有一個(gè)半月，房企對(duì)于土地的熱情不減，團(tuán)泊、北閘口土地價(jià)格都刷新了歷史紀(jì)錄。從市區(qū)到環(huán)城再到遠(yuǎn)郊及濱海，土地市場沒受到太大影響。

開發(fā)商不傻，不會(huì)做高買低賣的賠本生意。目前開發(fā)商顯然是判斷，庫存正在下降，而現(xiàn)在正是補(bǔ)庫存的最好階段。

另兩個(gè)數(shù)據(jù)與此相反：其一是4月份土地市場成交走勢(shì)有所降溫，受監(jiān)測的50個(gè)典型城市土地成交面積為1096萬平方米，環(huán)比減少25%，同比減少10%；其二是5月15日國家統(tǒng)計(jì)局公布房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)——今年前4個(gè)月，商品房銷售面積和銷售額同比增速雙雙回落。媒體統(tǒng)計(jì)，4月當(dāng)月商品房銷售面積單月增長7.7%，較3月增速“腰斬”，為2015年12月以來最低。3月，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落、6個(gè)城市環(huán)比下降。70個(gè)大中城市中，一二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅持續(xù)回落。

一方面是房價(jià)漲不動(dòng)，另一方面又出現(xiàn)秒光盤和搶地，如此矛盾的現(xiàn)象似乎表明總有一個(gè)是在忽悠我們。

短期房價(jià)急漲，就像上世紀(jì)80年代的日本，和2008年之前的美國一樣，房地產(chǎn)市場的瘋狂有貨幣的因素，即大家用房地產(chǎn)這個(gè)居民最大宗的市場，來對(duì)沖貨幣購買力下行的風(fēng)險(xiǎn)。

國人曾經(jīng)以借錢為恥，但在通脹陰影下也學(xué)會(huì)了借錢。必須強(qiáng)調(diào)，從當(dāng)前的CPI指數(shù)上基本看不到通脹，但大家還是有些恐慌。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)家庭金融中心的調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年中國居民家庭負(fù)債/可支配收入約為170%，城鎮(zhèn)居民高達(dá)190%，已略高于各主要發(fā)達(dá)國家可比的微觀數(shù)據(jù)，近兩年應(yīng)該還在上升，顯示中國居民的杠桿率水平并不算低。

雖然中國要實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，但企業(yè)負(fù)債率、投資率，牢牢綁住了央行的手腳，無奈大家對(duì)“央媽”的心理依賴太強(qiáng)。前段時(shí)間拆借利率上升，市場就開始大恐慌，逼得央行不得不再作微調(diào)。5月12日，央行開展了4590億元MLF操作，中標(biāo)利率不變。5月16日，央行凈投放1700億元，為4個(gè)月以來的最大力度。

目前房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定是地方政府的主要任務(wù)。但要做到這一點(diǎn)恐怕并不太難——控制房價(jià)漲幅，根據(jù)網(wǎng)簽價(jià)格數(shù)量，決定賣什么價(jià)位的房子，賣多少，或者直接壓住房價(jià)，那數(shù)據(jù)就不會(huì)噌噌上漲。

但市場很難因此改變?？纯磽尫砍毕碌膸齑鏀?shù)據(jù)：全國商品房待售面積創(chuàng)下2015年9月末以來的新低。4月末，商品房待售面積67469萬平方米，比3月末減少1341萬平方米。其中，住宅待售面積減少1300萬平方米，辦公樓待售面積減少32萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少5萬平方米。

以前三四線城市庫存是個(gè)大堰塞湖，懸在我們的頭頂，現(xiàn)在庫存下降了。但房價(jià)依然還像一個(gè)火上烤了幾小時(shí)的高壓鍋，讓人看著有些膽戰(zhàn)心驚。為高壓鍋泄氣是必須的，但也是需要條件的：一是要等到實(shí)體經(jīng)濟(jì)好到可以征收房產(chǎn)稅了；二是負(fù)債達(dá)到良性的平衡?，F(xiàn)在看來，這些條件還沒有真正滿足。