合肥2017計劃供地超萬畝 商品房未來去化風險不容小覷

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 唐潔    

每經(jīng)實習記者 唐潔

“房價四小龍”之一的合肥，在去年的房地產(chǎn)市場中表現(xiàn)搶眼。地價和房價齊齊攀升，今年合肥土地供應勢頭不減，基本與去年持平。

5月8日，合肥市土地網(wǎng)發(fā)布《合肥市本級2017年度國有建設用地供應計劃》，合肥2017年計劃供應住宅合計10500畝。其中，商品住房用地7400畝，較去年增加400畝。

克而瑞研報指出，合肥今年的土地供應計劃，將對當前合肥庫存緊張、房價快速上漲、市場供不應求的情況起到一定緩解作用。但不可忽視的是，近幾年大量供地導致合肥的潛在庫存較大，按照合肥2016年高價房成交量和高價地潛在供應粗略計算來看，合肥潛在新增高價房的去化周期超過5-8年，未來去化風險不容小覷。

土地市場熱情不減

合肥作為安徽省的省會城市，無論是地價還是房價都有較大漲幅。據(jù)易居研究院統(tǒng)計，去年新建商品住宅價格漲幅超過20%的有9個城市，其中合肥以31%的漲幅位列第四。

合肥城建2016年年報數(shù)據(jù)顯示，2016年合肥（含四縣一市）共成交134宗地塊，總成交面積11055畝，同比增加25.9%，總成交金額約1148億元，與2015相比暴漲130.5%。從土地成交面積和金額的增幅差異中不難看出，合肥2016年地價漲勢巨大。

其中合肥市區(qū)共成交71宗地塊，成交面積為6340畝，是近5年來的最低值。但成交金額共計約853億元，為近6年來合肥市區(qū)土地出讓金額的最高值。1346.07萬元/畝的平均地價也刷新了歷史最高紀錄，同比2015年，均價上漲了671.82 萬元/畝，漲幅達99.64%。

合肥城建年報中指出，平均地價的上漲主要受高價地影響。據(jù)統(tǒng)計，2016年合肥市區(qū)已成交的51宗居住類（含商住）地塊中，46宗地塊溢價率超過100%。其中，38宗地塊溢價率超過200%，16宗地塊溢價率超過300%，2宗地塊溢價率超過400%。

今年，合肥土地市場依然熱情不減，根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《中國300城市土地市場交易情報（2017年1-3月）》，合肥以404.2億元的土地出讓金位居第三位，與去年同期相比增長210%。

中原地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)駱芳芳表示，“今年的土地供應量與去年持平，政府希望市場保持平穩(wěn)健康的狀態(tài)，對于高價房來說，部分地王項目是在限購以前拿的，一方面拿地價格會決定房屋入市的銷售價格；另一方面，即便作為新房源出售，由于受到價格管制，按照市場價出售會使利潤降低甚至虧損。

除了要受市場因素的影響，高端產(chǎn)品的內(nèi)部競爭也十分激烈，加之合肥部分地區(qū)房價上漲過快，其漲幅與合肥當?shù)氐木用袷杖氩罹噍^大，客戶對于高價房的承受力面臨考驗。此時的高價房事實上正處于一個進退兩難的境地。”

樓市整體去化周期上升至5個月

據(jù)合肥城建2016年年報，2016年合肥市市區(qū)共銷售了住宅類商品房76501套，同比2015年減少了13922套，同比跌幅達15.4%，是近三年來銷售量同比下跌幅度最高的一次，這也是合肥市區(qū)住宅的銷售量連續(xù)三年出現(xiàn)下跌。2016年合肥市住宅的銷售均價為11，298元/㎡，較2015年期間的8，590元/㎡上漲了2，708元/㎡，其同比漲幅達31.53%。這也是合肥樓價首次突破萬元。

進入2017年以來，合肥房價整體呈下跌趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《全國70大中城市房價指數(shù)》顯示，3月之前合肥房價已經(jīng)連續(xù)四個月出現(xiàn)下跌。

從易居研究院智庫中心發(fā)布的《70城住宅庫存報告》的數(shù)據(jù)來看，合肥2017年一季度新建商品住宅成交達101萬平方米，同比回落58.9%。

記者注意到，2015年下半年，合肥的去化周期僅為兩個月；而截止到2017年4月份，這一數(shù)據(jù)拉升到5個月。

駱芳芳談到，“事實上目前合肥的潛在供應量處于很高的位置，部分開發(fā)商手上的土地并不少，但由于限價等一些列原因，開發(fā)商不愿意去推貨，實際備案量的下降致使目前合肥的去化周期正在加長。雖然拿地均價有所下降、但開發(fā)商對于未來的市場價格預期還是很高的，未來售價不會出現(xiàn)明顯下降。”

按照克而瑞的統(tǒng)計，合肥潛在新增高價房的去化周期超過5-8年，市場本身處于調(diào)控期且近期的成交量偏低，以這個數(shù)據(jù)去算可預見未來一段時間內(nèi)的去化速度更慢，高價項目在產(chǎn)品力和服務力的競爭也會更加激烈。