房企戰(zhàn)略“進(jìn)京”陷兩難：搶了高價(jià)地，定價(jià)遭調(diào)控?cái)D壓

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼

五月剛過(guò)去一周，土拍市場(chǎng)就引來(lái)小高潮。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院研究顯示，五月首周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企在全國(guó)共拿地19宗，總出讓金約193.64億元。

在政策密集出臺(tái)的背景之下，北京土地市場(chǎng)依然是房企爭(zhēng)搶的高地。5月3日，中糧旭輝天恒聯(lián)合體擊敗8個(gè)競(jìng)地對(duì)手，斥資45.75億元拿下北京朝陽(yáng)區(qū)孫河地塊，溢價(jià)率31.1%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，4月份以來(lái)，包括國(guó)開(kāi)東方萬(wàn)科聯(lián)合體、龍湖中海首開(kāi)保利聯(lián)合體等在北京高調(diào)拿地，但一個(gè)共同特色是以“聯(lián)合體”現(xiàn)身，通過(guò)抱團(tuán)作戰(zhàn)以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意味十足。

圍繞京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)江中游、成渝五大國(guó)家級(jí)城市群及都市圈，各大房企在一些核心城市優(yōu)質(zhì)土地?fù)寠Z上可謂貼身肉搏。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，全國(guó)300城市土地成交量?jī)r(jià)雙漲，出讓金同環(huán)比皆漲，其中北京收金近450億領(lǐng)銜全國(guó)。

值得一提的是，大型房企首次進(jìn)京拍地的也不在少數(shù)，比如三千億級(jí)規(guī)模的龍頭房企碧桂園，以及河南激進(jìn)擴(kuò)張型房企正商地產(chǎn)、閩系大鱷陽(yáng)光城等。

從碧桂園來(lái)看，進(jìn)京布局之路也不平坦。早在2015年，碧桂園與中國(guó)金茂聯(lián)合拿下豐臺(tái)花鄉(xiāng)地塊，因核算成本過(guò)高，碧桂園最終轉(zhuǎn)手該地塊，直到兩年后以收購(gòu)九華山莊股權(quán)而借道進(jìn)京。5月3日，碧桂園通過(guò)公開(kāi)招拍掛拿下北京密云地塊。

記者注意到，4月27日，正商地產(chǎn)首次進(jìn)京總投資41億元高調(diào)拿下了豐臺(tái)槐房村地塊與順義區(qū)仁和鎮(zhèn)自住房地塊，且這兩幅地塊全部為自住型商品房，未來(lái)售價(jià)騰挪空間較小。

作為閩系房企的代表，陽(yáng)光城集團(tuán)2015年斥資總價(jià)18.73億元、樓面價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米拿下通州臺(tái)湖地塊，正式布局北京。而此時(shí)閩系地產(chǎn)大鱷泰禾集團(tuán)已開(kāi)發(fā)了多個(gè)高端樓盤(pán)，在京城樓市占據(jù)了一席之地。

巧合的是，作為閩系地產(chǎn)兩巨頭，陽(yáng)光城集團(tuán)在京首個(gè)擬開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目“京兆府”與泰禾的“拾景園”項(xiàng)目比鄰，從建筑風(fēng)格上看，均為中式高端建筑。陽(yáng)光城集團(tuán)北京營(yíng)銷總監(jiān)胡犇告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前陽(yáng)光城在北京招拍掛拿下兩地塊，開(kāi)發(fā)商都希望在北京能有一席之地，就連千億級(jí)房企碧桂園都已在北京蟄伏了三年，在北京市場(chǎng)土儲(chǔ)的獲取難度確實(shí)非常大。

幾年前，胡犇曾是一線房企大鱷龍湖地產(chǎn)北京商業(yè)項(xiàng)目的一名實(shí)力操盤(pán)手，隨后跳槽進(jìn)入陽(yáng)光城集團(tuán)。他表示，北京當(dāng)前的城市格局是遠(yuǎn)郊正在近郊化，原來(lái)被認(rèn)為是消費(fèi)者的第二居所，但如今正在成為第一居所，這也使得不少房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)昌平、順義等加速拿地。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了解到，在當(dāng)前北京市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控之下，陽(yáng)光城首個(gè)擬開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目“京兆府”雖位于東五環(huán)的通州董村，未來(lái)地鐵17號(hào)線也將經(jīng)過(guò)該項(xiàng)目附近，但項(xiàng)目定價(jià)一直遲遲未公布。胡犇表示，與周邊高端項(xiàng)目單套總價(jià)3000萬(wàn)元以上相比，他們這個(gè)項(xiàng)目預(yù)期合理總價(jià)在2300萬(wàn)元以上，正在申請(qǐng)預(yù)售許可證，預(yù)計(jì)平均售價(jià)或不超過(guò)6萬(wàn)元。其坦言，整個(gè)市場(chǎng)上，擬入市項(xiàng)目的定價(jià)受調(diào)控影響比較明顯。